買房子，最重要的是所購房屋質(zhì)量要有保證，否則價格再便宜、朝向再理想，都會給自己生活帶來無窮的后患和煩惱，房屋內(nèi)在質(zhì)量如何檢查，這里綜合有關(guān)專家經(jīng)驗，附上36條驗查房屋質(zhì)量的簡易方法，均是新樓容易... 買房子，最重要的是所購房屋質(zhì)量要有保證，否則價格再便宜、朝向再理想，都會給自己生活帶來無窮的后患和煩惱，房屋內(nèi)在質(zhì)量如何檢查，這里綜合有關(guān)專家經(jīng)驗，附上36條驗查房屋質(zhì)量的簡易方法，均是新樓容易發(fā)生的問題。你不妨記住并逐條檢查看一看。
關(guān)于門
1.門的開啟關(guān)閉是否順暢?
2.門插是否插入得太少，門間隙是否太大?(特別是門鎖的一邊)
3.門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時有無特別聲音?
4.大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊?
關(guān)于窗
5.窗邊與混凝土接口有無縫隙?窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實，不能有縫隙。
6.開關(guān)窗戶是否太緊?開啟關(guān)閉是否順暢?
7.窗戶玻璃是否完好?
8.窗臺下面有無水漬?如有則可能是窗戶漏水。
關(guān)于地板
9.地板有無松動、爆裂、撞凹?行走時是否吱吱作響?
10.地板間隙是否太大?
11.柚木地板有無大片黑色水漬?
12.地腳線接口是否妥當(dāng)，有無松動?
13.地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象?
關(guān)于頂棚
14.頂上是否有裂縫?沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用;如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。
15.看頂部是否有麻點。這種麻點專業(yè)稱 石灰爆點 ，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。
16.頂棚有無水漬、裂痕?如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。
17.特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。
18.墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲?
19.墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方?
20墻身、墻角接位有無水漬、裂痕?21.內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點?
關(guān)于廚廁
22.廁、浴具有無裂痕?包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時細如毛發(fā)，要仔細觀察。
23.坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲?
24.浴缸、面盆與墻或柜的接口處防
水是否妥當(dāng)?
25.廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平?廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。
26.磚縫有無滲水現(xiàn)象?
27.廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗?
28.水池龍頭是否妥當(dāng)，下水是否順暢?
29.衛(wèi)生、廚房內(nèi)有否地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內(nèi)。
30.出水是否通暢，會不會出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾?
31.您住的房間底下的鄰居家是否漏水?否則您家的日子也一定不好過。
其他
31.廚柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合?
32.試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題?各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應(yīng)仔細了解。30%的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。為了用電的安全和方便，國家出臺了《住宅設(shè)計規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于5個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災(zāi)事故的發(fā)生。
33.供水管的材質(zhì)?上海市建委發(fā)文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。另一個無可比擬的優(yōu)點是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。
34.試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)?
35.居室、客廳有否各種管線外露?是否有暖氣回水或其他管線穿過，因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。36.自來水水質(zhì)怎么樣?
根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和有關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理的合同是進行物業(yè)管理的根據(jù)和標準，它具有以下條款：
(1)雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所
合同的甲方(委托人)為某物業(yè)的業(yè)主或使用人選舉產(chǎn)生的物業(yè)管理委員會，乙方(受委托人)為物業(yè)管理公司。
(2)管理項目
即接受管理的房地產(chǎn)名稱、坐落位置、面積、四至界限。
(3)管理內(nèi)容
即具體管理事項。包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護、消防、電梯、機電設(shè)備、路燈、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護和管理;清潔衛(wèi)生;車輛行駛及停泊;公共秩序;房地產(chǎn)主管部門規(guī)定或委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。
(4)管理費用
即物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人收取的管理費。物業(yè)管理的收費情況比較復(fù)雜，不同的管理事項，收費標準也不同。有的收費項目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季節(jié)性的供暖收費。有的收費項目是同物業(yè)管理委員會洽商決定的，如停車的停車費。這些收費，最好都應(yīng)當(dāng)在合同中明確規(guī)定。
(5)雙方的權(quán)利和義務(wù)
(6)合同期限。即該合同的起止日期。
(7)違約責(zé)任。雙方都應(yīng)切實履行合同中約定的義務(wù)，如果雙方中有任何一方違反合同的約定，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
(8)其他。雙方可以根據(jù)各自的需要在合同中約定其他事宜，如仲裁、風(fēng)險責(zé)任、合同的補充等。
(9)對于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計入建筑面積。
公用建筑面積分攤原則：
1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。
2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。
3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。
可分攤的公用建筑面積：
1、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、交(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。
2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。
不應(yīng)入的公用建筑空間：
1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。
2、售房單位自營、自用的房屋。
3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。
其他原則：其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應(yīng)在銷(預(yù))售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。
售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報告。預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報告。
售房單位在銷(預(yù))售商品房時，在銷(預(yù))售合同(含補充協(xié)議)中應(yīng)明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。
Step 1. 收到《入住通知單》
《入住通知單》通常載明以下事項，請仔細閱讀并與發(fā)函方確認：
①辦理入住手續(xù)的時間(期間)、地點;
②購房人需攜帶的文件、資料;
③購房人需交納費用的說明;
④提醒購房人因購房人自身原因未能在規(guī)定的期限和地點辦理入住手續(xù)的法律后果;
⑤基本流程及相關(guān)注意事項。
通常各位業(yè)主前去辦理手續(xù)的時間會被錯開，我們建議盡可能分組前往，誰都沒有買房收房數(shù)十次的經(jīng)驗，現(xiàn)場相互提點分工合作很有必要，單槍匹馬很難考慮周全。另外，如該函件仍如以往一樣未加蓋公章，請及時留檔后退回要求重發(fā)，以明確可能出現(xiàn)的告知及違約責(zé)任基準時點。
Step 2.索要 三書一證一表
三書 是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》， 一證 是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》， 一表 是指《竣工驗收備案表》。
《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。這兩件東西請收好，準備回去鎖抽屜里。
《建筑工程質(zhì)量認定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》，我們建議查閱原件，或查閱復(fù)印件時同組至少有一人負責(zé)核對原件與復(fù)印件是否一致。其中《竣工驗收備案表》應(yīng)仔細察看各個分項是否已全部進行備案。
三書一證一表 如有缺少或重要項目不完備的，請列明缺失文件或項目，以未具備法定交房條件為由拒絕收房(一式兩份，要求開發(fā)商承諾辦妥書、證、表的具體時間并簽章確認)。然后，你可以直接打道回府了。
我們要提醒的是，不要接受開發(fā)商、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等各方對竣工工程進行驗收后出具的《竣工驗收報告》以替代《竣工驗收備案表》的做法，前者不構(gòu)成小區(qū)已達可交房狀態(tài)的法定文件，其約束力遠弱于后者。
Step 3.進行實地驗收
這比較麻煩，我們只能建議別心急，睜大眼睛、時時動手、一步一步、從外到里的來：
1.檢查小區(qū)市政、公共配套工程和服務(wù)設(shè)施是否已完成，是否達到開發(fā)商承諾的質(zhì)量和功能要求;(派代表單獨抽時間進行)
2.觀察區(qū)內(nèi)所經(jīng)道路是否順暢，其路面有無積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象;(邊走邊看)
3.觀察途中是否有未清的材料、垃圾等，場地是否整潔，臨時設(shè)施是否已拆除清理完畢;(邊走邊看)
4.觀察房屋的外觀(主體結(jié)構(gòu)、墻面、地面等)跟買賣合同當(dāng)中列的裝飾裝修方面有沒有不符之處;(目測、手摸)
5.核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符;(目測)
6.檢查墻壁、門窗、陽臺(尤其是陽臺)等部位有無開裂現(xiàn)象;(目測)
7.檢查門窗是否靈活、密封，油漆有無流墜;(目測，試用)
8.檢查水、電、燃氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用;(除燃氣外，試用)
9.檢查上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象;(試用)
10.檢查衛(wèi)生間是否不滲漏(試驗)、不存水(毛坯房，目測);
11.檢查預(yù)留的開關(guān)、插座、接口是否齊全、牢固;(目測、手拉)
以上，僅僅是通常必要的一些檢查，具體到東方華庭，請事先分項整理好法定、合同約定、開發(fā)商承諾的配套設(shè)施和交樓標準(如游泳池、智能系統(tǒng)、戶外花園、夾膠玻璃、電梯等等)，在進行以上檢查時請結(jié)合相關(guān)步驟或單獨檢查、逐一核對。
我們還建議你檢查一項記錄一項，免得到時候忘了，因為這段時間可不短。
Step 4.了解實測面積
索取《竣工實測表》(原件)看看，做到心知肚明。最好自己測量。
Step 5.簽訂《物業(yè)管理公約》
看仔細有關(guān)條款，有異議請留下書面意見并在意見上簽字(一式兩份)，我們建議進行有組織的溝通。如無異議則請簽署公約，當(dāng)我們中有半數(shù)以上的人無異議并已簽字時，物業(yè)管理公約即可生效，并對全體業(yè)主產(chǎn)生約束力。
另外，我們必須清楚以后所要交納的物業(yè)管理費的具體構(gòu)成，各項費用如何核定，應(yīng)享有什么樣的服務(wù)等。請注意我們的預(yù)售合同并沒有《前期物業(yè)管理合同》這一附件，現(xiàn)在是索取這份合同的最后時間了。當(dāng)時中源房產(chǎn)作為唯一業(yè)主訂立的合同，我們無法置詞，但現(xiàn)在我們作為業(yè)主希望的是一份詳細的、無歧義的合同(含附件)。
Step 6.簽署《房屋驗收交接單》
總算完成前面的這一堆基本程序了，如果幸運，都沒什么問題的話就可以簽署《房屋驗收交接單》了。不管怎樣，如果你在《房屋驗收交接單》上簽了字且無雙方簽章的書面例外事項，那么，除非出現(xiàn)法定或者有確證的重大不當(dāng)，開發(fā)商就算已經(jīng)把你理想中的房子交給你了。
如果不幸在step 3時曾記錄下不符項目或未檢查項目的，認為不很嚴重不影響入住的，請在《房屋驗收交接單》上留下對這些事項的描述，要求開發(fā)商書面承諾解決方案、效果和時間并簽章后，也可以簽署《房屋驗收交接單》了;如果認為嚴重，也請在《房屋驗收交接單》上留對這些事項的描述和檢查時間，說明暫不能驗收，并要求開發(fā)商書面承諾解決方案、效果和時間并在此承諾和《房屋驗收交接單》上簽章。視情況，如發(fā)生需要求賠償事宜的，也請在此時一并交涉;同時，這一階段的作為均以書面記錄為準。
Step 7.拿鑰匙
終于可以拿到鑰匙了，再去試試鑰匙是否能對號入座，鎖具是否完好。順便查抄一下自家的水表、電表的使用數(shù)目。然后回來，到物業(yè)管理部門索要您出入小區(qū)的門卡什么的。
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