商品房糾紛中，開發(fā)商在不具備交付條件，為了逃避遲延交付的違約責(zé)任，便在合同約定的交付期限內(nèi)通知購房人辦理交付手續(xù)。 觀點(diǎn)一，商品房買賣合同中明確約定了交付條件（同時(shí)也需要考慮法律法規(guī)對(duì)此的牽制性規(guī)定），開發(fā)商未具備交付條件（即綜合驗(yàn)收）就進(jìn)行交付，屬 商品房糾紛中，開發(fā)商在不具備交付條件，為了逃避遲延交付的違約責(zé)任，便在合同約定的交付期限內(nèi)通知購房人辦理交付手續(xù)。
觀點(diǎn)一，商品房買賣合同中明確約定了交付條件（同時(shí)也需要考慮法律法規(guī)對(duì)此的牽制性規(guī)定），開發(fā)商未具備交付條件（即綜合驗(yàn)收）就進(jìn)行交付，屬于合同法上的商品有瑕疵，購房人有權(quán)拒絕或要求補(bǔ)充約定。但如果其接受該商品房，則視為其同意變更約定的交付條件。福建省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行后房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng) 案件若干問題的意見》第三十六條規(guī)定： 預(yù)售的商品房未經(jīng)驗(yàn)收合格，但已實(shí)際交付使用，預(yù)購方以預(yù)售交付是房屋不符合合格條件主張實(shí)際交付之日后逾期交付違約金的，不予支持。
觀點(diǎn)二，開發(fā)商在通知交付時(shí)未辦理綜合驗(yàn)收，違反了雙方合同的約定，應(yīng)以實(shí)際符合交付條件之日作為交付日期，開發(fā)商承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。上海市法院判例認(rèn)為：商品房不符合交付條件，但已實(shí)際交付的，如果出賣人能夠完成辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，以符合交付條件之日為交付日，不能完成辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，以未交付論。（筆者持此種觀點(diǎn)）
實(shí)踐中也會(huì)出現(xiàn)這種情況，商品房已經(jīng)綜合驗(yàn)收合格并取得相關(guān)證明文件，購房人在收驗(yàn)房屋時(shí)以商品房存在瑕疵而拒絕接受，這里是不是也存在從約定的交付之日到商品房瑕疵去除之日間的逾期交付而違約的問題呢？關(guān)于此，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)區(qū)別來看，一種情況是一般的瑕疵屬于商品房質(zhì)量責(zé)任的追究問題，購房人可以向開發(fā)商主張商品房的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，可以通過商品房買賣合同中保修條款解決，而不能歸為逾期交付的責(zé)任范疇；一種是屬于重大質(zhì)量問題，該瑕疵足以突破綜合驗(yàn)收證明文件的 公信力 ，基于此，實(shí)踐中往往需要第三方即國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督部門的評(píng)估和測(cè)評(píng)。此時(shí)，購房人則有權(quán)拒絕接受房屋，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
