牢記二手房過戶DIY九步訣
案例分析：
“最近要買房，正好朋友有套房子打算出售，戶型位置都挺讓我滿意的。像這種私下的成交，房產過戶應該怎么辦理？”日前，讀者范先生打來電話詢問。
像范先生這種不通過中介公司而是自己交易的二手房過戶DIY，就是房產中介業(yè)俗稱的“手拉手”方式。交易一套七八十萬元的二手房，中介費就1萬多元甚至更高，一些購房者覺得中介代理費高，寧可選擇自己跑腿辦理辦證、過戶、交稅的整套程序。房產過戶到底怎么DIY？有關人士提醒說，這意味著交易雙方必須有足夠的精力和時間，因為房產辦理過戶按揭的后續(xù)手續(xù)比較復雜，涉及到銀行、評估、農稅、房管、土管等多方，碰上房子產權有問題的，還要去產權交易中心查產權。當然，如果不怕麻煩，也完全可以自己來。 交易DIY分九步走 從買賣雙方看房開始直到房款兩清，手拉手方式要走一道嚴格的程序。先辦什么后辦什么，只有流程手續(xù)對了，才會少走冤枉路。 第一步，買方要對房子的產權進行調查。審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性，要注意產權證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。這對買家來說最為關鍵，否則有可能導致后面所做的一切都成了無用功。 第二步，簽訂二手房買賣合同。買賣雙方商談房價、付款方式、違約責任、交付時間，并立約下定金。買賣雙方可以到房管部門相關網站上下載格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。 第三步，找評估公司做評估。這個過程一般來說要5~7個工作日。
第四步，貸款的房子要辦理相關按揭業(yè)務。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金中心和銀行同時申請。這是整個二手房DIY過程中最耗時間的階段，通常要40個工作日左右。 第五步，按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項權證。 第六步，將合同交到房管部門產權交易中心相關辦事窗口，拿受理單。 第七步，憑受理單到農稅中心繳納相關稅費，拿完稅契證。 第八步，憑完稅契證到房管部門辦理房產證。 第九步，憑完稅契證到土管部門辦理土地證。 走完這些步驟，房產三證算是辦齊了。整個過程大概需要一個半月到兩個月的時間。
兩個細節(jié)一定要注意： 由于合同簽訂不規(guī)范而引起的二手房買賣糾紛不斷發(fā)生，因此一些細節(jié)一定要在簽訂合同時注意，盡量避免糾紛。 首先要注意的細節(jié)是關于房子狀況的詳細約定。由于沒有中介公司的先期把關，二手房手拉手交易者必須自己“動手”，了解房屋的準確面積，房屋的內部結構和裝修水平以及房子的質量是否有問題。 在確定房屋面積時，由于有些房子年代比較久，有時會出現所售房屋實際面積與產權證上注明的面積不符的現象，比如當時測繪的誤差、某些贈送面積等。所以合同中約定出售房屋的面積應以現在的產權證上注明的為準，其他面積都不該計算在內。 關于屋內的設施，業(yè)主常常在簽訂買賣合同的時候口頭向客戶保證，房子的裝修以及空調等家電可以全部贈送。結果到實際交房時，屋內卻空無一物。其實這種糾紛只要買房時在合同中注明就可以避免。 其次要注意的是關于房子稅費的約定。二手房子涉及的相關稅費達十余種，而且針對不同類型不同情況有不同稅費政策，要算清這筆賬并不容易。雖然雙方在交易過程中常常會約定稅費的承擔責任，但到了真正交納稅費時，因為多計算或者少計算稅費導致的交易糾紛也不少。 在整個交易過程中，涉及的各項費用并非一次性收取，因此事前雙方必須明確所有明細費用，以避免中途添加各項雜費，給交易帶來后遺癥。 業(yè)內比較規(guī)范的做法是，交易每進行一步，中介機構將買家的房款相應地轉交一部分給賣方。在買賣方直接交易的情況下，可注明在辦理立契過戶當天，客戶支付業(yè)主百分之多少的房款，最后一小部分剩余款項最好能放在物業(yè)交驗之后的一段時間內。 盡管自己辦理二手房過戶，可以省下一筆不菲的中介費，但是由于中間涉及到很多部門和相關專業(yè)知識，對于普通購房者來說，這是一件省錢但費力的事情。 其實，對于一些不熟悉程序的二手房交易個人來說，比較好的方式是委托中介公司辦證。目前多數中介公司都開展了手拉手業(yè)務，其中既有純粹辦證業(yè)務，也有包括簽合同、資金監(jiān)管、房屋驗收等相對綜合的業(yè)務。
