1、未登記的房產(chǎn)能繼承嗎?
網(wǎng)友提問(wèn)：我爸退休后，單位分給他一套房子。后來(lái)單位要對(duì)該房產(chǎn)所在地塊進(jìn)行拆遷改造，單位就與我爸簽訂了《住房改造賠償協(xié)議》，約定拆遷改造后為他在原地塊置換新房。協(xié)議簽訂后，這套房子就被拆除了，在原址建造了置換新房。但是，我爸還沒(méi)來(lái)得及為建成的新房辦理產(chǎn)權(quán)登記，就于2012年1月去世了，我媽也于2012年8月亡故了。我是我爸媽的獨(dú)生子，他們留有遺囑將置換來(lái)的房屋交由我繼承，請(qǐng)問(wèn)我能否繼承未登記的房產(chǎn)?
律師回答：根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得依據(jù)的是登記。新置換房產(chǎn)的所有權(quán)并未過(guò)戶到你父母名下，因此他們還沒(méi)有取得該套房屋的所有權(quán)，你就不能將其作為遺產(chǎn)予以繼承。但是，根據(jù)我國(guó)繼承法第三條規(guī)定及最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)繼承法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第三條的規(guī)定：公民可繼承的其他合法財(cái)產(chǎn)包括有價(jià)證券和履行標(biāo)的為財(cái)物的債權(quán)等。由此可見(jiàn)，債權(quán)作為遺產(chǎn)進(jìn)行分配是受到法律的認(rèn)可和保護(hù)的。根據(jù)上述法條的規(guī)定，本案拆遷協(xié)議中約定的履行標(biāo)的為單位將新建造的房產(chǎn)置換給權(quán)利人，該債權(quán)為財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，可以作為遺產(chǎn)繼承。
2、出賣(mài)繼承房產(chǎn)應(yīng)先登記嗎?
網(wǎng)友提問(wèn)：我父母因病先后離世，并在老家留下房屋若干。根據(jù)父母的遺囑，這些房屋皆由我繼承，我姐姐對(duì)此也無(wú)異議。由于我現(xiàn)已在寧波城區(qū)安家立業(yè)，不大可能再回老家生活，因此我打算將這些房屋出售。請(qǐng)問(wèn)，出售繼承所得的房屋是否一定要先登記到我名下?
律師回答：你雖然已經(jīng)繼承了你父母親名下的房產(chǎn)，但你如果打算出售該房產(chǎn)，則必須先登記到你自己的名下。
依照我國(guó)《物權(quán)法》第29條規(guī)定：因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。同時(shí)，該法第31條還規(guī)定：依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。
因此，你在繼承了父母的房產(chǎn)后，從繼承開(kāi)始的那一刻起，你就已經(jīng)取得了該房產(chǎn)的所有權(quán)。但如果你在繼承之后要進(jìn)行類(lèi)似出售、贈(zèng)與，或者設(shè)定相應(yīng)的抵押等處分行為時(shí)，則必須依法先去當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)構(gòu)辦理登記。只有將該房屋登記到自己的名下后，你才能進(jìn)行相關(guān)的處分，否則依法不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。
