房屋買賣雙方為了避稅，約定延遲辦理過戶手續。可是，在約定過戶期限到來之際，賣房者卻借故單方解約，拒絕繼續履行買賣合同。近日，羅湖區人民法院對這宗房屋買賣合同糾紛案作出一審判決，認定《房屋轉讓合同》合法有效，合同雙方應繼續履行，并辦理相關過戶手續。
賣房者單方解除合同，買房者訴求繼續履行
2006年2月15日，肖某購買楊某位于羅湖區金湖花園的一套房產。雙方在簽訂的《房屋轉讓合同》中約定：在房地產證上注明的登記時間(2005年4月11日)滿2年后的15日內，雙方須簽署《深圳市房地產買賣合同(現售)，并遞交國土部門辦理過戶手續。
合同簽訂后，肖某依約向楊某繳納了5萬元定金，并向銀行交納了按揭款利息。2007年3月28日，楊某突然以肖某長期以來沒按約定要求分期支付購房款項為由，單方解除《房屋轉讓合同》，不再繼續履行《房屋轉讓合同》約定的各項義務。肖某為此訴至羅湖區人民法院，請求判令被告繼續履行合同，并辦理相關過戶手續。
法院認為合同有效應繼續履行
法院審理認為，本案涉案的《房屋轉讓合同》并非正式的房地產買賣合同，而是為日后簽訂正式的房地產買賣合同并辦理房屋產權過戶登記手續而預訂的合同，其性質屬于預約合同。該份預約合同中，雙方當事人約定在達到優惠稅收政策條件時(即房產登記滿2年)進行房產轉讓交易(即簽署正式的房地產買賣合同并辦理房屋產權過戶登記手續)，并未違反上述稅收法規的規定，屬合理避稅，《房屋轉讓合同》并不因此無效。
法院認為，本案中，原告肖某確實存在遲延交付按揭款利息的客觀事實。但被告楊某未能舉證證明原告的行為構成違約。因為，雙方在合同中約定，原告應于每月6日前向被告交納按揭款利息。但合同對按揭款利息的具體數額并未約定，也未約定按揭款利息的具體計算方法。事實上，每月應交的按揭款利息是不同的，每月應交的按揭款利息只有被告才確切知道。因此，被告應在每月6日前告知原告當月應交的利息。可是，被告并無證據證明其履行了告知義務。所以，原告遲延交付按揭款利息不構成違約。
法院認為，即使原告遲延交付按揭款利息構成違約，該違約行為也不構成預期違約、嚴重違約、根本違約的情形之一。相對于每月交付1000多元的按揭款利息而言，交付高達44萬元的房款才是原告的主要合同義務。被告的主要合同目的也是收取44萬元的房款。原告并未表示不交付房款，也未遲延交付房款。恰恰相反，原告要求交付房款，使合同得以進一步履行。
被告在庭審中表示，其并非基于合同第9條的約定主張解除合同。第9條是這樣約定的：如果賣方不再繼續向買方出售涉案房產，賣方所需要承擔的法律責任僅僅是雙倍返還定金，買方不得要求進一步賠償。其也不同意以雙倍返還定金來獲得單方解除合同的權利。因此，被告主張解除合同，不符合法律規定的條件。
法院據此，判決：原、被告就轉讓金湖花園某房所簽訂的《房屋轉讓合同》合法有效，雙方須繼續履行。在本判決書生效之日起60日內，被告須配合原告辦理“贖樓”、房款交付、簽署《深圳市房地產買賣合同(現售)》、遞交產權過戶登記申請等相關手續。
