導(dǎo)讀：房地產(chǎn)評(píng)估不是二手房交易的必備程序，一般情況下，二手房的買賣價(jià)格只要雙方協(xié)商確定，房地產(chǎn)管理部門就會(huì)據(jù)此登記過戶。二手房交易評(píng)估程序如下：
一、二手房交易評(píng)估程序
第一種情形：交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，避免交易雙方因?qū)Ψ慨a(chǎn)價(jià)值不了解，而影響交易的正常進(jìn)行。
第二種情形：繳納房產(chǎn)稅費(fèi)。交易后申報(bào)成交價(jià)時(shí)，如主管部門認(rèn)為其低于市場(chǎng)價(jià)值，會(huì)委托具有專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房產(chǎn)評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。
第三種情形：房產(chǎn)保險(xiǎn)。房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估。
第四種情形：申請(qǐng)銀行貸款。申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需對(duì)抵押人抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。借款者為了證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
第五種情形：解決房產(chǎn)糾紛。發(fā)生糾紛時(shí)，可委托具有權(quán)威性的專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行科學(xué)的鑒定，以協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。
二、房產(chǎn)評(píng)估的四種情況
一般情況下，二手房買賣價(jià)格只要雙方協(xié)商確定，房地產(chǎn)相關(guān)部門就會(huì)據(jù)此登記過戶，但以下四種情形必須進(jìn)行評(píng)估。
1、買賣雙方認(rèn)為有必要時(shí)。
如果有一方或雙方對(duì)交易的二手房沒有價(jià)格概念，如境外人士或外地人，對(duì)國(guó)內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)不了解，又不相信對(duì)方的報(bào)價(jià)或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估，可自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，然后參考評(píng)估價(jià)格確定雙方的交易價(jià)格。
2、進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)。
房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。
3、申請(qǐng)抵押貸款時(shí)。
向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保。有些購(gòu)房者為了少付首付款而報(bào)高交易價(jià)格，這對(duì)貸款銀行來說風(fēng)險(xiǎn)很大。因此，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值，需對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。有些借款人為了能比較順利地貸到款，證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，會(huì)提前委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。申請(qǐng)公積金貸款的借款人，銀行也會(huì)要求其進(jìn)行評(píng)估。
4、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)。
二手房買賣合同簽訂后，一方以價(jià)格過高或過低而顯失公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁和訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。
三、二手房交易需要注意什么
1、要看二手房所有權(quán)是否真實(shí)、完整和可靠，審查該房的“兩證”相關(guān)文件，沒有兩證的房屋，不得買賣。
2、要看房屋是否為共有財(cái)產(chǎn)，如為共有，要取得其他共有人的同意。根據(jù)規(guī)定，二手房屬于兩個(gè)以上(含兩個(gè))主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查(提交)共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面同意。
3、二手房交易前，買方應(yīng)當(dāng)查看房屋有無其他債權(quán)債務(wù)糾紛。有沒有國(guó)家和南昌市行政機(jī)關(guān)如人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)等查封。
4、應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵押等情況。若有抵押應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。
5、要看所購(gòu)二手房是否屬于允許出售的房屋，因?yàn)楣凶》?ldquo;房改”售房時(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。因?yàn)榘凑辗扛牡挠嘘P(guān)規(guī)定，城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買的房屋，在購(gòu)房后5年之內(nèi)不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。如果購(gòu)買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。
6、要看所購(gòu)二手房的建筑面積是否準(zhǔn)確無誤，因?yàn)橛袝r(shí)會(huì)出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象，合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證注明的為準(zhǔn)。
7、應(yīng)考察房屋的質(zhì)量、地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件，以及物業(yè)管理等相關(guān)問題。
