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房產委托公證幾點內幕
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:959 ℃

  為了促進上海房地產市場健康發展,市有關部門近期出臺了多項措施規范房市,其中非常重要的一項就是交易契稅制度的改革。即便如此,在調查采訪過程中,記者發現曾經的樓市投資客仍有多種方式對此進行規避,或者轉移。正因為如此,房產委托公證作為基本的公證業務之一而陷入舉步維艱的境地。

  政策震懾

  2005年6月,為配合七部委政策精神,上海重拳出擊,規定:自2005年6月1日起,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,應全額征收營業稅;將購買超過2年(含2年)的、符合本市公布的普通住房標準的住房對外銷售,應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料,向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續;將購買超過2年(含2年)的住房對外銷售,不能提供屬于普通住房的證明材料或經審核不符合規定條件的,一律按非普通住房的有關營業稅政策,即按售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

  一時間,房產投資客感受到了冰火兩重天的變化。正如記者的采訪對象關先生所描述的那樣:“那個時候,大家對于投資房產的信心一下子受到了打擊,有一些人也因為缺乏變通被套了進去,一直將房屋持有到現在。”不過,關先生補充說:“其實,上有政策,下有對策。在研究過政策之后,我還是發現了一些操作的余地。”

  變通手段

  關先生說,其實稅收的征收有個前提,那就是房屋產權的變更。如果能夠避開這個環節,那么就自然不用繳稅了。關先生認為,以賺取差價為目的的投資者,說白了也是中間方。但是與房產中介不同的是,房屋產權大都在此進行了轉移。

  為了規避稅收,而又能順利完成交易,關先生說他想到了房產委托公證。事實上,房產委托公證也在一段時間內成為投資客非常熱衷的投資載體。在合法的前提下,利用房產委托公證,打一個漂亮的擦邊球,關先生說它是短線房產投資的一個不錯途徑。在與賣方的交易中,如果關先生支付房款,付款比例雙方可以協議商定,把房子的產權委托給關先生,他在找到了下一個買主后,直接把產權過戶給下一個買主,而自己不參與產權變更,這樣在自己手上流通的過程就不產生營業稅。

  關先生給記者舉了個例子。如果先期購買一套住房,同時與賣家辦理了房產委托公證,則他可以完全支配該套房產的產權,待找到買家便可以高價出手。在整個交易過程中,關先生沒有參與產權變更,也就不產生買進和賣出的稅費。只是支付了中介機構的傭金和委托公證費。算下來,成本價=樓價+購買傭金+賣出傭金+委托公證,而省掉一筆不小的稅費。

  難稱萬全

  對于關先生所稱的業內秘而不宣的操作方式,記者采訪了上海市公證處的工作人員。該工作人員稱,事實上,房產委托公證業務本身并不存在任何問題。“但是,這兩年出的事情太多了”,他表示,“雖然現在這項業務還在做,但已經非常謹慎,業務量已經出現明顯萎縮”。

  他認為,房產委托公證本身是很簡單的法律關系,但是人為操作起來就變得非常麻煩。記者就部分人以房產委托公證為手段炒房事宜進行詢問時,該工作人員表示,這種情況他在實際辦理中確實遇到過,可是真正能通過此方式來完成交易的人少之又少。

  該工作人員對記者說:“且不說現在我們對這方面業務的審批非常嚴格,單是投資者本身就要面臨很大的風險。首先,投資者面臨委托撤消的風險。另外,如果賣方的財務狀況出現危機,那么法院在對他進行財務清償時,投資者極有可能落個‘雞飛蛋打’的下場。”

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