法官提示：房產(chǎn)交易須及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記
四年前，章女士從破產(chǎn)清算組購(gòu)得一上一下的店面房，哪知四年后被毛女士告上法庭，被認(rèn)為是侵權(quán)，要其立即遷出。
【案情】
原海安某軋花廠以收購(gòu)棉花為由，經(jīng)主管部門(mén)向沿口供銷(xiāo)社借得6萬(wàn)元，后將資金投入開(kāi)辦農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)──興辦海安縣華源貿(mào)易有限公司。沿口供銷(xiāo)社因經(jīng)營(yíng)不善，于2001年初向法院申請(qǐng)破產(chǎn)還債，海安縣人民法院作出(2001)安經(jīng)字第10號(hào)裁定，裁定沿口供銷(xiāo)社破產(chǎn)還債。供銷(xiāo)社清算時(shí)，華源公司以一上一下的店面房給供銷(xiāo)社破產(chǎn)清算組抵算借款。
2002年3月11日，破產(chǎn)清算組發(fā)布第5號(hào)招標(biāo)公告，對(duì)原沿口供銷(xiāo)社部分資產(chǎn)公開(kāi)招標(biāo)出讓?zhuān)渲形挥诶畋まr(nóng)貿(mào)市場(chǎng)北大門(mén)西邊由東向西第9間(一上一下)底價(jià)3.5萬(wàn)元(公告期內(nèi)整體購(gòu)買(mǎi)，底價(jià)優(yōu)惠0.3萬(wàn)元),報(bào)名時(shí)間自2002年3月12日8時(shí)到當(dāng)月20日15時(shí),中標(biāo)人在付清受讓金后1月內(nèi)，出讓方與其辦理資產(chǎn)交接手續(xù)，土地證、房產(chǎn)證的辦理及其相關(guān)的一切費(fèi)用由受讓方自理。章亞平于3月20日?qǐng)?bào)名并繳付保證金6400元，3月23日給付25600元，購(gòu)得農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)北大門(mén)西邊由東向西第9間(一上一下)。因種種原因，章亞平未能辦理房產(chǎn)過(guò)戶。
時(shí)至2003年6月16日，海安縣華源貿(mào)易有限公司因資金周轉(zhuǎn)困難，以李堡新建路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)的房屋(含給供銷(xiāo)社破產(chǎn)清算組抵算借款，已售給章亞平一上一下門(mén)面房)與排水設(shè)施作抵押，向海安縣農(nóng)行貸款400萬(wàn)元，4月20日簽訂了借款合同，約定期限到2004年5月10日，按月結(jié)息，否則農(nóng)行提前收回貸款。由于華源公司未能按月付息，2003年9月25日，農(nóng)行發(fā)出貸款催收通知書(shū)未果。2004年3月，海安縣農(nóng)行向南通中級(jí)人民法院起訴，要求華源公司立即歸還借款400萬(wàn)元和利息159005元，如不能履行上述義務(wù)，則確認(rèn)農(nóng)行有權(quán)以抵押物折價(jià)或拍賣(mài)優(yōu)先受償。南通市中院于2004年5月20日召集雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解達(dá)成協(xié)議，由華源公司于2004年6月30日前歸還借款本息計(jì)4159005元，如華源公司逾期不能履行上述債務(wù)，則以抵押物折價(jià)或拍賣(mài)優(yōu)先受償。
可到期后，華源公司未能履行調(diào)解書(shū)確定義務(wù)，南通市中院于2004年12月3日委托南通仁達(dá)拍賣(mài)行有限公司對(duì)被執(zhí)行人華源公司所有的座落在海安縣李堡鎮(zhèn)新建路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)的排水設(shè)與房屋海安房權(quán)證第2001—40148號(hào)(房屋所有權(quán)證號(hào)08661)項(xiàng)下一號(hào)房、二號(hào)房、三號(hào)房共1291.34平方米的房產(chǎn)和東大棚西大棚、水泥地，蘇海國(guó)用(2001)1041207號(hào)土地使用證項(xiàng)下的13796.08平方米土地進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài),毛秀萍于2004年12月17日以3116560元的最高價(jià)競(jìng)得上述財(cái)產(chǎn)。2005年4月4日中院作出裁定將上述財(cái)產(chǎn)歸毛秀萍所有，由毛秀萍持本裁定書(shū)30日內(nèi)到海安房地產(chǎn)管理部門(mén)及土地管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。2005年4月20日毛秀萍取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)，5月25日取得土地使用權(quán)證書(shū)。
因章亞萍從清算組購(gòu)得的門(mén)面房與毛秀萍從拍賣(mài)行競(jìng)得的房產(chǎn)出現(xiàn)部分重合，毛秀萍在2006年4月11日向海安縣人民法院起訴，要求章亞萍停止侵害，將位于李堡農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)北大門(mén)西邊由東向西第9間所有權(quán)屬其所有的房屋交還給毛秀萍。
毛秀萍與章亞萍誰(shuí)應(yīng)取得李堡農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)北大門(mén)西邊由東向西第9間這一上一下房屋所有權(quán)?
【析法】
我們知道，物權(quán)是直接支配特定的物并排除他人干涉的權(quán)利。物權(quán)在變動(dòng)時(shí)，必須將變動(dòng)的事實(shí)通過(guò)一定的方法向社會(huì)公示，這是因?yàn)榉尚袨閮H僅是當(dāng)事人自己的意思表示，但這種意思表示的后果，即物權(quán)的變動(dòng)卻要發(fā)生排他的效力;既然要發(fā)生排他的效力，它就應(yīng)依一種公開(kāi)的方式表現(xiàn)出來(lái)，使得人們從這種表現(xiàn)方式上知道物上有物權(quán)存在，即知道該物權(quán)有排他性，以此來(lái)消除交易中的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)物權(quán)的公示方式，在各國(guó)均為一致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式，為不動(dòng)產(chǎn)登記;動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式，為動(dòng)產(chǎn)的交付(移轉(zhuǎn)占有)。
在我國(guó)，《城市私有有房屋管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“城市私有房屋所有人，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記，經(jīng)審查核實(shí)后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證;房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。”第9條規(guī)定“買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，賣(mài)方須持所有權(quán)證和身份證明，買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。”1987年城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部又制定了《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》，強(qiáng)調(diào)房屋所有權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓及房屋的改建等都必須辦理登記手續(xù)。該辦法第9條規(guī)定：“房屋所有權(quán)因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承、分析、調(diào)撥以及改建、擴(kuò)建、拆除等原因轉(zhuǎn)移變更時(shí)，應(yīng)自轉(zhuǎn)移變更之日起，三個(gè)月內(nèi)辦理轉(zhuǎn)移變更登記。”由此可見(jiàn)，我國(guó)現(xiàn)行立法規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)公示采用登記主義，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得消滅和變更，非經(jīng)登記，不能產(chǎn)生法律效力。
本案中，章亞萍雖從清算組競(jìng)得房屋給付了價(jià)款，并占有使用房屋，但因未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，權(quán)利未進(jìn)行公示，故不能產(chǎn)生房屋產(chǎn)權(quán)變更的法律效力。房產(chǎn)仍屬于原華源公司，第三人農(nóng)行以及毛秀萍信任不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利，進(jìn)行抵押與購(gòu)買(mǎi)。所以章亞萍不能對(duì)抗抵押權(quán)人農(nóng)行以及購(gòu)買(mǎi)抵押房屋的毛秀萍。
登記發(fā)生公示作用，繼而產(chǎn)生公信力，所以，毛秀萍與農(nóng)行作為信賴(lài)公示的權(quán)利的第三人，競(jìng)拍后且進(jìn)行了房產(chǎn)權(quán)屬變更公示登記，其物權(quán)受到法律保護(hù) 。
綜上所述，一上一下房屋所有權(quán)理當(dāng)歸毛秀萍所有。
當(dāng)然，章亞萍購(gòu)房未登記，雖然不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果，但我們絕不能以未登記而否認(rèn)她與清算組之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。由于買(mǎi)賣(mài)合同仍然是有效的合同，在章亞萍與清算組間產(chǎn)生一種債的關(guān)系，違約的合同當(dāng)事人一方應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。章亞萍作為買(mǎi)受人可依不同情形，訴請(qǐng)法院判決強(qiáng)制實(shí)際履行，即強(qiáng)制出賣(mài)人辦理登記，或判決出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任，向買(mǎi)受人支付損害賠償金。就本案而言，因毛秀萍已辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記在先，章亞萍只能要求清算組承擔(dān)違約責(zé)任，支付損害賠償金。要說(shuō)明的是因供銷(xiāo)社破產(chǎn)已結(jié)束，清算組也解散，其損失無(wú)法主張，只能自行承擔(dān)。
考慮章亞萍占有房屋是給付了對(duì)價(jià)，且供銷(xiāo)社破產(chǎn)已結(jié)束，清算組也解散，損失無(wú)法追償，本案經(jīng)審判人員反復(fù)調(diào)解，被告章亞萍同意于2006年4月30日前將位于李堡鎮(zhèn)新建西路1號(hào)李堡市場(chǎng)內(nèi)北排北大門(mén)西側(cè)由東向西第九間房屋交還給原告毛秀萍，原告毛秀萍在接受該房屋的同時(shí)給付被告章亞萍人民幣33000元。本案最終能調(diào)解結(jié)案，得益于房屋的增值以及預(yù)期收益。
