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房管局將查封房屋辦理抵押登記應承擔賠償責任 原告信用社訴稱，1999年9月8日，孫某以其所有的房產做抵押向某信用社貸款巧萬元，并于1999年9月16日在該市房管局辦理了抵押登記，房管局向信用社頒發了他項權證，而貸款到期后，孫某未還清貸款，經信用社多次追索未果，遂將孫某訴訟到法院。2002年9月20日，法院判決孫某償還信用社貸款本金及部分利息，若孫某無償還能力，可執行其向信用合作社抵押的房地產，以清償債務。但法院在執行中發現，1997年9月3日唐某訴孫某房屋買賣糾紛一案使孫某的房產被法院查封，且在房管局作了登記，2002年4月房管局將該房過戶給唐某，以致信用社的抵押權無法實現。2005年7月信用社向法院提起行政訴訟，請求確認房產局作出的房產抵押登記行為違法，并賠償損失23.92萬元。 房管局辯稱信用社起訴超過訴訟時效，法院不應受理。 法院經審理后認定了原告訴稱的事實，但房管局辯稱信用社起訴超過訴訟時效，因其未在法定期限內向法庭提交證據，應視為無證據，不予支持。 法院認為，房管局是法定的房產抵押登記行政機關，具有辦理房屋抵押登記的職責。房管局應當根據有關法律、法規認真履行職責，以保護房地產權利人的合法權益。但其在辦理孫某抵押貸款房屋登記時未盡到認真審查義務，將法院已查封登記的房屋又作抵押登記，其行為違法。正是房管局違法的具體行政行為直接導致了信用社向孫某發放的貸款不能收回，其理應賠償貸款本金及部分利息損失。 評析 一、房管局是否可以對該查封辦理抵押登記 《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、抵押、凍結財產的規定》第二十九條規定：“人民法院凍結被執行人的銀行存款及其他資金的期限不得超過六個月，查封、抵押動產的期限不得超過一年，查封不動產、凍結其他財產權的期限不得超過二年。法律、司法解釋另有規定的除外。”從本案可以看出該房產的查封是1997年9月3日實施的，而房管局是在1999年9月16日進行的抵押登記，那么該房產是否過了查封的期限？如果過了查封期限，房管局將其抵押是否可行。上述規定生效的時間是在2005年1月1日，在房管局進行抵押登記的時候并沒有相關的法條對查封期限進行規定，因此該條不能成為房管局錯誤登記免責的理由。 《擔保法》第三十七條第五款的規定：“依法被查封、扣押、監管的財產不得抵押。”同時根據《城市房地產抵押管理辦法》第八條第五款的規定：“被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產不得設定抵押。”本案中孫某的房產在1997年9月3日已被法院查封，且在房管局作了登記，1999年9月9日孫某又以該房產向房管局辦理了抵押登記，很顯然，房管局在審查的時候并沒有盡到審慎的義務，該房屋已查封且在房管局作了登記，房管局再將其抵押屬于審查不嚴。 二、房管局辦理抵押登記后信用社是否具有優先受償權 由于該房抵押前已經查封，那么該房屬于限制流轉物，房管局再將該房進行抵押登記屬于錯誤登記，根據《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》的相關規定，抵押是非經登記不得對抗第三人，該抵押登記既然是錯誤登記，抵押就沒有法律效力，因此信用社不享有優先受償權，且該房之后又過戶給了唐某，從保護所有權的角度，抵押標的物已經轉移，信用社的債權也得不到保障。 三、房管局違法辦理抵押登記應承擔賠償責任。 《國家賠償法》第二十八條第七款的規定：“對財產權造成其他損害的，按照直接損失給予賠償。”財產損失中的直接損失也稱為積極損失，一般是由于國家機關及其工作人員的侵權行為直接作用于受害人的財產權的客體所造成的財產損失，或者受害人為了補救受到侵害的合法權益所為的必要支出，也即直接損失是指既得利益的喪失或現有財產的減少。本案中雖然孫某將已查封的房屋進行抵押本身存在惡意的行為，但是房管局就其審查職責來說完全可以避免這種惡意騙貸行為的發生，且抵押登記應該有效保護抵押權人的利益，抵押權人基于登記的公信力相信房管局的登記真實有效，房管局卻并未嚴格履行審查義務，因此房管局應承擔賠償責任。 詳細請咨詢房產糾紛律師 提示：登記機關在辦理抵押登記時應當審查是否具有禁止抵押的情形，對查封房屋辦理了抵押登記，登記機關應承擔賠償責任。