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編者按：在本市的房地產(chǎn)糾紛中，筆者發(fā)現(xiàn)，有關(guān)涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的訴訟案件頻繁出現(xiàn)，且司法實(shí)踐對(duì)于這類(lèi)案件的一些法律適用問(wèn)題存在爭(zhēng)議，尺度未盡統(tǒng)一。本文作者比較了不同大陸法系國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的差異，進(jìn)而結(jié)合目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的制度設(shè)定和實(shí)踐狀況，得出在當(dāng)前司法實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)賦予不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)抗效力；而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的公信效力，則由于與此相配套的登記實(shí)質(zhì)審查制度、錯(cuò)誤登記賠償制度在我國(guó)的缺失，及登記異化現(xiàn)象的頻繁，目前登記公信力在司法操作中只能有條件適用。本文觀點(diǎn)供參考。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度和效力之概述

(一)物權(quán)公示公信原則概述及主要大陸法系國(guó)家和地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

物權(quán)公示原則是指物權(quán)的享有和變動(dòng)需有可取信于社會(huì)公眾的外觀表現(xiàn)形式，通常不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)享有和變動(dòng)的公示方式為登記。物權(quán)公信原則是指善意第三人基于對(duì)該物權(quán)的外觀表現(xiàn)形式的信賴(lài)，而與該外觀表現(xiàn)的物權(quán)人所為的物權(quán)交易行為，產(chǎn)生與真實(shí)物權(quán)人的交易行為同樣的法律效果，即使真實(shí)物權(quán)人與外觀表現(xiàn)的物權(quán)人不一致，亦不能影響善意第三人通過(guò)交易而取得該物權(quán)。當(dāng)前主要大陸法系國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記制度可分為兩類(lèi)，即登記要件主義和登記對(duì)抗主義。奉行登記要件主義的國(guó)家和地區(qū)主要有德國(guó)、瑞士、韓國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等，該種登記制度要求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪變更除有雙方合意外，還必須經(jīng)過(guò)登記，不經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)之效力。

奉行登記對(duì)抗主義的國(guó)家主要有法國(guó)、日本、西班牙等，根據(jù)該主義，物權(quán)的得喪變更僅需當(dāng)事人意思表示一致即發(fā)生效力，并不以登記為要件，登記的效力僅為對(duì)抗第三人。

進(jìn)一步比較登記要件主義和登記對(duì)抗主義這兩種不動(dòng)產(chǎn)登記制度的差異，就會(huì)發(fā)現(xiàn)所謂物權(quán)公示公信原則僅是在登記要件主義制度中得以完全貫徹，而在登記對(duì)抗主義制度中并不完全適用。根據(jù)物權(quán)公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)交易一經(jīng)登記，應(yīng)產(chǎn)生如下的民法效力：

1、對(duì)抗力。即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)交易行為而發(fā)生變動(dòng)，如果未經(jīng)登記，該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)不得對(duì)抗善意第三人，經(jīng)登記才得對(duì)抗善意第三人。

2、推定力。即在沒(méi)有充分的相反證據(jù)并通過(guò)相關(guān)程序推翻的情況下，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記權(quán)利人，可推定其為真實(shí)權(quán)利人。

3、公信力。即善意第三人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記這一權(quán)利外觀形態(tài)的信賴(lài)，而與登記權(quán)利人進(jìn)行的物權(quán)交易行為，產(chǎn)生與真實(shí)權(quán)利人進(jìn)行交易同樣的法律效果，即使登記異化而產(chǎn)生真實(shí)權(quán)利人與外觀表現(xiàn)的登記權(quán)利人不一致，亦不能影響善意第三人通過(guò)交易取得該物權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利推定力是公信力的基礎(chǔ)，公信力則是推定力的必然結(jié)果。

(二)我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的規(guī)定

許多學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)行立法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)定系采行登記要件主義。然而也有不少學(xué)者質(zhì)疑這一觀點(diǎn)，認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)定僅是用于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的行政管理，“強(qiáng)調(diào)登記機(jī)關(guān)之間的權(quán)屬劃分關(guān)系，不注重登記對(duì)于交易者的效用以及交易者用以實(shí)現(xiàn)自己權(quán)益和保護(hù)自己權(quán)益的機(jī)制”，筆者亦傾向于后一觀點(diǎn)，認(rèn)為從我國(guó)現(xiàn)行立法看，并不能得出我國(guó)已完全采行登記要件主義，或者說(shuō)我國(guó)立法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)上的法律后果未有明確規(guī)定，這就給司法的具體認(rèn)定帶來(lái)難度(或曰空間)。目前在司法層面，我們對(duì)于非因法律行為(如建造、繼承、征收、司法裁判等)而發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪變更已基本形成一致，即不以登記為要件；對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押物權(quán)，當(dāng)前上海法院根據(jù)最高法院關(guān)于《擔(dān)保法》司法解釋的精神，在司法實(shí)踐中采行的是登記對(duì)抗主義，而非登記要件主義；只有不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)才以登記過(guò)戶(hù)作為認(rèn)定物權(quán)變動(dòng)的基本依據(jù)，但也有例外。此外，值得注意的是，上海市人大于2002年10月通過(guò)的《上海市房地產(chǎn)登記條例》對(duì)房地產(chǎn)登記概念的表述明顯不同于建設(shè)部于1997年頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中的表述，建設(shè)部的《辦法》第2條規(guī)定房屋權(quán)屬登記“是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為”，而上海的《條例》第3條規(guī)定房地產(chǎn)登記“是指房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依當(dāng)事人申請(qǐng)或者依職權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利和其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀姆康禺a(chǎn)權(quán)利以及與此相關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行記載、公示的行為”，可見(jiàn)《條例》認(rèn)為登記的性質(zhì)僅是權(quán)利的記載和公示，而非《辦法》所認(rèn)為的“確權(quán)”，這“更符合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際”。

如前所述，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的登記要件主義及賦予不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)抗力、推定力和公信力更有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，是我國(guó)物權(quán)立法的發(fā)展方向。《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》已明確規(guī)定“設(shè)定、移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，受讓人自登記完成時(shí)取得該物權(quán)”，該《建議稿》還規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)抗力、推定力、公信力以及登記的實(shí)質(zhì)審查制度和登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)賠償制度。《建議稿》的這些規(guī)定反映了學(xué)者的期待，但在當(dāng)前是否就能不折不扣地適用于我國(guó)房地產(chǎn)交易和登記的現(xiàn)狀仍值得商榷。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)抗效力的司法運(yùn)用

雖然對(duì)于目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)系采登記要件主義還是登記對(duì)抗主義的問(wèn)題尚存爭(zhēng)議，但筆者認(rèn)為，至少就不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)抗效力在當(dāng)前司法實(shí)踐中應(yīng)給予肯定和運(yùn)用。

(一)登記對(duì)抗力適用的一般準(zhǔn)則

1、已登記的優(yōu)于未登記的實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。對(duì)于同一不動(dòng)產(chǎn)先后設(shè)定彼此沖突的物權(quán)負(fù)擔(dān)的行為，不論前后行為系買(mǎi)賣(mài)抑或抵押，也不論行為的先后順序，如果其中一個(gè)行為導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)已經(jīng)過(guò)登記，則該登記的物權(quán)優(yōu)先于未登記物權(quán)實(shí)現(xiàn)，未登記物權(quán)不得對(duì)抗已登記的物權(quán)實(shí)現(xiàn)。我國(guó)《擔(dān)保法》司法解釋第67條對(duì)于同一標(biāo)的物先抵押后出售的物權(quán)歸屬問(wèn)題所作的規(guī)定即符合上述精神。

2、重復(fù)登記的，按照順位原則，先登記的優(yōu)于后登記的實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。由于當(dāng)前我國(guó)不少地方不動(dòng)產(chǎn)登記制度和設(shè)備尚不健全，常會(huì)就同一不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利發(fā)生彼此沖突的重復(fù)登記現(xiàn)象(本市較為常見(jiàn)的有預(yù)告登記與抵押登記重復(fù)，多個(gè)抵押登記重復(fù))。在這種情況下，由于前后設(shè)定的兩個(gè)物權(quán)均因登記而具有對(duì)抗力，此時(shí)就應(yīng)當(dāng)按照順位原則確定物權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序。順位原則適用于以登記作為權(quán)利外觀的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，按此原則，先行登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)優(yōu)先于后登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)現(xiàn)，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)既然以登記作為公示方式，則一經(jīng)公示應(yīng)自然排斥公示之后產(chǎn)生的與該公示內(nèi)容相沖突的物權(quán)設(shè)定。不少大陸法系國(guó)家和地區(qū)均以順位原則作為處理不動(dòng)產(chǎn)重復(fù)登記矛盾的基本原則。