【案情】
2012年7月18日，李剛將位于資溪縣火車站旁的房屋出租給被告陳紅、劉強等人經營賓館，雙方簽訂《房屋出租協議》。2014年6月21 日，訴爭房屋經公開拍賣歸原告李香所有。但由于一些客觀原因，原告未能及時辦理房屋產權變更登記。2014年8月8日，李香與李剛簽訂《轉讓承租押金及房租協議書》，確認李香取得標的物的所有權，李香替代李剛繼續履行與陳宏等人簽訂的《房屋出租協議》，并通知陳宏。李香依約向被告催繳租金，被告以李香未辦理產權登記，并非房屋所有權人為由，拒絕履行支付義務。
【分歧】
該案中，關于李香是否能向陳宏收取租金有二種不同的意見。
第一種意見認為：李香雖然通過拍賣取得了標的房產的所有權，但是李香沒有依法辦理房屋產權變更登記，不能認定物權發生變動，因此李香不能據此向被告收取租金。
第二種意見認為：主債務轉讓時，從債務同時轉讓。債權轉讓時只要債權人履行了通知義務，該轉讓就對債務人生效。租賃作為房屋產權附屬的從權利，隨主債務變動而發生改變。原告未辦理產權轉讓登記，未產生物權變動的效力，但不影響李香通過拍賣取得該房屋的用益物權，李香取得用益物權，仍可以依法行使占有、使用、收益權利。因此李香可以向陳宏收取租金。
【評析】
法律學者同意第二種意見，理由如下：
根據《中華人民共和國合同法》第七十九條規定：“債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人，……。”第八十條第一款：“債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發生效力。”第八十一條規定：“債權人轉讓權利的，受讓人取得與債權有關的從權利，……。”原告李香與李剛及簽訂的《拍賣成交確認書》合法有效，且李剛履行了通知義務，根據上述法律規定，李剛已將與被告陳宏訂立的《房屋出租協議》約定的權利和義務轉讓給李香，李香依照與李剛的合同約定取得向被告陳宏收取租金的權利。
同時，根據《中華人民共和國物權法》第一百一十七條規定：“用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。”用益物權可以通過合同方式取得，李香通過公開競買方式購買了李剛的房屋，李剛已將用益物權交付給李香，雖然尚未辦理房屋所有權轉讓手續，但李香已合法取得該房屋用益物權，向陳宏收取租金的行為合理合法。
