●案情回放
買房兩年后，才拿到《房地產(chǎn)證》，周文學將某房地產(chǎn)開發(fā)商告到法院。2003年1月27日，周文學與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預售)》，合同約定，周文學購買該開發(fā)商所建的位于深圳市福田區(qū)景田路的某大廈6L房屋，建筑面積66.67平方米，房屋總金額341550元。
合同還約定，地產(chǎn)開發(fā)商應于2003年7月30日前，將本合同規(guī)定的房地產(chǎn)交付周文學使用，開發(fā)商應于取得竣工驗收證明之日起150日內(nèi)，書面通知周文學向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，如開發(fā)商未按規(guī)定通知周文學，或因開發(fā)商原因不能按法定期限領取《房地產(chǎn)證》，開發(fā)商從取得《深圳市建設工程竣工驗收備案證明書》之日的210天起，每日按房屋買賣總價款的萬分之三支付違約金，直至深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)核發(fā)《房地產(chǎn)證》之日止。合同簽訂后，周文學依約付清了全部房款。
2003年12月15日，開發(fā)商取得了《深圳市建設工程竣工驗收備案證明書》，并將房屋交給了周文學使用。這個日期比約定的交房日期延后數(shù)日，鑒于開發(fā)商沒有按期交付所購房屋，周文學找到地產(chǎn)商理論，雙方遂于2004年11月16日，簽定了一份《協(xié)議書》。協(xié)議約定，周文學同意開發(fā)商在不能按期交付房產(chǎn)使用權(quán)證的情況下，從規(guī)定入伙時間起，每延期一日即付樓款萬分之五的50%作為違約金。周文學的違約金補償時間為2003年7月30日至2003年8月2日止，賠償金額為275元，周文學、開發(fā)商雙方均同意所賠償?shù)倪`約金用于支付周的物業(yè)管理費。開發(fā)商也履行了這個協(xié)議。
但開發(fā)商卻未按合同約定的方式及時通知周文學辦理《房地產(chǎn)證》，至2005年3月15日，深圳市房地產(chǎn)登記機關(guān)才向周文學核發(fā)了《房地產(chǎn)證》。這次周文學以“地產(chǎn)商違約延期辦理《房地產(chǎn)證》”將其告到法院。
法院認為，雙方對上述事實沒有異議，其爭議的焦點在于周文學與開發(fā)商之間曾簽定了一個《協(xié)議書》。法院認為，該《協(xié)議書》僅就開發(fā)商不能按期交付房產(chǎn)的情況下承擔違約責任的問題作了約定，而未對本案所涉及的逾期辦理房地產(chǎn)證違約責任進行約定，因此，判定開發(fā)商在判決發(fā)生效力之日起10日內(nèi)，向原告支付逾期辦理房地產(chǎn)證的違約金24694元。
●律師點評
廣東晟典律師事務所律師黃建強認為，本案之所以判定開發(fā)商違約，賠付周文學違約金，是因為該開發(fā)商出現(xiàn)兩次違約現(xiàn)象。一次是延期交房，周文學向開發(fā)商索賠，開發(fā)商賠付違約金，同時轉(zhuǎn)為周文學的物業(yè)管理費，但該開發(fā)商在賠付周文學200多元違約金后，又補充限定協(xié)議稱，雙方再不發(fā)生其他違約事宜，將不再賠付周文學其他違約金。開發(fā)商在這個條款中有混淆事實的傾向。開發(fā)商第二次違約是延期辦理房地產(chǎn)證書，且時間較長，開發(fā)商想以周文學曾與其簽有“不再因違約進行賠償”為由，逃避第二次違約金額的賠付。顯然，法院沒有采納開發(fā)商的意見。因為沒有按約定期限把《房地產(chǎn)證》交給購房者已屬于違約現(xiàn)象。(本版案件當事人均為化名)
