一、什么是房產繼承?
房產繼承是指按照《繼承法》的規定，是指依照法定程序把被繼承人遺留房屋所有權及其土地使用權轉移歸繼承人所有的法律行為。房產繼承，是所有權及使用權繼受取得方式的一種。
二、房產繼承方式
房地產繼承分為兩種形式，繼承開始后，按照法定繼承辦理：
1、有遺囑的，按照遺囑繼承或遺贈辦理;有遺贈扶養協議的按照協議辦理。被繼承人死亡后，如果生前立有遺囑，或是曾經與某一社會組織或個人簽訂有遺贈扶養協議的，應當先按遺囑或遺贈扶養協議的內容對遺產進行處理。
2、沒有遺囑或協議的，則按法定繼承處理。法定繼承是依照法律的規定，由繼承人按繼承順序、繼承份額進行繼承。《繼承法》規定的法定繼承人是：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承順序是指上述繼承人繼承遺產的先后順序。
《繼承法》將繼承人分成兩個繼承順序：
第一順序：配偶、子女、父母;第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開始后，先由第一順序的繼承人繼承，沒有第一順序繼承人繼承，包括沒有第一順序繼承人及雖有第一順序繼承人但全部放棄或喪失繼承權的，才由第二順序繼承人繼承。
三、所有的房屋都能被繼承嗎?
(一)有所有權的房產
此類房產又可分為單獨所有、共同共有和按份共有。
1、單獨所有：即指公民個人擁有房產的完全產權。在此情況下，房屋的繼承比較簡單，該公民的繼承人有遺囑的按遺囑繼承，沒有遺囑的，按法定繼承。
2、共同共有：一般存在于家庭關系中，如夫妻共有房屋、家庭共有房屋。在此情況下，在公民死亡后，先要將該房屋屬于共有人的部分刨除，剩下死者所有的部分作為遺產，由死者的相關繼承人繼承。比如，夫妻共同所有的房屋，一方死亡后，先將房屋屬于另一方的分離出去，一般夫妻各占一半份額，剩余的一半份額才由死者的繼承人繼承。
3、按份共有：和共同共有不同的是,按份共有中，死者對房屋擁有產權的份額在生前即是確定的，死后，只有這部分份額，比如房屋的三分之一、二分之一，屬于死者的合法遺產，由死者的繼承人繼承。
比如，該房產是兄弟之間購買的，購買時支付的金額不同，兄弟之間按照出資金額占房屋全款的比例按份共有房屋，其中一個兄弟去世，他的繼承人只能繼承死者所占有的房屋份額。還有一些夫妻，在婚姻存續期間就約定財產的具體份額，比如約定房屋丈夫占40%，妻子占60%。同樣，一方去世后，其繼承人只能繼承屬于死者的份額部分。
值得注意的是，現實生生活中還存在著公民尚未完全取得所有權便突然死亡的情況。比如公民在簽訂完房屋買賣合同后，在辦理過戶手續取得產權登記證前突然死亡，由于我國對房屋的產權實行登記制度，此時的房屋買賣合同并不是房屋產權的有力憑證，房屋買賣合同在法律上只屬于債權的范疇，表示你可以得到房屋產權。這種情況下，實踐中，繼承人可先繼承合同權利，待房產證取得后，再繼承。
(二)只有使用權的房屋
除了普通商品房外，還有央產房、軍產房、公租房等等。由于這類房屋政策性很強，能否繼承主要看政策規定。
1、只有使用權，但可以繼承的房屋
有一些央產房、軍產房等不能上市交易，雖然只有使用權，但政策允許繼承。當然，繼承的也只能是使用權，即死者的繼承人對該房屋共同擁有使用權。然而多個繼承人如何公平、合理并友好地行使共同的使用權，在實踐中一直是個復雜的問題。
比如，有的繼承人要自己居住，有的繼承人希望出租，收取租金;有的繼承人抱怨自己使用的空間小，有的繼承人認為公共區域無人維護等，往往矛盾百出。
2、只有使用權，但不能繼承的房屋
此類房屋比較典型的是公租房。公租房的性質是租賃，對于租賃的房屋，公民不擁有所有權，而且使用權也不能繼承。
有一些公租房，在原有承租人死亡后，同住同戶口的繼承人可以向房屋所屬單位申請變更為新的承租人，繼續承租居住該房屋。但有些公租房，已經不能變更承租人，理論上，原承租人死亡后，除配偶尚活著需要居住外，房屋所屬單位可收回該房屋。
實踐中，必須結合公租房的政策以及案件的具體情況，具體分析和處理。
還有一類就是城鎮居民購買的農村集體土地上的房屋，即所謂的“小產權房”，也不能繼承。
按照我國現有的法律和政策，國家不允許城鎮居民購買農村集體土地上的房屋，更不承認此類房屋的產權。所以，此類房屋不屬于繼承法上規定的公民的合法財產，因此不能繼承。
(三)農村宅基地及上房屋
宅基地只有本集體組織成員才可申請取得，而且有“一戶一宅”原則，所以，它的繼承還關系到繼承人的身份問題。
如果繼承人和死者一樣均是本集體組織成員，其繼承死者的宅基地和房屋一般都是沒有問題的。
如果繼承人不是本集體組織成員，甚至已經成為城鎮戶口，因宅基地使用權具有一定的人身依附性，其取得需要主體符合特定的身份，即本集體經濟組織成員。因此，非本集體經濟組織成員無權繼承宅基地使用權，但是建造在宅基地之上的房屋可以繼承，同樣，繼承后如何真正實現居住、使用的權利，依然需要有關法律和規定不斷探索和完善。
