隨著居住改善，沈陽市民擁有自己房產(chǎn)數(shù)量也增多了。對(duì)于房產(chǎn)這樣大數(shù)額財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，除了普通買賣交易之外，還涉及到繼承和贈(zèng)與問題，但很多市民對(duì)此并不清楚。本報(bào)記者采訪芒果不動(dòng)產(chǎn)中介人士了解到，房產(chǎn)的繼承和贈(zèng)與并不一樣，繼承房產(chǎn)只有一種情況需要繳納稅費(fèi)，而贈(zèng)與房產(chǎn)則需繳納4%的契稅、查檔費(fèi)、工本費(fèi)和交易費(fèi)。
繼承只有一種情況交稅
房產(chǎn)中介人士舉例，78歲的高先生病故之后，唯一的房產(chǎn)按照遺囑留給妻子鄭女士，由于完全符合繼承條件，這套房產(chǎn)按照繼承的手續(xù)辦理繼承更名。 2年后，鄭女士打算把這套房產(chǎn)給孫子做婚房，因是直系親屬，所以辦理了贈(zèng)與手續(xù)。鄭女士得到房子的產(chǎn)權(quán)是繼承，她將房子過戶給孫子則是贈(zèng)與，兩者最大區(qū)別為繼承的前提是財(cái)產(chǎn)擁有者去世。在這種繼承中，鄭女士不需要繳納稅費(fèi);贈(zèng)與時(shí)則要繳納4%的契稅、查檔費(fèi)、工本費(fèi)和交易費(fèi)。
在繼承發(fā)生時(shí)會(huì)有四種情況：1.父母雙方都不在了，子女繼承;2.夫妻雙方有一方不在，配偶繼承;3.夫妻雙方有一方不在，去世一方的房證上寫“單獨(dú)所有”的，子女繼承;4.夫妻雙方有一方不在，房產(chǎn)為夫妻共有的，子女繼承。其中前三種情況是無稅的，最后一種情況需要交4%契稅的一半，在辦理繼承更名時(shí)除了正常繳納查檔費(fèi)和工本費(fèi)外，交易費(fèi)也是正常的一半。
贈(zèng)與是指一方(贈(zèng)與人)自愿把自己的房產(chǎn)無償贈(zèng)與他人(受贈(zèng)人)，且他人愿意接受的法律行為，適用于直系親屬。在贈(zèng)與時(shí)也需要按規(guī)定繳納稅費(fèi)，包括4%契稅、查檔費(fèi)、工本費(fèi)和交易費(fèi)。
過戶交易五年是分水嶺
根據(jù)現(xiàn)行政策，房子過戶交易時(shí)五年是一個(gè)分水嶺，房屋產(chǎn)權(quán)在五年內(nèi)房子過戶費(fèi)用和滿五年房子過戶費(fèi)用在政策規(guī)定上是有差別的，房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征所得稅和營業(yè)稅。通過繼承和直系親屬之間贈(zèng)與得來的房產(chǎn)再出售時(shí)，是否過五年要從上一次市場交易(繼承和贈(zèng)與不屬此范疇)開始計(jì)算，是否唯一是以被繼承人和受贈(zèng)人的家庭為單位的。
如2011年張先生從已故父親那里繼承了一套房子 (這套房子是他父親2009年5月購買)。今年由于兒子要上學(xué)想買學(xué)區(qū)房，張先生想把這套房子賣掉籌錢，雖然這個(gè)房子在張先生手里只有三年時(shí)間，但按照是否過五年從上一次交易開始計(jì)算，2009年5月到現(xiàn)在2014年7月已滿五年。但去房產(chǎn)中介登記房源時(shí)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提醒，他妻子名下還有一套住宅，所以以家庭為單位這個(gè)房子不唯一，像這樣過五年但不唯一的房子出售時(shí)依然有個(gè)稅。
