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未辦理初始登記的房屋可否查封 1996年5月甲公司與乙公司簽訂了合作開發某住宅小區的聯建協議，約定房屋建成后住宅房屋歸甲公司所有，非住宅房屋歸乙公司所有。同年10月，甲公司與丙公司簽訂了該小區的施工合同，丙公司成為該住宅項目的施工方。甲公司以自己的名字辦理了《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設用地許可證》和《建設工程規劃許可證》01999年1月因甲公司拖欠工程款，丙公司向法院起訴并申請了財產保全，法院對施工中的該住宅小區項目進行了查封。同年11月乙公司提交了甲乙公司的《聯建協議》等文件，向市房管局申請辦理了該住宅小區非住宅房屋的產權證。2000年1月法院作出判決，判令甲公司支付丙公司工程款1200余萬元。判決生效后丙公司向法院申請執行。執行過程中，乙公司以被查封的部分房產屬自己所有為由，提出執行異議，并提供了相應的房屋產權證，法院遂裁定中止執行。丙公司以市房管局對已查封的房產頒發產權證違法為由，訴至法院請求撤銷頒發給乙公司的房屋產權證。 原告丙公司訴稱，法院已對該住宅小區建設項目進行了查封，因此市房管局不得在法院采取保全措施的房屋上設定物權。市房管局的初始登記行為違法，應予以撤銷。 被告市房管局辯稱，財產查封的法律后果僅是不得辦理財產轉移過戶，并不影響初始登記，查封裁定不應作為確權依據。且法院查封的房屋未進行初始登記，尚無權利記載，故不能認定為甲公司所有，乙公司就尚未確權的財產申請初始登記，并依法提供了《聯建協議》等材料，故應予初始登記并頒發產權證。 法院經審理認為，根據當地適用的《房地產登記條例》的規定，新建商品房的初始登記，申請人需提交的申請材料包括土地使用權屬證明、建設項目立項批準文件、建設工程規劃許可證等材料。乙公司提交的申請材料中，土地使用權批文中的土地使用權人、建設項目立項主體、建設工程規劃許可證的主體系甲公司，均與乙公司無關，故乙公司的申請材料不符合《條例》的規定。市房管局基于甲公司是該小區在建工程規劃許可證的主體而協助法院對在建工程進行了查封，并做了查封登記備案，后又將該房產給予乙公司初始登記，與之前查封登記備案的公示效力相矛盾。判決撤銷市房管局向乙公司頒發產權證的行為。 評析 一、未經初始登記的房產可否查封 民事訴訟中的查封，是人民法院在案件受理前或訴訟過程中對于當事人的財產或者爭議的標的物予以封存，禁止對其進行轉移或者處分的措施。初始登記是指房屋權利人對新建成的房屋或尚未進行產權登記的舊有房屋，依法向登記機關申請房屋所有權登記，領取房屋所有權證書的行為。初始登記僅具有證明、公示的效力，未經初始登記并不否定存在于該房產之上的所有權，因此未經初始登記的房產法院可以進行查封。法院對未經初始登記的房屋進行查封的目的是確保被查封標的物的權利狀態不發生變化，對執行中涉及尚未確定權屬的房地產，人民法院認為確有必要采取查封措施的，應當書面通知房地產管理部門進行備案登記，查封后房管部門可以辦理被查封房產的初始登記。 二、當地房管部門向乙公司頒發產權證的行為不妥。 根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第十六條的規定：“新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的三個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。”該市實施的《房地產登記條例》也規定新建商品房的初始登記，申請人需提交的申請材料包括土地使用權屬證明、建設工程規劃許可證等材料。該土地使用權證、建設用地規劃許可證等材料主體均為甲公司，因此應由甲公司申請初始登記。乙公司要想取得非住宅房屋的產權也只能在甲公司取得該小區項目房屋產權證后，由甲乙公司根據聯建協議申請該房產的轉移登記。房管局將非住宅房屋的產權證直接頒發給乙公司違反登記程序。如果甲乙公司共同申請取得土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料等文件，則乙公司可憑這些證明文件和聯建協議直接申請非住宅房屋的初始登記。 提示：未經初始登記的房產可以查封；被查封的房產可以辦理初始登記。 詳細請咨詢房產糾紛律師