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政策凈化房地產評估市場
2008-6-17132418九哥發財了發表于搜房網-北京業主論壇-估價政策與市場
評估是房地產交易的重要一環。
房地產評估制度是房地產法確立的基本制度之一。2004年隨著行政許可法的實施，房地產估價師、房地產資質認證業務，均列在了國家行政許可的范圍，這從根本上建立了估價行政許可制度。隨后建立了法律體系以及技術標準，如頒布了房地產估價規范、拆遷估價的指引及指導等法規。國內的房地產評估業基本上從法律的角度確立了合法地位和行業標準。2005年12月1日開始施行的《房地產估價機構管理辦法》使評估業務的發展更趨成熟。
隨著評估業的發展，估價師隊伍也呈幾何級數增長，從1994年的243人，上升到現在的20000~30000人，估價機構目前有2000~3000家。業務范圍從當初對契稅的評估發展到抵押、拆遷、司法仲裁、拍賣處置、資本市場等業務，房地產估價市場的發展速度非常快。
但在這樣一個經過十幾年快速發展的市場，卻存在著高風險性。即不規范的交易行為時常擾亂市場已經建立起的交易規則。
在業內有十幾年房地產評估工作經歷的北京仁達房地產評估有限公司總經理閆旭東，為完成公司所承接的房地產評估業務經常行走在國內一些較大的城市，并對一些房地產評估公司的非市場化操作行為有所了解。他舉例說，市場的慘烈競爭導致一家知名房地產評估機構靠賣章獲取利潤，某城市的兩家公司同時掛靠上了這家公司，結果出現了當事人雙方找到同一個機構的兩個辦事處。同一標的物、同一估價目的、同一估價基準日、同一個公司評估，但評估結果一個是4萬元，一個是20萬元，相差近5倍，原因就是迎合客戶的需要。
閆旭東指出，一些公司的虛假報價、打折、回扣等行為一方面影響了房地產評估業的公信力，導致盈利下降；另一方面銀行乃至國家將背負巨大的資金風險。
“比如拆遷評估，2000年時的評估費用是1.5%，而現在是0.5%，是以前的13。同時，我們的公信力也存在一定程度的打折。”閆旭東說。
閆旭東所指的非市場化操作手法是指交易中，委托方往往希望估價師按其意愿調整標的物價格，以獲得較高的利潤或銀行貸款。一些估價機構為了抓住業務，往往按其要求辦理。如500萬元的價值，往往可以評出1000萬元的貸款。而傭金也是按照評估金額收取，因此雙方均得利。按照國家標準，評估總價超過人民幣100萬元，評估收費按評估總價1‰收取。
“市場情況就是如此。對于專業的評估公司來說，評估報告中除了物業的評估價格之外，還應對物業的風險性進行評價，但這樣的報告在國內的同行中很少看到，多是高估價行為。”第一太平戴維斯物業顧問有限公司助理董事胡建明說。
而香港測量師協會曾對房地產評估下的定義是市場上能夠承受的最高價格。所以，所評物業的價格應是市場上能夠承受的最高價格。通過評估服務獲取一定的傭金收入。
利益驅使
在不規范的交易過程中，一方面房地產評估公司獲取了利益，另一方面委托人多貸了款，銀行部門將背負巨大的資金風險。面對這樣的風險，銀行是否不知？
胡建明認為，我國有三個主管部門的評估機構，一是建設部為主的房地產評估機構，二是國土資源部所屬以土地評估為主的評估機構，三是國資局所屬的資產評估機構。三個不同屬性的評估機構，對同一不動產的評估，會得出三個不同的價值。胡建明認為這不是事件本身導致的結果，國內房地產貸款程序是其主要原因。
從業務對象來看，國內評估公司接待的客戶是業主或是企業，但其終端客戶卻是銀行。據閆旭東介紹，目前國內的房地產評估機構80%的業務都是房地產抵押，委托人可能是房地產商、公司或個人，但最終使用報告的客戶是銀行。為了盡可能地得到業務，評估公司業務之外的活動就是銀行“公關”。
從關系鏈條來分析，國內購房者在購買住宅時，通常會與開發商定好預付比例及貸款金額（一般是首付20%，8成貸款），再由開發商指定貸款銀行。貸款過程中，銀行為了規避貸款風險，會要求購房者委托評估公司對物業進行評估，而選擇范圍通常是由銀行指定的幾家評估公司。有時，銀行方面的某些言語也會引導購房者的委托方向。另外，銀行貸給大型企業貸款時，也需要評估公司的一紙估價分析表，評估企業通過回扣滿足企業多貸款的需求。胡建明介紹說，國內房地產貸款評估業務，從某種意義上來說是銀行決定著評估公司的業務量。為了進入銀行的備選評估機構名單，一些評估機構不惜采用一些不規范的操作手段。又由于銀行的名單中不只一家評估公司，某些評估機構通常會“公關”銀行的相關人士以獲得相對較多的業務量。
事實上，評估公司的存在是為了給出公正的價格，為貸款行為提供參考。銀行為了減少貸款風險，應委托獨立的評估公司對物業進行評估，再根據評估公司的意見來分析貸款的風險及貸款額度。