未進行產權登記的房屋能否出賣
案例介紹： 2005年，胡某將自己的一棟磚木結構的瓦房（有土地使用權證及房屋產權證）改建成了一棟三層樓房，因改建時未辦理相關手續，房產部門一直不予辦理新的房屋產權證。2008年3月，胡某因經濟上原因，將房屋以23萬的價格賣給了王某，雙方簽訂了房屋買賣合同，并交付了房屋。后胡某一直后悔房屋價格賣得太低，自己太虧了。2008年10月，胡某以房屋未辦理房屋產權登記不能出賣為由訴訟至法院，要求法院確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效。
[分歧]
本案在處理過程中存在兩種不同意見。
第一種意見認為，雙方簽訂的房屋買賣合同無效。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第（六）項的規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。建設部令[1991]第7號發布的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條規定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效。”《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。而本案的房屋沒有辦理房屋產權登記，故胡某與王某簽訂房屋買賣合同違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》的強制性規定，為無效合同。
第二種意見認為，雙方簽訂的房屋買賣合同有效，應依法予以保護。房屋買賣合同是雙方在平等、自愿的基礎上簽訂的，是買賣雙方的真實意思表示，其內容并不違反民事法律規范，故買賣合同有效，買賣行為應受到法律的保護。《 中華人民共和國物權法》第十五條規定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”故沒有進行產權登記的房屋買賣合同只是不發生物權的轉移，而買賣合同是一種債權設定，標的物是否轉移對合同本身的效力不產生影響，合同本身自成即生效。
[評析] 筆者同意第二種意見。
我國《合同法》第五十二條第（五）項規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。本案中的房屋屋買賣合同是否屬于違反法律、行政法規強制性規定的合同呢？雖然我國《城市房地產管理法》第三十七條第（六）項規定“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”。《城市房地產管理法》第三十七條的規定是行政管理部門對不符合規定條件的房屋權屬變更登記問題上所作出的行政管理性質的規定，而非針對轉讓合同效力的強制性規定。《房地產管理法》第三十七條第（六）項中的規定實際是屬我國法律與理論上長期以來受“不登記便無所有權”學說影響的結果。如果機械地按這樣的規定執行，即使買受人根據協議付清了價款，占有了房屋，房屋買賣合同仍不生效，若干年過去后，如果出賣人索要房屋，買受人還得聽憑出賣人背信棄義的行為。這不僅對買受人有失公允，且有損于交易安全和財產現實占有關系的穩定。這絕不是立法所希望達到的目的或追求的效果。有鑒于此，這種“不登記便無所有權”的觀念已得到了法律上的矯正。《物權法》第十五條規定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”這是關于不動產物權變動的原因與結果進行區分的規定。合同從簽訂之日就已經確定其是否有效。房屋買賣合同的效力不能根據房屋是否有權屬證書來決定。也就是不能說辦理了房屋權屬證書的房屋買賣合同就有效，沒有辦理房屋權屬證書的房屋買賣合同就無效。房屋買賣合同是否有效，應該依據合同法來判斷，而不能以房屋是否已經辦理權屬證書為標準進行判斷。
另外，最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”也進一步證實了法律對登記的效力，只是規定為物權變動要件，而不是合同生效要件。這一區別，非常重要。未登記領取房產證的房屋轉讓合同只是不會發生物權轉移的效力，并不會影響房屋轉讓合同本身的效力。從物權變動原因行為來看，是否辦理權屬登記，并不影響轉讓合同的成立和效力，只是該原因行為并不具有對抗第三人的效力。
綜上，違反《城市房地產管理法》第三十七條第（六）項規定的轉讓條件，并不導致合同無效。除非法律明確規定只有經過物權登記的房屋轉讓合同有效或當事人在簽訂房屋轉讓合同時明確約定只有經過物權登記的合同才生效，都應該認定轉讓房屋合同自合同成立時生效。沒有辦理房屋權屬證書的，只是不會發生物權轉移的效力不影響房屋轉讓合同的效力。如果要最終發生物權變動的效果，就必須辦理權屬登記并依法辦理房屋產權過戶手續。
