在預(yù)售商品房買賣合同中，房屋按約交付是房產(chǎn)商的主要義務(wù)，也是購房者的重要權(quán)利。房屋交付標(biāo)志是界定房屋交付與否的標(biāo)志，因此，如何約定房屋交付標(biāo)志對買賣雙方都是非常重要的。《預(yù)售合同》第13條就是約定房屋交付標(biāo)志的條款，那么，房屋交付的標(biāo)志如何約定為好呢?
在預(yù)售商品房買賣合同中，房屋按約交付是房產(chǎn)商的主要義務(wù)，也是購房者的重要權(quán)利。房屋交付標(biāo)志是界定房屋交付與否的標(biāo)志，因此，如何約定房屋交付標(biāo)志對買賣雙方都是非常重要的。《預(yù)售合同》第13條就是約定房屋交付標(biāo)志的條款，那么，房屋交付的標(biāo)志如何約定為好呢?
目前，大部分《預(yù)售合同》采取下列三種約定方式：
其一是以取得《住宅交付使用許可證》或《大產(chǎn)證》作為交付標(biāo)志;其二是以簽署《房屋交換書》作為交付標(biāo)志;其三是交付鑰匙或簽署驗(yàn)收單作為交付標(biāo)志。對于此中所涉及的法律問題，現(xiàn)作如下分析：
一、以取得《住宅交付使用許可證》或《大產(chǎn)證》作為交付標(biāo)志的，將損害購房者的權(quán)益。
取得《住宅交付使用許可證》或《大產(chǎn)證》是房產(chǎn)商交房的主要條件(根據(jù)《預(yù)售合同》第10條之規(guī)定，雙方可約定上述一種方案作為房屋交付之條件);而房屋交付不僅需要房產(chǎn)商具備交付的條件，還應(yīng)根據(jù)《預(yù)售合同》第13條規(guī)定履行書面通知的義務(wù)。同時(shí)，在驗(yàn)收交接中，還應(yīng)出示相關(guān)文件(特別是《住宅交付使用許可證》或《大產(chǎn)證》)和提供有關(guān)文件和資料。
而以取得《住宅交付使用許可證》或《大產(chǎn)證》作為交付標(biāo)志，實(shí)際就意味著只要取得上述文件，無須通知購房者，無須辦理交接手續(xù)，已從法律上表明房產(chǎn)商交付房屋了，這對購房者來講，顯然是不公平的。這不僅變相的使房產(chǎn)商規(guī)避了根據(jù)《預(yù)售合同》第13條在房屋交接時(shí)所應(yīng)履行的義務(wù)，而且一旦房產(chǎn)商逾期交房，也會影響購房者獲得相應(yīng)賠償?shù)臋?quán)利。因此，這種約定方式顯然對購房者是不利的。
二、以 簽署房屋交接書 作為交付標(biāo)志，不利于房產(chǎn)商維護(hù)自身的合法權(quán)益。
根據(jù)《預(yù)售合同》第14條：在甲方(即房產(chǎn)商)辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后日內(nèi)，由甲、乙雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》。《房屋交接書》作為辦理該房屋過戶手續(xù)的必備手續(xù)。因此，《房屋交接書》只有在房產(chǎn)商取得大產(chǎn)證后才能簽署。
而一旦雙方在《預(yù)售合同》中選擇的交房條件是取得《住宅交付使用許可證》，那么房產(chǎn)商將會陷于兩難境地：一方面房屋已符合合同規(guī)定的交房條件，房產(chǎn)商已通知交房;另一方面，房產(chǎn)商還未取得大產(chǎn)證，辦理交接手續(xù)時(shí)，購房者可以根據(jù)《預(yù)售合同》拒絕簽署《房屋交接書》。這樣一來，盡管房屋已經(jīng)具備了交房條件，房產(chǎn)商也書面通知交房，并已向購房者交付鑰匙，將房屋交由購房者使用了，但由于無法簽署《房屋交接書》，導(dǎo)致在法律意義上房產(chǎn)商仍未履行完交房義務(wù)。如此，將會給房產(chǎn)商帶來不必要的風(fēng)險(xiǎn)和可能的糾紛。
三、以 交付鑰匙或簽署驗(yàn)收交接單 作為交付標(biāo)志，是符合常理的、對雙方公平的交付方式。
《預(yù)售合同》所稱的房屋交付是指物的交付，即房屋交付使用，而非房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移。顯而易見，房屋交付使用關(guān)鍵在于房屋鑰匙的交付，故交付鑰匙是符合常理的、對雙方公平的交付標(biāo)志。另外，有的房產(chǎn)商專門制作驗(yàn)收交接單，在購房者對房屋及設(shè)備設(shè)施作驗(yàn)收，并且收到鑰匙后，須簽署該驗(yàn)收交接單。因此，約定簽署驗(yàn)收交接單作為交付標(biāo)志也是公平、合理的。
在此，應(yīng)特別引起房產(chǎn)商注意的是，如果事先在《預(yù)售合同》沒有約定，而在交房時(shí)發(fā)生購房者由于各種原因遲遲不來辦理房屋交接手續(xù)，或者由于購房者提供的通訊地址無法聯(lián)系到之原因，將會給房產(chǎn)商帶來不必要的麻煩和糾紛。舊版《預(yù)售合同》(指1997版)對上述情況的處理有明確規(guī)定，而現(xiàn)時(shí)的《預(yù)售合同》在此有一些差別。現(xiàn)《預(yù)售合同》第15條規(guī)定：如乙方(購房者)未按約定日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)，甲方(房產(chǎn)商)應(yīng)當(dāng)發(fā)出書面催告書一次。乙方未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的，則自催告書約定的驗(yàn)收交接日之第二日起該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移由乙方承擔(dān)。現(xiàn)《預(yù)售合同》中沒有表明發(fā)生上述情況時(shí)，什么時(shí)間作為房屋交付的日期。因此，本律師建議，在簽署《預(yù)售合同》時(shí)，房產(chǎn)商可以把催告書約定的驗(yàn)收交接日之第二日視為房屋已交付作為《預(yù)售合同》第15條的補(bǔ)充條款加入合同中，以維護(hù)自身的合法權(quán)益，避免出現(xiàn)不必要的糾紛。
