由于產(chǎn)業(yè)結構的歷史基礎和經(jīng)濟超常規(guī)發(fā)展，以及政策的優(yōu)惠和傾斜，房地產(chǎn)業(yè)成為了海南經(jīng)濟特區(qū)三大基礎產(chǎn)業(yè)之首和經(jīng)濟的龍頭與支柱，也是吸引島外資金的主要渠道，加之海南房地產(chǎn)市場發(fā)展快，交易方式靈活，市場經(jīng)濟成份占壓倒優(yōu)勢，競爭激烈，行情變化快，因此出現(xiàn)了不少“一房兩買”的糾紛，甚至還有“一房數(shù)買”的情況。如果因雙方未辦理產(chǎn)權變更登記手續(xù)就認定合同尚未成立，雙方在合同中約定的權利義務不受法律保護，顯然于法不平，于理不公。還有，在期房預售或轉售在先，抵押行為在后的糾紛案件中，不利于保護守約方的合法權益。從經(jīng)濟角度來考察，期房預售和轉售是一種滾動式投資和開放式經(jīng)營，是目前世界上較為先進的一種發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有效經(jīng)濟手段和運作方式，它對于分散投資風險和生產(chǎn)要素的合理配置，尤其對于彌補房地產(chǎn)業(yè)投資多、風險周期長、回收慢的缺陷具有非常重要的意義。由于期房預售和轉售合同的訂立均在房屋竣工之前，完整的房屋產(chǎn)權尚未形成，蓋房者都未獲得房產(chǎn)證，不可能辦理產(chǎn)權變更登記手續(xù)，而發(fā)展商一旦獲取房產(chǎn)證后便背著購房者與金融部門辦理抵押登記手續(xù)取得貸款，因未能還貸，金融部門便起訴查封房屋，法院最后以物權優(yōu)于債權判決抵押行為有效，預售或轉售行為無效。這樣的判決與《民法通則》規(guī)定的誠實信用原則是相違背的。因此對房屋買賣合同以及所有不動產(chǎn)買賣合同的成立要件和登記程序進行理論上的深入探討和實踐上的再認識，是十分必要的。
一、房屋買賣合同的特點
對于房屋買賣合同，雙方當事人簽訂合同后，一方支付價金，一方交付標的物，只因尚未辦理產(chǎn)權變更登記，便認定合同尚未成立，那么雙方當事人根據(jù)合同條款取得的價金和房屋就沒有合法依據(jù)，未依法取得的行為應當認定為不當?shù)美＜热环梢?guī)定登記是合同成立的時間，也是產(chǎn)權轉移的時間，那么房屋買賣合同應當都視為實踐性合同和即時清結的合同。即時清結合同可采取口頭形式訂立，但是根據(jù)法律規(guī)定，房屋買賣合同必須采取書面合同。在審判實踐中房屋買賣合同往往是合同訂立后，雙方便支付價金和交付房屋，才去辦理登記手續(xù)，有些甚至不辦。如依登記生效之說法，上述行為就變成履行合同在先，合同成立在后。合同成立后反而無履行的內(nèi)容。
買賣作為一種民事法律行為和合同關系，當事人之間的權利義務因意思表示一致而設立，其內(nèi)容為賣方向買方交付標的物，買方向賣方支付價金。其權利義務是買賣作為一種民事法律行為的核心要件，也是其區(qū)別于其他民事法律行為的根本標志。作為一種合同關系，買賣合同的成立與其他合同成立一樣，只要當事人就標的物所有權的轉移和價金的支付協(xié)商一致，合同即告成立。至于標的物在訂立合同時是否已實際交付，價金在訂立時是否已支付，各國法律均無約定。因此，買賣合同是典型的諾成性合同，它的成立不以交付標的物和支付價金為要件。
