導(dǎo)讀：房地產(chǎn)估價(jià)全稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),也就是說,由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測(cè)與判斷。
一、房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象
1、評(píng)估實(shí)體的確定。即是要明確評(píng)估對(duì)象是什么、范圍如何。估價(jià)的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)等;如估價(jià)的是寫字樓，是否包括其中配備的設(shè)備;如是酒店，是否包括其中的家具等。
2、評(píng)估對(duì)象權(quán)利狀態(tài)的確定。首先要明確所評(píng)估的是何種物權(quán)，是所有權(quán)，還是使用權(quán)或抵押權(quán)等。在我國(guó)，尤其要注意所評(píng)估的是通過有償出讓方式獲得的土地使用權(quán)，還土地使用權(quán)的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如評(píng)估對(duì)象是否已設(shè)定了租賃權(quán)、抵押權(quán)和典權(quán)、地役權(quán)等，其年限如何。
二、房地產(chǎn)的估價(jià)目的
估價(jià)目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征用、拆遷補(bǔ)償、投資決策、清產(chǎn)核資、區(qū)域規(guī)劃、分析等。不同的評(píng)估目的對(duì)于估價(jià)方法的選擇和估價(jià)結(jié)果盡有一定影響的，因此，必須明確評(píng)估目的。
明確了評(píng)估目的，也就相應(yīng)地確定了所要評(píng)估的價(jià)格類型，如買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、入股價(jià)格、抵押價(jià)格、征用價(jià)格、課稅價(jià)格等。各種價(jià)格在評(píng)估時(shí)都有相應(yīng)的注意事項(xiàng)，如抵押價(jià)格評(píng)估與買賣價(jià)格評(píng)估就有較大的差異，由于抵押價(jià)格評(píng)估要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩裕虼似鋽?shù)額應(yīng)等于評(píng)估對(duì)象的預(yù)期價(jià)格(抵押期限)減去處置稅費(fèi)等;征用價(jià)格和課稅價(jià)格評(píng)估一般是按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，如有些國(guó)家及地區(qū)規(guī)定，土地的課稅價(jià)格用路線價(jià)法評(píng)估;保險(xiǎn)價(jià)格的評(píng)估僅指建筑物及其家具、設(shè)備的價(jià)值等。
三、房地產(chǎn)評(píng)估的原則
(1) 合法原則
(2) 最高最佳使用原則
(3) 替代原則
(4) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
四、房地產(chǎn)評(píng)估的類型
1、一般評(píng)估：
這類評(píng)估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭(zhēng)議時(shí)，求助于評(píng)估機(jī)構(gòu)，以解決分歧和爭(zhēng)議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評(píng)估，它反映的是某一地域、某一時(shí)間點(diǎn)、某一特定物業(yè)一般的價(jià)值水平。
2、房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估：
這類評(píng)估是購房者尋求金融支持時(shí)，對(duì)自己所抵押的房屋的價(jià)值而進(jìn)行的評(píng)估，它必須由金融部門指定或委派的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估一經(jīng)確定，具備法律效力、形成法律文件、對(duì)雙方有約束力。這種評(píng)估值一般較低。
3、特定評(píng)估：
這種評(píng)估是房地產(chǎn)交易管理部門，對(duì)買賣雙方交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格水平而做的評(píng)估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果一經(jīng)確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評(píng)估值，計(jì)算繳納稅費(fèi)。
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