導讀：房價日新月異，漲幅不定，有很多賣家將房子賣出后，看到房價上漲又反悔。近日，某網友就此事向律師咨詢，房屋未過戶，賣家反悔，如何才能保護自身利益?
網友咨詢：
我與劉某簽訂了房屋買賣合同，合同約定劉某三個月后將房子交付給我，可我擔心隨著地鐵的開通房價漲幅會較大，到時劉某反悔，請問，有什么辦法可以保護自己的權益?
專家答復：
可以通過不動產預告登記制度保護你的權益。所謂預告登記是《物權法》中規定的一個新的制度，它保護的是買受人的權益不受損害。在房屋買賣合同簽訂并經登記機構申請預告登記后，未經預告登記的權利人(即買受人)的同意而處分不動產的，不發生物權效力。該制度從一定程度上避免了賣方一房兩賣而導致前面買受人的權利可能遭受的損害。
依據《物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請預告登記的，預告登記失效。”你可以與劉某約定向登記機關進行預告登記，該預告登記具有對抗第三人和限制原物權所有人的效力，效力期間為三個月，期間的起點為能夠進行不動產登記之日。若你真正實現不動產所有權的取得，在預告登記后三個月內應盡快到登記機構申請不動產所有權變更登記。
知識關聯：
房屋預告登記的定義：
房屋預告登記指當事人約定買賣房屋或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。
辦理預告登記所需要件：(不同情況的預告登記，要件要求有差異)
1、預購商品房預告登記
(1)登記申請書原件；
(2)申請人身份證明；
(3)已登記備案的商品房預售合同原件；
(4)當事人關于預告登記的約定原件；
(5)預購人單方申請預購商品房預告登記的，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料；
(6)設定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押權人同意房屋買賣的證明材料。
2、預購商品房抵押權預告登記
(1)登記申請書原件；
(2)申請人身份證明；
(3)抵押合同原件；
(4)主債權合同原件；
(5)預購商品房預告登記證明原件；
(6)當事人關于抵押權預告登記的約定原件；
(7)已設定在建工程抵押權的，提交抵押權人放棄抵押權的證明原件。
3、房屋所有權轉移預告登記
房屋抵押期間，抵押人轉讓房屋的所有權、申請房屋所有權轉移預告登記的，除提交本項規定材料外，還應當提交抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件原件、他項權利證書原件、抵押權注銷申請書原件；
(1)登記申請書原件；
(2)申請人身份證明；
(3)轉讓方的房屋所有權證；
(4)房屋所有權轉讓合同原件；
(5)當事人關于預告登記的約定原件(轉讓合同中已有約定的除外)。
4、房屋抵押權預告登記
已辦理房屋所有權登記或房屋所有權轉移預告登記的房屋，可以辦理房屋抵押權預告登記。
(1)登記申請書原件；
(2)申請人身份證明；
(3)主債權合同原件、抵押合同原件；
(4)房屋所有權證或房屋所有權轉移預告登記證明原件；
(5)當事人關于預告登記的約定原件(抵押合同中有約定的除外)。
預告登記變更需要材料：
(1)登記申請書原件；
(2)申請人身份證明；
(3)預告登記證明原件；
(4)變更事實的有關證明文件原件。
預告登記注銷需要材料：
(1)登記申請書原件；
(2)申請人身份證明；
(3)預告登記證明原件；
(4)證明預告登記的房屋權利終止的證明材料原件。
