案情]
王某與被告李某某于1982年登記結(jié)婚，1995年生有小孩李某。2006年王某與被告李某某自愿離婚。婚生小孩李某由王某撫養(yǎng)。在2001年，王某與被告李某某購(gòu)買(mǎi)了一間門(mén)面房，并以李某的名字辦理了土地使用證和房屋所有證。2006年王某與被告李某某離婚后，被告李某某將該店面出租給第三人張某。現(xiàn)李某起訴被告李某某，要求被告李某某將已收取的租金返還給原告，今后租金由原告李某向張某收取。
[分歧]
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋租金歸誰(shuí)所有，應(yīng)看該房屋的所有權(quán)人是誰(shuí)。因?yàn)樵撻T(mén)面房的土地使用證和房屋所有證上登記的名字均為原告李某，所以應(yīng)認(rèn)定該門(mén)面房的所有權(quán)人是原告李某。因此，房屋租金應(yīng)歸原告李某。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然該門(mén)面房的土地使用證和房屋所有證上登記的名字均為原告李某，但是原告李某并非該房屋的真正權(quán)利人。該門(mén)面房的真正權(quán)利人仍然應(yīng)為王某與被告李某某，該門(mén)面房的租金也應(yīng)歸王某與被告李某某。
[評(píng)析]
筆者同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：
一、不動(dòng)產(chǎn)登記的效力
不動(dòng)產(chǎn)登記是指國(guó)家登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變動(dòng)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿并供公眾查閱。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的在于公示，也就是說(shuō)，通過(guò)登記將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更的情況向公眾予以公開(kāi)，使公眾了解某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)上所形成的物權(quán)狀態(tài)。公示的主要目的又在于產(chǎn)生公信力，即對(duì)于通過(guò)法定的公示方法所公示出來(lái)的權(quán)利狀態(tài)，相對(duì)人有合理的理由相信其為真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)，并與登記權(quán)利人進(jìn)行了交易，對(duì)這種信賴法律就應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記的主要功能在于保護(hù)第三人的信賴?yán)妫S護(hù)交易安全。雖然我國(guó)物權(quán)法第十六條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”，但是，登記記載的權(quán)利人只是應(yīng)當(dāng)推定為法律上的權(quán)利人，并不是物權(quán)的最終認(rèn)定，如果其他利害關(guān)系人具有足夠的證據(jù)可以證明自己是真正的權(quán)利人，可以申請(qǐng)登記機(jī)構(gòu)更正登記，也可以通過(guò)訴訟程序請(qǐng)求人民法院重新確權(quán)。因此，本案中，雖然該門(mén)面房的土地使用證和房屋所有證上登記的名字均為原告李某，但并不因此就最終認(rèn)定該門(mén)面房的權(quán)利人為原告李某，只是可以推定原告李某為法律上的權(quán)利人，如果王某和被告李某某有足夠的證據(jù)可以證明自己是真正的權(quán)利人，那么法院就應(yīng)該確認(rèn)王某和被告李某某為真正權(quán)利人。
二、父母將不動(dòng)產(chǎn)登記在未成年子女名下是否成立贈(zèng)與
雖然《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第一百二十九條規(guī)定“贈(zèng)與人明確表示將贈(zèng)與物贈(zèng)與未成年人個(gè)人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該贈(zèng)與物為未成年人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)”，但是這一規(guī)定應(yīng)理解為僅適用于未成年人是接受其他人而不是自己父母的贈(zèng)與。合同法上的贈(zèng)與是一種交易行為，交易必須有雙方當(dāng)事人，且雙方當(dāng)事人具有行為能力和意思表示能力。完全民事行為能力人可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，限制民事行為能力人只能實(shí)施與其年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)，其他活動(dòng)須由其法定代理人行使或征得其法定代理人同意。無(wú)民事行為能力人的民事活動(dòng)由其法定代理人進(jìn)行。如果受贈(zèng)子女是未成年人，按一般常規(guī)應(yīng)由這個(gè)未成年人的法定代理人代理接受贈(zèng)與，并與贈(zèng)與人訂立贈(zèng)與合同。但如果受贈(zèng)人不是接受其他人而是自己父母的贈(zèng)與，那么贈(zèng)與人與接受贈(zèng)與人皆為未成年人的父母，從而產(chǎn)生自己與自己發(fā)生民事法律行為，這樣的行為是不可能發(fā)生合同法上的效力而成立贈(zèng)與。本案中，王某與被告李某某購(gòu)買(mǎi)門(mén)面房，并以原告李某的名字辦理土地使用證和房屋所有證時(shí)，原告李某仍為未成年人，其民事行為仍由其父母代理，因此原告李某與被告李某某之間不成立贈(zèng)與，該房屋真正權(quán)利人仍為王某與被告李某某。因此，該門(mén)面房租金應(yīng)由王某與被告李某某所有。
（作者單位：江西省贛州市中級(jí)人民法院）
