在不動產登記機構設立前，土地使用權相關登記由土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門辦理；在建建筑物、建筑物抵押登記由縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門辦理。在不動產統一登記后，上述抵押登記均由各地縣級以上不動產登記機構辦理。此時，涉及到以下幾個問題：
（一）原抵押登記是否需要重新辦理
《不動產登記暫行條例實施細則》第一百零五條規定“本實施細則施行前，依法核發的各類不動產權屬證書繼續有效。不動產權利未發生變更、轉移的，不動產登記機構不得強制要求不動產權利人更換不動產權屬證書”。根據上述規定，并不強制要求重新辦理登記或更換證書，原他項權證繼續有效，如果當事人要求更換證書，登記機構應當接受。在該情況下，是否存在抵押人通過更換證書、變更證書記載事項的方式影響我方抵押權公示效力的風險？由于登記事項以不動產登記簿記載為準，理論上登記機構的統一并不影響不動產登記簿記載事項，即使登記機構在更換證書的過程中出現記載錯誤，我方可通過申請更正登記的方式予以變更。
（二）關于在建建筑物的追加抵押
根據《物權法》第二百條規定“建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。”該條款明確了以建設用地使用權抵押，僅以土地現狀抵押，并不當然包含未來土地上形成的在建工程。因此在房地產投融資項目中，在國土部門辦理了土地使用權抵押后，當土地上形成在建工程，仍需及時至建設（房地產）部門追加在建工程抵押登記。
在不動產統一登記后，由于登記部門統一，土地使用權、在建工程、房產的權證統一，是否無需再追加辦理在建工程抵押登記？答案是否定的。根據《不動產登記暫行條例實施細則》第七十五條，“以建設用地使用權以及全部或者部分在建建筑物設定抵押的，應當一并申請建設用地使用權以及在建建筑物抵押權的首次登記”，可知雖然不動產實現統一登記，但建設用地使用權抵押與在建建筑物抵押仍是兩類不同的抵押，均應辦理登記手續。因此實踐中在已抵押建設用地上形成在建建筑物后，仍應當根據《物權法》及配套規范性文件的規定，及時追加在建建筑物抵押。
（三）關于在建建筑物抵押的范圍
根據《不動產登記暫行條例實施細則》第七十五條第二款規定“當事人申請在建建筑物抵押權首次登記時，抵押財產不包括已經辦理預告登記的預購商品房和已經辦理預售備案的商品房。”不動產辦理預告登記具有準物權效力，在預告登記期間，不得為第三人辦理物權處分的登記，因此不納入在建工程抵押范圍；但值得注意的是，已經辦理預售備案的商品房也不屬于在建工程抵押的范圍。根據《城市商品房預售管理辦法》第十條規定“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續”。商品房預售合同備案是一種行政強制行為，并不產生物權效力，但《不動產登記暫行條例實施細則》中明確將已預售備案的商品房排除于在建工程抵押的范圍內，是考慮到保護購房人利益的權衡結果。因此在實踐中應當密切關注辦理在建工程抵押時的相關預售情況，謹慎考量未辦理預售備案的在建工程作為抵押物是否足值，未來的預售安排是否會影響后續權利實現。
（四）關于在建建筑物抵押轉為建筑物抵押
根據《城市房地產抵押管理辦法》第三十四條規定，“以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。”因此實踐中在建工程抵押轉為現房抵押，根據各地登記機構要求，可能需要先解除在建工程抵押登記后重新辦理現房抵押登記，存在抵押空檔期。根據《不動產登記暫行條例實施細則》第七十五條第二款，“在建建筑物竣工，辦理建筑物所有權首次登記時，當事人應當申請將在建建筑物抵押權登記轉為建筑物抵押權登記”。因此在建建筑物竣工，在辦理建筑物所有權首次登記時，在建工程抵押登記可直接轉化為建筑物抵押登記，無需先解押后重新辦理抵押，該條款加大了對抵押權人權益的支持。建議在實踐中與當地登記機關核實相關情形，并根據最新規定直接將在建建筑物抵押轉化為建筑物抵押，避免風險敞口。
