很多人買(mǎi)房時(shí)沒(méi)問(wèn)題，可到交房時(shí)卻糾紛不斷。交房糾紛中，常見(jiàn)問(wèn)題有哪些，遇到這種問(wèn)題怎么解決？滬律網(wǎng)小編在這為您詳細(xì)介紹。 交房糾紛常見(jiàn)的四個(gè)問(wèn)題
現(xiàn)象一：逾期交房
開(kāi)發(fā)商逾期交房應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任
交房延期是房屋交付中最容易出現(xiàn)的問(wèn)題，由于交房延遲，開(kāi)發(fā)商將支付高額的違約金，一般來(lái)說(shuō)約為已交房款的萬(wàn)分之幾(視雙方約定)。因此一些開(kāi)發(fā)商就在沒(méi)達(dá)到交房條件時(shí)匆忙交房，引得消費(fèi)者憤而反抗，要求一個(gè)公道，而另一些開(kāi)發(fā)商則是推遲了交房時(shí)間，卻以 不可抗力等原因 為借口拒絕支付。
律師點(diǎn)評(píng)：購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方真實(shí)意思的表示，只要沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，就是合法有效的，雙方應(yīng)全面履行合同約定的義務(wù)。一旦開(kāi)發(fā)商逾期交房(除不可抗力原因以外)，就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，即開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者支付逾期交房的違約金。
現(xiàn)象二：質(zhì)量不過(guò)關(guān)
開(kāi)發(fā)商逾期交房應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任
房屋質(zhì)量問(wèn)題無(wú)疑是購(gòu)房者最為關(guān)心的問(wèn)題，比如地板漏水、墻壁嚴(yán)重開(kāi)裂等等。但問(wèn)題是，很多房子剛交付的時(shí)候，并沒(méi)有裂縫，即使有也往往已被全都抹平，數(shù)月甚至一兩年后才會(huì)慢慢顯現(xiàn)，但到時(shí)候，權(quán)責(zé)在誰(shuí)、如何維修、費(fèi)用如何收取等問(wèn)題就難以分清。
律師點(diǎn)評(píng)：1、申請(qǐng)鑒定房屋質(zhì)量。商品房作為一種特殊的商品，應(yīng)遵循和適用《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，該條例第32條規(guī)定： 商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房。 申請(qǐng)鑒定單位鑒定房屋質(zhì)量，如主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，出售方構(gòu)成根本違約，購(gòu)房合同應(yīng)該解除，出售方還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；如房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格，只是存在房屋質(zhì)量瑕疵，出售方不構(gòu)成根本違約，購(gòu)房合同不應(yīng)解除。
2、售房方對(duì)房屋質(zhì)量瑕疵有維修之附隨義務(wù)。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。 對(duì)于房屋質(zhì)量瑕疵，售房方有維修之附隨義務(wù)，還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，保修期內(nèi)如出現(xiàn)房屋漏水、墻體滲水、線(xiàn)路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修，直到符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商不得向業(yè)主另行收費(fèi)，由于質(zhì)量問(wèn)題給業(yè)主造成的損失，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
現(xiàn)象三：擅自更改規(guī)劃
擅自更改規(guī)劃須承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任
最近武漢出現(xiàn)的一些交付糾紛中，很大部分都屬于這一問(wèn)題。如原先在合同中約定的中空玻璃變成了普通玻璃、沒(méi)有采取節(jié)能墻體等。還有一類(lèi)是配套設(shè)施沒(méi)有到位或者更改，如開(kāi)發(fā)商擅自將中心花園縮水，原先承諾的綠地變成了高樓，或者將綠地改造成了籃球場(chǎng)等設(shè)施，將承諾的彩色園藝地磚變成了柏油馬路以及改動(dòng)了樓盤(pán)的外立面顏色等等。
律師點(diǎn)評(píng)：其實(shí)大多案件都在交房驗(yàn)收時(shí)集中爆發(fā)。開(kāi)發(fā)商肆意變更規(guī)劃、更改住宅公用部位設(shè)施的初衷，主要還是在于利益方面。
在樓盤(pán)預(yù)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商是不能隨意更改規(guī)劃的。如果有更改，必須通知所有業(yè)主，并征得業(yè)主的同意方可。否則，即使開(kāi)發(fā)商征得規(guī)劃部門(mén)同意變更，從合同的意義上講，也屬于對(duì)購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)的業(yè)主們的一種違約行為。對(duì)于這種違約情形，業(yè)主們可以要求開(kāi)發(fā)商按照原規(guī)劃履行購(gòu)房合同恢復(fù)原狀，或者要求給予損失賠償，而具體賠償標(biāo)準(zhǔn)可視違約程度而定。此外，如有重大規(guī)劃變更的，則屬于根本違約，業(yè)主們可以要求同開(kāi)發(fā)商解除購(gòu)房合同并退房。
現(xiàn)象四：面積縮水
超3%部分可提出雙倍返還請(qǐng)求
對(duì)于期房而言，預(yù)售時(shí)的面積都是根據(jù)設(shè)計(jì)預(yù)測(cè)的，與房子造好后實(shí)際測(cè)量出來(lái)的面積總歸有些誤差。這一點(diǎn)買(mǎi)房人肯定可以理解，在一定范圍內(nèi)的誤差也能夠接受。但面積差得太離譜，買(mǎi)房人肯定難以接受。這就需要買(mǎi)房人在簽約時(shí)與開(kāi)發(fā)商事先做好約定，而且要細(xì)致約定，別讓開(kāi)發(fā)商鉆了空子。
律師點(diǎn)評(píng)：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
律師提醒
交房糾紛防患于未然
為了使業(yè)主的權(quán)利能得到最大程度的保障，律師建議，在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，最好將以下內(nèi)容納入其中，如：《房屋所有權(quán)證》的辦理期限及違約責(zé)任；發(fā)生法定退房或依合同約定退房，購(gòu)房款、利息、裝修費(fèi)、相關(guān)費(fèi)用(保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)、契稅及物業(yè)管理費(fèi)等)及已支付銀行利息等項(xiàng)目的處理辦法；由于房屋質(zhì)量問(wèn)題(含附屬物，如暖氣管、熱水器、電磁爐等)造成購(gòu)房人及他人人身和財(cái)產(chǎn)損害的賠償問(wèn)題；室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題；房屋或空氣質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題；停車(chē)位問(wèn)題；小區(qū)綠化率、會(huì)所、兒童游樂(lè)園問(wèn)題；面積差異的處理辦法；開(kāi)發(fā)商行使外墻面使用權(quán)和屋頂使用權(quán)對(duì)業(yè)主生活產(chǎn)生影響的補(bǔ)償問(wèn)題；擅自變更規(guī)劃的解決辦法及樓間距、采光問(wèn)題等等，做到有備無(wú)患。
賣(mài)方觀點(diǎn)
買(mǎi)方市場(chǎng)中購(gòu)房者不再 沉默
交房時(shí)頻繁發(fā)生質(zhì)量糾紛，是消費(fèi)者太挑剔，還是物業(yè)品質(zhì)太差？這其中，開(kāi)發(fā)商又在充當(dāng)一個(gè)什么樣的角色？
多家開(kāi)發(fā)商在接受記者采訪(fǎng)時(shí)均表示，在保證一定利潤(rùn)空間的前提下，他們當(dāng)然希望開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品十全十美， 畢竟因質(zhì)量問(wèn)題與業(yè)主發(fā)生糾紛，無(wú)論從品牌的損害，還是后期項(xiàng)目的銷(xiāo)售影響來(lái)看，對(duì)我們都是極其不利的。
武漢某地產(chǎn)代理公司市場(chǎng)總監(jiān)肖大海(化名)表示，開(kāi)發(fā)商此言不假， 但今年以來(lái)交房的樓盤(pán)，大部分是去年房?jī)r(jià)瘋漲時(shí)售出的，當(dāng)時(shí)武漢樓市整體銷(xiāo)售情況都很樂(lè)觀，開(kāi)發(fā)商對(duì)品牌的在意程度顯然不如現(xiàn)在看得重。 因此，他認(rèn)為，建房時(shí)開(kāi)發(fā)商是否真的那么在意質(zhì)量糾紛， 我不太確定 。
肖大海認(rèn)為，物業(yè)的質(zhì)量是由銷(xiāo)量決定的。銷(xiāo)量好，房子不愁賣(mài)，誰(shuí)在乎小的質(zhì)量問(wèn)題？相反，銷(xiāo)量不好，房子稍有瑕疵，消費(fèi)者也會(huì)吹毛求疵，把它放大，糾紛也就多起來(lái)了。他說(shuō)， 為什么唯獨(dú)今年交房糾紛這么多？就是因?yàn)殇N(xiāo)量不好，消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)是下跌的，因此會(huì)把小問(wèn)題放大。
焦點(diǎn)武漢房地產(chǎn)網(wǎng)資深分析師沈喆對(duì)此也很認(rèn)同。 今年以來(lái)房子滯銷(xiāo)，樓市仿佛一下子進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，購(gòu)房者維權(quán)的意識(shí)明顯增強(qiáng)。
賣(mài)方表現(xiàn)
購(gòu)房者大膽向開(kāi)發(fā)商說(shuō) 不
今年以來(lái)，武漢市眾多樓盤(pán)都進(jìn)入了交房期，然而，去年 一房難求 ，今年則是 一房難賣(mài) ，在買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈狀態(tài)中，市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者也開(kāi)始轉(zhuǎn)變思維，向開(kāi)發(fā)商勇敢地喊出了 不 。
房子升值不敢退房
李小姐購(gòu)買(mǎi)了沙湖邊上一兩居室，2007年8月底交房，然而，等到交房當(dāng)天，小區(qū)規(guī)劃卻還未竣工，并不具備收房條件。于是，和李小姐一起前來(lái)收房的業(yè)主們氣憤不已，前去找開(kāi)發(fā)商討說(shuō)法，然而，得到的回答卻是： 歡迎退房。 李小姐稱(chēng)，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)基本屬于每天上漲的情況，自己的房子也是每天都在升值，僅憑這一點(diǎn)，業(yè)主都不會(huì)退房的，于是，只能 忍氣吞聲 ，不了了之。
不再做 砧板上的肉
然而，在正常的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期中，銷(xiāo)售只是其中的一個(gè)環(huán)節(jié)，房子賣(mài)出去了也并不意味著開(kāi)發(fā)任務(wù)就徹底完成了，交房環(huán)節(jié)是考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商品牌和信譽(yù)度的更為重要的考卷。在市場(chǎng)火爆的情況下，這個(gè)環(huán)節(jié)似乎被弱化，但隨著樓市的理性回歸，無(wú)論對(duì)于開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，收房環(huán)節(jié)重新被重視起來(lái)，購(gòu)房者對(duì)于收房也更加理性，市場(chǎng)上已經(jīng)喊出了 不 的聲音，維權(quán)意識(shí)也越來(lái)越強(qiáng)烈了。
宏觀調(diào)控
交房政策逐條解讀
2007年，武漢樓市價(jià)量齊升，這意味著今年將有眾多樓盤(pán)進(jìn)入交房時(shí)期。在眾多樓盤(pán)的交房過(guò)程中，各種購(gòu)房、交房糾紛也逐步地被暴露出來(lái)。為了進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)，日前，武漢市開(kāi)發(fā)辦發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房交付行為的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，其中有六條新規(guī)對(duì)開(kāi)發(fā)商從交房所必須具備的條件以及延期交房等情況進(jìn)行了相關(guān)的限制和規(guī)定。
驗(yàn)收、備案后才可交房
無(wú)論是怎樣的產(chǎn)品，質(zhì)量都是最基本的保證，因此，新規(guī)中的第一條明確寫(xiě)著，商品房項(xiàng)目必須完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘?zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，辦理竣工交付備案手續(xù)才能交房。武漢現(xiàn)代國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)發(fā)展研究部主任王芳表示，這個(gè)條款保障了交付時(shí)的房屋質(zhì)量。目前，部分開(kāi)發(fā)商在房屋未完成要求的單體工程的情況下便強(qiáng)行通知購(gòu)房者收房，以至于一些單體工程在購(gòu)房者在入住后很長(zhǎng)時(shí)間才達(dá)到要求，極大地?fù)p害了購(gòu)房者的權(quán)益。
交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將各專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收及竣工交付使用備案證明文件在交付場(chǎng)所進(jìn)行公示。 在交付現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示，購(gòu)房者可以清楚明白地看到交房條件已經(jīng)具備，因此，也可以省去很多后期不必要的麻煩。此規(guī)定在具體的操作過(guò)程中執(zhí)行起來(lái)卻并不是很規(guī)范，而新規(guī)出臺(tái)后到底能不能將這一點(diǎn)落實(shí)下去，還是需要拭目以待了。
延期交房明確違約責(zé)任
因進(jìn)度原因不能按期交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于合同約定的時(shí)間，告知購(gòu)房者延期交付的具體時(shí)間，并承諾將承擔(dān)違約責(zé)任。不能按期交房時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得強(qiáng)行通知購(gòu)房者收房。武漢一房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)何先生表示，這里要特別提醒購(gòu)房者，如果開(kāi)發(fā)商延期交房，對(duì)于延期交房的時(shí)間必須要十分明確，否則在后期交房中同樣會(huì)存在很大的困擾。
除了不具備交房條件之外，在房產(chǎn)證的辦理過(guò)程中容易造成交房延期。然而，在目前的購(gòu)房合同中，開(kāi)發(fā)商延期交房卻沒(méi)有承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任的約定，如此一來(lái)，一方面使得房地產(chǎn)行業(yè)不夠規(guī)范，另一方面，也極大地?fù)p害了購(gòu)房者的權(quán)益。除此之外，《通知》還規(guī)定：開(kāi)發(fā)商應(yīng)在交房時(shí)及時(shí)協(xié)助購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證，因企業(yè)原因造成辦證延期的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
此外， 開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)充分考慮到各種不利因素，合理確定交房時(shí)間，避免造成合同違約。 王芳表示，這項(xiàng)條款是為了維護(hù)購(gòu)房合同的有效性，增強(qiáng)合同和交付時(shí)間的正常進(jìn)行，讓購(gòu)房者可以根據(jù)交房時(shí)間合理安排自己后期的計(jì)劃。
關(guān)于收房
江城驗(yàn)房第一人 分享驗(yàn)房經(jīng)驗(yàn)
收房時(shí)業(yè)主都應(yīng)該注意些什么？
收房驗(yàn)房是個(gè)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的工作，許多老百姓連最基本的常識(shí)都不懂， 稀里糊涂 就收了鑰匙，給后期維護(hù)合法權(quán)益帶來(lái)了被動(dòng)。江城驗(yàn)房第一人、武漢驗(yàn)房網(wǎng)驗(yàn)房師宋金強(qiáng)認(rèn)為，在仔細(xì)檢查房子質(zhì)量的同時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)商交房手續(xù)是否齊全、流程是否合理，能最大限度避免 被忽悠 收房的問(wèn)題。
手續(xù)是否齊全？
宋金強(qiáng)認(rèn)為，交房時(shí)業(yè)主應(yīng)有意識(shí)地查看開(kāi)發(fā)商相關(guān)手續(xù)是否齊全，是否達(dá)到交房條件。這其中一個(gè)重要文件就是《竣工驗(yàn)收備案證》。
建設(shè)部2004年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見(jiàn)》(建質(zhì)[2004]18號(hào))明文規(guī)定，沒(méi)有《竣工驗(yàn)收備案證》是無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記的，因此在交房時(shí)，如果開(kāi)發(fā)商拿不出《竣工驗(yàn)收備案證》，業(yè)主可以拒絕收房，并有權(quán)利要求開(kāi)發(fā)商按照合同約定承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任。
網(wǎng)絡(luò)上也有很多帖子提到要查看《竣工驗(yàn)收備案表》，事實(shí)上《竣工驗(yàn)收備案表》只是《竣工驗(yàn)收備案證》的一個(gè)中間文件而已。開(kāi)發(fā)商是否達(dá)到交房條件，《竣工驗(yàn)收備案表》是最重要的依據(jù)。此外業(yè)主也要特別關(guān)注《武漢市商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證》等相關(guān)文件。
流程是否合理？
宋金強(qiáng)認(rèn)為，合理的交房流程，一般應(yīng)包括如下幾個(gè)步驟：
首先，開(kāi)發(fā)商應(yīng)以書(shū)面形式通知購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。業(yè)主持入住通知要求的證件及其他相關(guān)資料，在入住通知要求的期限內(nèi)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)指定的地點(diǎn)，查驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)取得的書(shū)面文件；《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)交付業(yè)主；《竣工驗(yàn)收備案證》及其他合同約定交付條件中約定的相關(guān)驗(yàn)收證明文件應(yīng)按合同出示給業(yè)主查看。
其次，關(guān)注質(zhì)量問(wèn)題。索要《面積實(shí)測(cè)表》，向開(kāi)發(fā)商了解公攤面積大小及組成。業(yè)主請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員或自己對(duì)房屋質(zhì)量仔細(xì)檢查，記錄問(wèn)題，并詳細(xì)填寫(xiě)驗(yàn)房單。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房存在的質(zhì)量問(wèn)題逐項(xiàng)予以修復(fù)或作出修復(fù)書(shū)面承諾并經(jīng)業(yè)主查驗(yàn)同意后，雙方根據(jù)商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告結(jié)算房款。
再次，業(yè)主向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交納商品房買(mǎi)賣(mài)合同或商品房預(yù)售合同約定的其他費(fèi)用，對(duì)于不合法的費(fèi)用業(yè)主可以拒交。
最后，業(yè)主簽署《房屋驗(yàn)收交接單》，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)指定的第三方處領(lǐng)取房屋鑰匙。業(yè)主向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法選定的前期物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費(fèi)，并辦理物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)。完成此步驟，就可以直接對(duì)房子進(jìn)行裝修入住了。
如果嚴(yán)格遵照上述流程進(jìn)行驗(yàn)房收房，每一步都過(guò)關(guān)了，基本上房子問(wèn)題也就不大了。
