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    房產(chǎn)委托公證藏“貓膩”
    發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,012 ℃

    為了促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,市有關(guān)部門近期出臺了多項(xiàng)措施規(guī)范房市,其中非常重要的一項(xiàng)就是交易契稅制度的改革。即便如此,在調(diào)查采訪過程中,記者發(fā)現(xiàn)曾經(jīng)的樓市投資客仍有多種方式對此進(jìn)行規(guī)避,或者轉(zhuǎn)移。正因?yàn)槿绱耍慨a(chǎn)委托公證作為基本的公證業(yè)務(wù)之一而陷入舉步維艱的境地。

    政策震懾

    2005年6月,為配合七部委政策精神,上海重拳出擊,規(guī)定:自2005年6月1日起,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,應(yīng)全額征收營業(yè)稅;將購買超過2年(含2年)的、符合本市公布的普通住房標(biāo)準(zhǔn)的住房對外銷售,應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料,向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù);將購買超過2年(含2年)的住房對外銷售,不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的,一律按非普通住房的有關(guān)營業(yè)稅政策,即按售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

    一時間,房產(chǎn)投資客感受到了冰火兩重天的變化。正如記者的采訪對象關(guān)先生所描述的那樣:“那個時候,大家對于投資房產(chǎn)的信心一下子受到了打擊,有一些人也因?yàn)槿狈ψ兺ū惶琢诉M(jìn)去,一直將房屋持有到現(xiàn)在。”不過,關(guān)先生補(bǔ)充說:“其實(shí),上有政策,下有對策。在研究過政策之后,我還是發(fā)現(xiàn)了一些操作的余地。”

    變通手段

    關(guān)先生說,其實(shí)稅收的征收有個前提,那就是房屋產(chǎn)權(quán)的變更。如果能夠避開這個環(huán)節(jié),那么就自然不用繳稅了。關(guān)先生認(rèn)為,以賺取差價為目的的投資者,說白了也是中間方。但是與房產(chǎn)中介不同的是,房屋產(chǎn)權(quán)大都在此進(jìn)行了轉(zhuǎn)移。

    為了規(guī)避稅收,而又能順利完成交易,關(guān)先生說他想到了房產(chǎn)委托公證。事實(shí)上,房產(chǎn)委托公證也在一段時間內(nèi)成為投資客非常熱衷的投資載體。在合法的前提下,利用房產(chǎn)委托公證,打一個漂亮的擦邊球,關(guān)先生說它是短線房產(chǎn)投資的一個不錯途徑。在與賣方的交易中,如果關(guān)先生支付房款,付款比例雙方可以協(xié)議商定,把房子的產(chǎn)權(quán)委托給關(guān)先生,他在找到了下一個買主后,直接把產(chǎn)權(quán)過戶給下一個買主,而自己不參與產(chǎn)權(quán)變更,這樣在自己手上流通的過程就不產(chǎn)生營業(yè)稅。

    關(guān)先生給記者舉了個例子。如果先期購買一套住房,同時與賣家辦理了房產(chǎn)委托公證,則他可以完全支配該套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán),待找到買家便可以高價出手。在整個交易過程中,關(guān)先生沒有參與產(chǎn)權(quán)變更,也就不產(chǎn)生買進(jìn)和賣出的稅費(fèi)。只是支付了中介機(jī)構(gòu)的傭金和委托公證費(fèi)。算下來,成本價=樓價+購買傭金+賣出傭金+委托公證,而省掉一筆不小的稅費(fèi)。

    難稱萬全

    對于關(guān)先生所稱的業(yè)內(nèi)秘而不宣的操作方式,記者采訪了上海市公證處的工作人員。該工作人員稱,事實(shí)上,房產(chǎn)委托公證業(yè)務(wù)本身并不存在任何問題。“但是,這兩年出的事情太多了”,他表示,“雖然現(xiàn)在這項(xiàng)業(yè)務(wù)還在做,但已經(jīng)非常謹(jǐn)慎,業(yè)務(wù)量已經(jīng)出現(xiàn)明顯萎縮”。

    他認(rèn)為,房產(chǎn)委托公證本身是很簡單的法律關(guān)系,但是人為操作起來就變得非常麻煩。記者就部分人以房產(chǎn)委托公證為手段炒房事宜進(jìn)行詢問時,該工作人員表示,這種情況他在實(shí)際辦理中確實(shí)遇到過,可是真正能通過此方式來完成交易的人少之又少。

    該工作人員對記者說:“且不說現(xiàn)在我們對這方面業(yè)務(wù)的審批非常嚴(yán)格,單是投資者本身就要面臨很大的風(fēng)險。首先,投資者面臨委托撤消的風(fēng)險。另外,如果賣方的財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)危機(jī),那么法院在對他進(jìn)行財(cái)務(wù)清償時,投資者極有可能落個‘雞飛蛋打’的下場。”

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