購(gòu)房流程中，簽訂購(gòu)房合同應(yīng)該明確違約金賠償，這樣能夠保障購(gòu)房違約金的追討。簽訂合同的當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，而在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，也多次提到違約金。所以說(shuō)，購(gòu)房違約
購(gòu)房流程中，簽訂購(gòu)房合同應(yīng)該明確違約金賠償，這樣能夠保障購(gòu)房違約金的追討。簽訂合同的當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，而在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，也多次提到違約金。所以說(shuō)，購(gòu)房違約金問(wèn)題不能忽視。
購(gòu)房違約金的概念
違約金 是指合同當(dāng)事人約定的，由違約一方因其違約行為給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失而向?qū)Ψ街Ц兜馁r償金，實(shí)際上是對(duì)違約行為給對(duì)方造成的損失的一種補(bǔ)償。而你的購(gòu)房合同中的那兩條條款將 違約金 與 占用他人資金比照固定資產(chǎn)貸款利率支付利息 這兩個(gè)概念混為一談。這里實(shí)際上存在兩個(gè)概念。一是由于違約一方的違約行為應(yīng)該向?qū)Ψ街Ц哆`約金，違約金的數(shù)額應(yīng)在契約中明確約定;二是由于違約導(dǎo)致占用對(duì)方資金就應(yīng)支付占用資金的利息，因?yàn)橘Y金占用是用于房地產(chǎn)方面，所以利息比照中國(guó)人民銀行固定資金貸款利率計(jì)算。
購(gòu)房違約金的分析
為了敘述方便，我們暫且把買(mǎi)房者定為甲方，賣(mài)房者定為乙方。對(duì)于甲方來(lái)說(shuō)，如果逾期付款，就應(yīng)該向乙方支付違約金，因?yàn)榧追降倪`約行為給乙方造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失;同樣，由于甲方未在規(guī)定的日期向乙方付款，實(shí)際上就等于乙方在從甲方應(yīng)該付款之日至實(shí)際付款之日的這段時(shí)間里為甲方墊付了甲方應(yīng)該支付的款項(xiàng)，相當(dāng)于乙方在為甲方提供貸款買(mǎi)房，甲方在這段時(shí)間內(nèi)占用了乙方的資金，當(dāng)然除了應(yīng)向乙方支付違約金之外，還應(yīng)向乙方再支付由于占用資金而需支付的利息。
對(duì)于乙方來(lái)說(shuō)，如果未能按契約的規(guī)定之時(shí)間將房屋交給甲方，也應(yīng)該向甲方支付違約金。因?yàn)橐曳降倪`約行為給甲方造成了某種程度上的經(jīng)濟(jì)損失。除了支付違約金之外，因?yàn)橐曳皆谄跫s規(guī)定應(yīng)交付房屋之日至實(shí)際交付日這段期間實(shí)際上占用了甲方的資金，所以，還應(yīng)向甲方再支付所占用資金的利息。
如果沒(méi)有這樣的規(guī)定，對(duì)于違約一方來(lái)說(shuō)無(wú)異于鼓勵(lì)違約，因?yàn)檫`約實(shí)際上并沒(méi)有受到懲罰，相反卻得到了相當(dāng)于從銀行貸款條件一樣的資金的使用。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)想從銀行得到貸款是相當(dāng)困難的，而由于違約行為，會(huì)使原來(lái)很難辦到的事情非常輕松地辦到，這對(duì)于守約的一方來(lái)說(shuō)，顯然就存在著極大的不公正性。
購(gòu)房違約金的計(jì)算方式
在李先生的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中就有如下內(nèi)容，第七條 買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任 中寫(xiě)明：買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列方式處理：按逾期時(shí)間，分別處理(不做累加)(1)逾期在30日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之三的違約金，合同繼續(xù)履行;(2)逾期超過(guò)30日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的1%向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之三的違約金。
合同第九條 出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任 中有如下內(nèi)容：除特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列方式處理：按逾期時(shí)間，分別處理(1)逾期不超過(guò)30日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金，合同繼續(xù)履行;(2)逾期超過(guò)30日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的1%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金。
從本案例可以看出，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的違約金計(jì)算大致有兩種方法，一個(gè)是以逾期天數(shù)為基礎(chǔ)，約定一個(gè)固定的萬(wàn)分之幾的比例來(lái)計(jì)算，在逾期付款和逾期交付的違約金計(jì)算中采用了這種計(jì)算方法;另外一種是約定一個(gè)固定的百分比來(lái)計(jì)算違約金的數(shù)額。合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
所以，在房屋買(mǎi)賣(mài)契約的違約條款中要同時(shí)明確兩個(gè)概念，一個(gè)是違約金的概念，一個(gè)是在一段時(shí)間內(nèi)占用資金的概念，只有將這兩個(gè)概念在條款中明確無(wú)誤地表達(dá)出來(lái)，才能夠?qū)⒘⑵蹼p方的真實(shí)意思落實(shí)在文字上，才能夠切實(shí)地保護(hù)守約一方的權(quán)益。
正確計(jì)算損失維護(hù)合法權(quán)益
經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。以逾期交付房屋為例，按照上述合同文本的約定，如果購(gòu)房者不退房，那么逾期天數(shù)越多，購(gòu)房者得到的違約金也相應(yīng)增加。
但是購(gòu)房者退房的情況下，違約金的數(shù)額是固定的，也就是即使說(shuō)逾期天數(shù)增加了，違約金的數(shù)額也不變。消費(fèi)者如欲行使自己退房的權(quán)利，就要盡早決定，及時(shí)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商退房事宜;協(xié)商不成的情況下，盡快依據(jù)合同的約定申請(qǐng)仲裁或者進(jìn)行訴訟。在計(jì)算損失時(shí)，必須要考慮按揭付款的特殊問(wèn)題。按揭付款的方式中，每個(gè)月的還款中包含了一部分本金和利息，特別是在還款初期，利息所占的比例是很大的。
在退房的情況下，這部分利息實(shí)際就是購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)損失，而且隨著時(shí)間的推移，退房的程序結(jié)束得越晚，購(gòu)房者與銀行之間的借款關(guān)系的結(jié)束也相應(yīng)延續(xù)，這部分損失也會(huì)持續(xù)不斷地增加。開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋，理應(yīng)承擔(dān)全部經(jīng)濟(jì)損失。如果單純地以 購(gòu)房者應(yīng)該認(rèn)識(shí)到期房購(gòu)買(mǎi)的風(fēng)險(xiǎn) 這個(gè)理由來(lái)讓購(gòu)房者個(gè)人承擔(dān)利息，無(wú)異于讓一個(gè)完全沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人來(lái)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失，這是非常不公平的。依據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
