【新民網·晚報精選】買房子、賣房子，最擔心的是什么？上海老百姓可以扳著手指頭，數出一大堆“怕”——怕賣家毀約，臨時加價；怕房產過戶，卻收不到房款；怕付了錢，卻拿不到房子；怕辛苦半天，買到一套“偽造房”，房產證等是假的……這些都是房地產登記中的問題。
《物權法》從今年10月1日起施行，對土地和房屋的權利歸屬及利用等，作了詳細規定。昨天，上海市房地資源局披露了《物權法》上海房地產登記細則，本報請專家為讀者解讀細則。
首席記者晏秋秋
如何避免“一房二賣”
【政策解讀】
買房子，最怕賣家“一房二賣”。有的老百姓買了期房，到了交房日，卻得知房地產公司已將房屋抵押。有的老百姓要買二手房，卻遭遇賣家頻頻毀約，苦不堪言。
根據《物權法》規定，房地產登記引進了“預告登記”的新環節。
“預告登記”是房地產登記的特殊形式，經“預告登記”后，當事人取得土地使用權、房屋所有權或者房地產他項權利的優先請求權。換句話說，當事人可以利用“預告登記”這一手段，避免賣家“一房二賣”。
【案例】
2007年1月，王女士在上海一家房地產公司買了一套期房，雙方簽訂了商品房預售合同。合同約定，房地產公司將于2007年底交房。為了保證王女士在房屋建成后獲得房屋的產權，王女士和房地產公司應共同申請預購商品房“預告登記”。然后，王女士向銀行借款用于支付購房款，并簽訂個人借款抵押合同，此時王女士和銀行應當共同申請以預購商品房設定抵押的“預告登記”，經“預告登記”后，銀行才會將購房款支付到房地產公司指定的銀行賬戶中。
如果簽訂商品房預售合同后，房地產公司不配合王女士辦理“預告登記”，王女士可根據預售合同中的約定，單方申請“預告登記”，以防止房地產公司“一房二賣”。經“預告登記”后，未經王女士同意，房地產公司不能將這套期房再預售給他人或抵押。
這一條款，同樣適用于二手房買賣。假設王女士欲從周先生手中，買下一套二手房。在雙方沒有申請辦理轉移登記之前，如果王女士擔心對方違約，可根據合同的約定，單方申請“預告登記”。經“預告登記”后，不經王女士同意，周先生無法將房屋再轉賣。
需要注意的是，“預告登記”是有期限的。根據《物權法》第二十條規定：“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。”
為房產證加一把“鎖”
【政策解讀】
買房子、賣房子，最大的特點是交易數額巨大，交易程序特殊，買賣雙方承擔了很大的風險。風險主要來自兩方面：
■房地產權屬風險
對于買賣雙方而言，這是房地產交易中最大的風險。特別在房價高漲帶來高額利潤之時，冒充房地產權利人、偽造權利人身份證明、偽造房地產權證、偽造交易合同騙取銀行貸款等非法活動時有發生，其后果是造成買房人、貸款銀行損失巨大。
■交易價款支付風險
實踐中，交易雙方交房付款的矛盾較為突出，賣出方擔心房地產交易過戶后，收不到房款；買房人擔心支付房款后，房地產無法交易過戶到自己的名下。
對層出不窮的房地產詐騙事件，新施行的《物權法》，也作了種種規定。
【案例】
小趙的父母都已退休，二老用畢生積蓄購買了80平方米的住宅，產權登記在自己名下。小趙瞞著父母將他們的房子出售給自己，并將房子抵押給銀行，騙取了購房貸款39萬元。為了騙貸和過戶，他不僅騙取了父母的產權證、偽造了父母的身份證，還雇傭“假父母”協助詐騙。直到銀行上門催討貸款并欲拍賣房子時，二老才如夢初醒。
面對殘酷的事實，他們悲憤交加，又進退兩難，要么為兒子背上這沉重的債務，要么讓兒子鋃鐺入獄。
在市房地局提供的這一案例中，父母如能為自己的房地產權證設置密碼，加上一把“鎖”，那么他們的逆子在申請買賣的房地產登記時，會因無法輸入正確密碼，而無法買賣和抵押登記，詐騙行為也就不會輕易得逞。
值得注意的是另一種情況：如果小趙不是將房屋出售給自己，而是假冒父母的名義，將房屋出售給不知情的第三人。事后調查，第三人支付了合理的房價，并經房地產登記機構登記，取得了房地產權證。那么根據《物權法》保護善意取得不動產的原則，小趙的父母可能面臨失去棲身之地的悲慘處境。如果房地產權證設置密碼的話，這種情況就不會發生了。
何時應該付清房款？
【政策解讀】
買房子，何時該付清房款？以往，上海通常的做法，是在房地產登記機構的受理日，交付房款。也就是說，買家在登記機構出具收件收據后付款。現在，這一方法行不通了。
根據《物權法》的最新解釋，房地產登記機構受理二手房買賣雙方的轉移登記申請后，并不代表產權轉移已經生效。登記機構完成審核程序并將登記事項記載于登記簿后，產權轉移才能正式生效。審核的規定時限是20天，在此期間，產權可能會因為司法機關的查封，權利人提出更正、異議等原因，中止轉移登記的辦理。所以買方在沒有領取房地產權證之前，盡量不要付清全部房款，也不要急于裝修。
【案例】
張先生通過中介，看中了一套房屋，并和房主李小姐簽訂了買賣合同。兩人于今年10月8日共同到交易中心申請過戶，辦理轉移登記，10月28日房地產登記機構完成審核，并記載在登記冊上。
按照原先的規定，房地產登記機構的受理日即為登記日，很多買家選擇這個時間交付房款。而現在按照《物權法》的規定，登記日調整為記載日，上述案例中登記機構完成審核并在登記冊上記載的時間，是10月28日，這天才是登記日。因此如果張先生還是按原來的習慣，在10月8日交付房款，那么他可能承擔審核期內潛在的諸如法院查封、利害關系人申請更正登記、異議登記等風險，可能造成不必要的麻煩和經濟損失。
