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委托房產(chǎn)交易記得先做公證 看清了公證有哪些
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:974 ℃

劉先生打算出售一套位于武侯區(qū)肖家河沿街的,由于工作繁忙,他委托了一家名為“高知房產(chǎn)”的中介公司代辦產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。近日,劉先生與高知房產(chǎn)來到成都市公證處,辦理了委托書公證。劉先生認(rèn)為,“公證對委托雙方都有好處,可以避免出現(xiàn)糾紛”。

  記者從成都市公證處了解到,在房屋買賣的各項公證中,委托公證做得最多。公證處主要是證明,委托人授權(quán)他人以自己名義實施的法律行為或簽訂的委托合同真實、合法。

  這類公證,尤以房主與中介之間的委托代理售房的公證居多;另一個做得比較多的公證是房款提存公證。也就是說,二手房的買主把房款提存到公證機構(gòu),并同房主約定好何時交房、交房現(xiàn)狀等細(xì)節(jié)問題,待這些條件都實現(xiàn)時,房主就可以從公證機構(gòu)領(lǐng)取房款了。

  成都市公證處工作人員介紹說,他們每隔幾天就會辦理一筆“二手房購房款的提存公證”。金豐易居的負(fù)責(zé)人也表示,這是一種比較安全的錢款交割模式。

  那么,辦理了產(chǎn)權(quán)證的房子還需要公證嗎?哪些房子必須辦理公證?近日,成都市房管局的相關(guān)負(fù)責(zé)人就此作出了解釋,并提醒消費者在進(jìn)行繼承和析產(chǎn)協(xié)議、委托交易等行為時,一定要到相關(guān)部門辦理公證手續(xù);不過,新買的商品房就不必去辦理公證。

  再者,消費者想要進(jìn)行房屋財產(chǎn)保全,僅僅依靠公證是不夠的。成都市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人說,房屋作為特殊商品,與機動車一樣實行的是登記備案制:即使雙方公證了交易合同,而不到產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理過戶手續(xù),仍不具備對抗第三人的法律效力。二手房交易如不過戶,房屋產(chǎn)權(quán)仍屬賣方,如果賣方將房屋抵押,或二次銷售,房屋的產(chǎn)權(quán)則會發(fā)生變化,雙方難免要發(fā)生糾紛。只有辦理了過戶登記,買方的利益才能保證。因此,產(chǎn)權(quán)證和公證,在必須辦理的時候不能馬虎大意。

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  看清了 房產(chǎn)公證有哪些

  1.繼承和析產(chǎn)協(xié)議公證

  如果出售的房屋是通過繼承或贈與等方式繼受得來的,且還未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證變更登記手續(xù),那么就仍未真正獲得房屋的產(chǎn)權(quán),不能出售該房屋。消費者只有在將房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人名字變更為自己的名字后,才能真正擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。要辦理產(chǎn)權(quán)變更,必須先辦理繼承公證,證明繼承人的身份和所應(yīng)繼承的財產(chǎn)份額后,持繼承公證書到房屋登記部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。

另一種可能出現(xiàn)的情況是:與繼承人共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)共有人,不同意對出售房屋,為妥善解決繼承人和共有人的分歧,繼承人可以通過辦理析產(chǎn)協(xié)議公證將房屋劃分份額,由繼承人購得其他共有人的產(chǎn)權(quán)份額,變更產(chǎn)權(quán)后進(jìn)行出售。

  2.聲明書公證

  根據(jù)有關(guān)規(guī)定,二手房出售要征得共同居住人的書面同意。由于房屋產(chǎn)權(quán)和居住使用權(quán)可以分離,二手房多為多人共同居住(或落有多人戶口)和使用,沒人愿意購買帶著住戶的房屋,“同意書”便是要共同居住人表明他們同意您售房,同時承諾在您售房后他們放棄對該房的居住使用權(quán)。如在共同居住人中有產(chǎn)權(quán)共有人,還要一并解決該產(chǎn)權(quán)共有人對您全權(quán)處理其產(chǎn)權(quán)份額的委托等等。“同意書”的內(nèi)容將直接影響到您后面售房合同的內(nèi)容,如解決不好會因共同居住人的不配合而使您違約。您可以讓公證員指導(dǎo)您與共同居住人簽署一份完備、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹巴鈺保Α巴鈺边M(jìn)行公證,以使您的“同意書”取得法定的證據(jù)效力。

  3.委托書公證

  委托書公證包括產(chǎn)權(quán)共有人對您全權(quán)處分其產(chǎn)權(quán)份額的授權(quán)書公證和您對中介機構(gòu)的委托協(xié)議公證兩種。

  4.買賣合同公證和擔(dān)保合同公證

  為個人住房貸款提供法律意見書和貸款合同審查等服務(wù)。

  5.提存公證

  二手房買賣合同在實際履行中,房屋的交付是一個突出的問題。因為購房合同的簽定到產(chǎn)權(quán)證的變更須一段時間,交房等不等產(chǎn)權(quán)證下來?交了房款,房屋實際使用人(如承租人)不騰房怎么辦?如購房人擔(dān)心房子不能如期騰出而不愿先交出房款,那么配合買賣合同公證,您可以辦提存公證,將房款提存公證處。這在法律上視為您已履行了交款義務(wù),售房人可在此基礎(chǔ)上按合同實施騰房、交房義務(wù);若雙方均按合同履行了自己的義務(wù),則公證處會根據(jù)雙方的指示將房款移交給售房人,否則仍可退還購房者;您出可以在條款中約定:移交房款之日為入住之日,在公證員監(jiān)督下完成交接手續(xù)。

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