1、預告登記和商品房預售登記備案的區別
預告登記與預售商品房登記備案是兩種不同的制度，二者的區別主要有以下幾個方面：
(1)法律性質不同。
預告登記是由《物權法》規定的一種不動產登記制度，屬于民事制度。而商品房預售登記備案制度是由《城市房地產管理法》規定的行政管理措施，屬于行政管理制度。
(2)實際功能不同。
預告登記制度的主要目的就是為了保障債權人將來能夠實現物權，就預購商品房的預告登記而言就是為了使得預購人在預購的房屋辦理了所有權初始登記之后，能夠辦理所有權轉移登記，從而確定取得房屋的所有權。但是，商品房預售登記備案制度在行政上對預購人具有保護功能，有助于建設行政管理部門加強對房地產市場的監督管理，維護房地產市場的健康發展。
(3)操作上的不同。
預告登記必須是在雙方有預告登記的約定之后才能申請。如果沒有當事人的約定，任何人不得強制預購人或者預售人進行預購商品房的預告登記。預告登記原則上必須由雙方共同申請，除非法律法規或者當事人另有約定。而商品房預售登記備案制度是一種只針對房地產開發企業的強制性制度，是開發商必須履行的一種商品房銷售行為，無需雙方另行約定。
(4)適用范圍不同。
預告登記的適用范圍比商品房預售登記備案的適用范圍廣。依據《物權法》第二十條第一款的規定，只要是當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，都可以按照約定向登記機構申請預告登記。因此，在房屋的買賣、抵押和建設用地使用權的轉讓中都可以進行預告登記。但是，商品房預售登記備案制度只適用于商品房預售。
(5)登記主體不同。
預告登記的主體機關是唯一的，即房屋登記機構。而商品房預售登記備案的主體管理機構法律賦予了當地人民政府。它可以是建設行政主管部門;可以是房地產管理部門;也可以委托給房屋登記機構，具有較大的靈活性。
2、建立預告登記制度以后，是否還要辦理商品房預售合同登記備案?
預告登記是一種特殊的公示方法，預告登記的本質是使請求權具有類似于物權的效力，以限制預告登記義務人行使權利。預告登記和商品房預售合同登記備案從表面上看有類似之處，但實際上兩者完全不同：
依據《物權法》，預告登記是為了保障預告登記權利人將來實現物權，是保護當事人權利的手段，應根據雙方的約定，由雙方自愿申請。辦理了預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
商品房預售合同登記備案是政府行政機關的一項管理手段，目的是規范商品房預售活動，依據《城市房地產管理法》，商品房預售合同登記備案是房地產開發企業應盡的義務，由開發企業單方申請。是否辦理商品房預售合同登記備案，對合同的效力沒有影響。
所以預告登記制度和商品房預售登記備案制度同時并存。
3、預告登記是否應在商品房合同備案之后進行?
根據《房屋登記辦法》規定，把“已登記備案的商品房預售合同”作為預售商品房預告登記申請的必要文件，因此，必須要先經商品房預售合同登記備案才能申請預購商品房預告登記。
