王先生的父母擁有一套面積為90平方米的公寓，購房日期為2006年3月。2011年父母親去世后，王先生繼承了該房產(chǎn)，同時辦理了相關(guān)產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，該房產(chǎn)為王先生家庭唯一住房。2014年年初，王先生欲將該房產(chǎn)出售，向稅務(wù)機關(guān)咨詢需繳納哪些稅費，能否享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策?
稅法分析
(一)二手房交易的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策
1.營業(yè)稅
根據(jù) 《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅〔2011〕12號)的規(guī)定，個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。其中關(guān)于“普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)，江蘇省為建筑面積不超過144平方米的住房。
2.個人所得稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》(國稅發(fā)〔2007〕33號)的規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。其中“自用5年以上”，是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達(dá)5年以上;“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。
3.印花稅、土地增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137)的規(guī)定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
4.契稅
對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
(二)王先生能否享受相關(guān)優(yōu)惠政策?
通過對以上政策的了解，我們可以看到：王先生所出售的住宅為90平方米，且屬于家庭唯一住房，可以享受印花稅、土地增值稅、契稅的稅收優(yōu)惠。但王先生能否享受營業(yè)稅和個人所得稅的稅收優(yōu)惠?主要焦點在于王先生所持有的房產(chǎn)是否滿5年。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)規(guī)定，個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。
換而言之，王先生的房屋出售時是否持有滿5年，應(yīng)以王先生父母親購房日期為準(zhǔn)。王先生父母購房時間為2006年，房屋出售時已超過5年，所以王先生可以享受營業(yè)稅、個人所得稅的相關(guān)稅收優(yōu)惠。
