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關(guān)于房地產(chǎn)的查封期限問(wèn)題，法釋[2004]15號(hào)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《查封規(guī)定》）和法發(fā)[2004]5號(hào)《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)執(zhí)行通知》）均規(guī)定：人民法院對(duì)房地產(chǎn)的查封期限為二年。2006年7月11日，最高人民法院又做出法函[2006]76號(hào)《關(guān)于民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)有關(guān)期限問(wèn)題的答復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱2006年復(fù)函），其中提到：《查封規(guī)定》施行前采取的查封、扣押、凍結(jié)措施，“除了當(dāng)時(shí)法律、司法解釋及有關(guān)通知對(duì)期限問(wèn)題有專門規(guī)定的以外，沒(méi)有期限限制。”關(guān)于2006年復(fù)函與前述規(guī)定和通知在不動(dòng)產(chǎn)查封期限問(wèn)題上的關(guān)系如何理解把握，目前在實(shí)務(wù)界仍存在一定的困惑。 有人提出2006年復(fù)函與前兩個(gè)司法文件存在矛盾。以2000年進(jìn)行的房地產(chǎn)查封為例，如果該項(xiàng)查封此后一直沒(méi)有再辦理續(xù)封手續(xù)，到現(xiàn)在是否仍有效？按照前兩個(gè)司法文件，查封效力應(yīng)當(dāng)已經(jīng)消滅。而按照2006年復(fù)函，似乎因沒(méi)有期限限制而仍有效。筆者對(duì)該問(wèn)題的理解，結(jié)論是：2006年復(fù)函與《查封規(guī)定》及《房地產(chǎn)執(zhí)行通知》并不矛盾，而是對(duì)他們的合理解釋和補(bǔ)充。《查封規(guī)定》施行前所作的房地產(chǎn)查封，適用《房地產(chǎn)執(zhí)行通知》的規(guī)定，有期限限制。 這里關(guān)鍵是對(duì)2006年復(fù)函中“除了當(dāng)時(shí)法律、司法解釋及有關(guān)通知對(duì)期限問(wèn)題有專門規(guī)定的以外”這一除外條款如何理解的問(wèn)題。 首先，對(duì)該除外條款中的“當(dāng)時(shí)”，正確的理解應(yīng)當(dāng)是：這里的“當(dāng)時(shí)”，應(yīng)該是指《查封規(guī)定》施行前的整個(gè)時(shí)間段，而不是指查封實(shí)施的當(dāng)時(shí)。2000年進(jìn)行房地產(chǎn)查封的時(shí)候，確實(shí)沒(méi)有查封期限限制。但還要看《查封規(guī)定》施行之前這個(gè)階段是否還有其他文件對(duì)房地產(chǎn)查封的期限做了規(guī)定。 其次，在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，如果法律、司法解釋及有關(guān)通知對(duì)期限問(wèn)題有專門規(guī)定，則應(yīng)按照其規(guī)定處理，而不屬于2006年復(fù)函中所說(shuō)的沒(méi)有期限限制。《房地產(chǎn)執(zhí)行通知》就是在《查封規(guī)定》施行前所發(fā)的通知，該通知第十一條已規(guī)定：“人民法院對(duì)土地使用權(quán)、房屋的查封期限不得超過(guò)二年。……查封期限屆滿，人民法院未辦理繼續(xù)查封手續(xù)的，查封的效力消滅”。該通知自2004年3月1日起實(shí)施，且第二十九條明確了“本通知下發(fā)前已經(jīng)進(jìn)行的查封，自本通知實(shí)施之日起計(jì)算期限”。2006年復(fù)函明確將“有關(guān)通知”與法律、司法解釋并列，實(shí)際上已經(jīng)充分注意到《房地產(chǎn)執(zhí)行通知》的適用問(wèn)題。《房地產(chǎn)執(zhí)行通知》的上述規(guī)定是對(duì)房地產(chǎn)查封期限問(wèn)題的專門規(guī)定，因此在《查封規(guī)定》之前對(duì)房地產(chǎn)的查封應(yīng)當(dāng)自2004年3月1日起開(kāi)始計(jì)算查封期限。《查封規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)查封的期限做了和《房地產(chǎn)執(zhí)行通知》一致的規(guī)定，但沒(méi)有明確以前所做的查封從該規(guī)定下發(fā)之日起計(jì)算查封期限。因此關(guān)于房地產(chǎn)的查封期限的問(wèn)題，應(yīng)繼續(xù)受《房地產(chǎn)執(zhí)行通知》的約束。《房地產(chǎn)執(zhí)行通知》下發(fā)前已經(jīng)進(jìn)行的房地產(chǎn)查封（以2000年查封為例），至2006年3月1日前沒(méi)有辦理續(xù)封手續(xù)的，應(yīng)視為查封的效力已經(jīng)消滅。 全面地看，2006年復(fù)函中關(guān)于“沒(méi)有期限限制”的規(guī)定，實(shí)際上不能適用于房地產(chǎn)的查封。這一點(diǎn)在該復(fù)函中沒(méi)有正面提到，是為了避免全面列舉的麻煩。因?yàn)槌朔康禺a(chǎn)以外，在《查封規(guī)定》之前還有其他司法文件設(shè)定了查封凍結(jié)的期限，如對(duì)銀行存款的凍結(jié)適用最高人民法院與人民銀行聯(lián)合通知中規(guī)定的半年的凍結(jié)期限，對(duì)上市公司國(guó)有股和社會(huì)法人股的凍結(jié)適用1年的期限。做出2006年復(fù)函時(shí)對(duì)此問(wèn)題是有共識(shí)的，即復(fù)函只是表示《查封規(guī)定》下發(fā)前的一部分財(cái)產(chǎn)，具體是指動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)、非上市公司國(guó)有股和社會(huì)法人股的股權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的查封，沒(méi)有期限限制。 詳細(xì)請(qǐng)咨詢房產(chǎn)糾紛律師