父母房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給子女哪種方式最劃算?
“繼承”、“贈(zèng)與”和“買(mǎi)賣(mài)”，3種過(guò)戶(hù)方式都有各自的優(yōu)缺點(diǎn)，哪種方式更省稅費(fèi)呢?父母還在世，只能采取“贈(zèng)與”或“買(mǎi)賣(mài)”兩種方式將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給子女。如果考慮到將來(lái)女兒出售房產(chǎn)時(shí)需要繳納的稅費(fèi)，“買(mǎi)賣(mài)”的稅費(fèi)有時(shí)候還可能低于“贈(zèng)與”。
例：一套81平的兩房，目前的市場(chǎng)價(jià)格在120萬(wàn)元左右，房產(chǎn)證未滿(mǎn)5年，買(mǎi)入價(jià)格只有40萬(wàn)。
贈(zèng)與：首次過(guò)戶(hù)時(shí)只繳3%契稅
房產(chǎn)“贈(zèng)與”需要繳納的稅費(fèi)有契稅、公證費(fèi)以及登記費(fèi)等，其中最主要的是契稅，為房屋評(píng)估價(jià)格的3%，一般來(lái)說(shuō)也就是市場(chǎng)價(jià)格的3%。目前市價(jià)為120 萬(wàn)元的房屋，契稅為3.6萬(wàn)元。如果子女在房產(chǎn)證滿(mǎn)5年后再出售且是唯一住房，可以免繳營(yíng)業(yè)稅以及個(gè)人所得稅，只需繳納少量的手續(xù)費(fèi)。如果兒女在受贈(zèng)后不足5年即出售房子，或者子女擁有多套物業(yè)，按照目前的操作方式，子女只能按據(jù)實(shí)征收方式繳納個(gè)人所得稅，即按轉(zhuǎn)讓收入減掉合理費(fèi)用后征收20%，同時(shí)還要繳納轉(zhuǎn)讓收入5.5%的營(yíng)業(yè)稅。假設(shè)將來(lái)子女以150萬(wàn)元賣(mài)出這套房產(chǎn)，則在兩次轉(zhuǎn)手過(guò)程中父女總共需要繳納的稅費(fèi)可能高達(dá)40萬(wàn)元。
買(mǎi)賣(mài)：5年內(nèi)再次轉(zhuǎn)手可少繳稅
父母如果將房產(chǎn)“賣(mài)”給子女，則需要繳納評(píng)估價(jià)總額1%的個(gè)人所得稅。由于房產(chǎn)證未過(guò)5年，還要繳納增值部分5.5%的營(yíng)業(yè)稅。子女需要繳納1%的契稅。他們共需繳6.8萬(wàn)元。
當(dāng)以后子女再次轉(zhuǎn)讓這套房產(chǎn)時(shí)，若取得房產(chǎn)證滿(mǎn)5年且是唯一住房，女兒只需繳納少量交易手續(xù)費(fèi)。
若房產(chǎn)證未滿(mǎn)5年或者擁有多套房屋的話(huà)，則需要繳納總額1%的個(gè)人所得稅及增值部分5.5%的營(yíng)業(yè)稅，兩次交易的稅費(fèi)共9.95萬(wàn)元。
可以看出，如果子女將來(lái)不等房產(chǎn)證滿(mǎn)5年即賣(mài)出房子，父女之間采用“買(mǎi)賣(mài)”的方式比“贈(zèng)與”更省錢(qián)。此外，如果女兒房產(chǎn)證超過(guò)5年，應(yīng)該先賣(mài)掉這一套房再買(mǎi)大房，可以節(jié)省不少稅費(fèi)。
繼承：稅費(fèi)最省
理論上講，通過(guò)繼承的方式將房產(chǎn)留給女兒是稅費(fèi)最少的一種方式，如果沒(méi)有別的考慮，可以等到父母過(guò)世之后再辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，這一過(guò)程只需要繳納極少的登記費(fèi)和印花稅。
子女通過(guò)繼承方式取得房產(chǎn)證滿(mǎn)5年之后，如果再出售該房產(chǎn)時(shí)沒(méi)有其他物業(yè)，則可同時(shí)免繳個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，只需要繳納少量的交易手續(xù)費(fèi)。
即使在房產(chǎn)證不到5年的情況下出手，也只需要繳納1%的個(gè)人所得稅和5.5%的營(yíng)業(yè)稅，總費(fèi)用只有9.75萬(wàn)元。
