1、什么情況下二手房無法辦理過戶？
（1）賣家無法提供房產證。沒有房產證的二手房是過不了戶的，到房管局辦不了手續。只有房產證能證明房屋歸屬，如果買沒房產證的房子，要承擔很大風險，權利也沒有保障。
（2）賣房未經其他產權人同意出售的房產。如果房子有多個共有產權人，買房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，買賣無效。即使完成了過戶，之后產權人追究起來，你也只能退房。過戶時，必須要所有共有產權人到場簽字，有人來不了，要對方提供經過公證的授權委托書，盡可能降低毀約風險。
（3）被有關部門查封的房產。買被查封的房子有可能無法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很復雜，有惡意的也有無意的。
原因可能是房價大漲，賣家與第三方合謀偽造債權債務關系，讓法院查封房產，使交易被迫中止；也可能是賣家出賣的房屋登記上屬于賣家，但根據規定和家人共有，共有人提起訴訟，查封了房產。
原因很多，買家常常防不勝防。如果涉及訴訟房屋被保全，查封周期會很長，房屋被查封期間無法過戶。
（4）未解除抵押的房產
現在房價高昂，不少賣家的房子都是貸款買的。未還清銀行貸款的房子叫抵押房，根據規定，必須是無抵押狀態的房產，才能辦理過戶。
所以，購買此類房子，買家需要先到銀行辦解押（所謂的“贖樓”）。如果房子還做了其他擔保欠款，買家必須還清擔保的錢，才能辦理解押。
（5）產權因為違規搭建被凍結
如果房屋有違建，按照有關規定，在違建拆除、恢復原樣之前，房子是不能買賣、不能過戶、不能通過任何合法途徑抵押貸款的。
（6）正在出租的房屋
我國法律原則之一的“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣不能對抗在先成立的租房買賣。即使房屋產權發生變更，只要租房合同還沒到期，租客就有權力住在里面，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。
2、二手房過戶需要什么資料？
買方需要攜帶的證件資料：
（1）若買方單身，需要攜帶身份證、戶口本、房屋買賣交易的契稅完稅證明；
（2）若買方已婚，需要攜帶夫妻雙方的身份證、結婚證（若購房者是外地人，需要根據當地規定，出具本地暫住證或其他證件）、家庭戶口本（戶口本是外地的需要提供暫住證）、二手房買賣交易的契稅完稅證明；
（3）若買方離異，需要提供個人身份證、戶口本和房屋買賣交易的契稅完稅證明、離婚證、離婚協議，如果購房者攜帶未成年人，需要攜帶孩子所在的戶口本；
（4）若買方是港澳臺認識，需要提供港澳身份證或者個人護照、房屋買賣契稅完稅證明，臺灣認識需要出示通行證、契稅完稅證明、注滿拘留證明（例：在北京購房需要在京滿一年的居留證明，不同城市規定不同）；
（5）若買方是外籍人士，需要攜帶個人護照譯本公正、交易契稅完稅證明、注滿居留證明；
（6）若過戶給未成年人，需要提供監護公證，家庭戶口本，父母身份證、結婚證，公證監護人必須到場，未成年人可不到場。（如果未成年人的戶口跟父母一起且互助式父母，只需要提供出生證明即可）；
（7）若買方是現役軍人或者武警家庭，需要買方攜帶身份證原件、復印件，軍官證原件、復印件，團級以上部門開具的家庭證明；
（8）過戶給多個人，需要接受過戶的人攜帶所有過戶接收人的身份證原件，全部人員到場或部分人員攜帶未到場的人手寫委托書辦理過戶。
賣方需要攜帶的證件資料：
（1）賣方需要攜帶個人身份證、房產證，如果交易房屋賣方有多個權利共有人，需要所有共有人到場簽字，如果不能到場簽字，需要由簽字人員提供未到場權利人的公證委托書，（家庭滿五唯一住房，需要賣方提供結婚證和夫妻雙方的戶口本）；
（2）如果是房產是繼承過戶得來的房產，賣方還要提供原房產證復印件、繼承公證書；
3、不能到場辦理過戶，如何委托過戶？
（1）買方本人不到場，需要委托給有行為能力的成年人，受托人需要攜帶個人身份證和委托書；
（2）買方配偶不到場，需要攜帶其身份證、戶口本和結婚證，進行辦理；
（3）賣方本人不到場，需要委托有行為能里的成年人，然后由受托人提供受托人身份證、委托人身份證和公證授權委托書。
4、二手房過戶的流程是怎樣的？
二手房過戶的具體流程：
（1）買方咨詢。買賣雙方需要建立起信息溝通渠道,讓買方了解了房屋整體現狀以及產權的狀況,一定要要求賣方提供合法的相關證件,都包括房屋所有權證書、身份證件和其它證件。
（2）簽合同。賣方提供了房屋的合法證件,買方是可以交納購房定金的（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序）,買賣雙方需簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商,對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
（3）辦理過戶。買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續,對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。
（4）立契。房地相關部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象,按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后,交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契,即大家所俗稱的“白契”。
（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜,要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
（6）辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后,交易材料移送到發證部門,買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
（7）銀行貸款。對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續,銀行審核買方的資信,對雙方欲交易的房屋進行評估,以確定買方的貸款額度,然后批準買方的貸款,待雙方完成產權登記變更,買方領取房屋所有權證后,銀行將貸款一次性發放。
（8）打余款完成交易。買方領取房屋所有權證、付清所有房款,賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
5、二手房過戶后多久拿房產證？
一般二手房在過完戶之后，房管局會給你一個取件單，上面有具體的領取二手房房產證的時間，有的地方是7到10個工作日，最長的也不過15個工作日，有的是一站式服務當天過戶當天就可以拿到了。
下來的新證是雙證合一的，也就是所有權證和土地證都在一個證上。領產權證一定要房主自己領的，如果沒有時間，也可以寫委托書讓房產經紀人代領。
