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房地產估價程序，是指房地產估價作業按其內在聯系，所形成的各個具體操作步驟和環節。一般而言，評估一宗房地產主要包括如下六個基本步驟。
一、明確估價的基本事項
在實際進行房地產評估過程中，會涉及到許多方面的問題，需要處理的事項也較多。有些事項直接關系到估價作業的全過程，對估價額也有較大的影響，這些事項被稱坦估價的基本事項，必須預先明確。一般來說，估價的基本事項包括估價對象、估價目的、估價時點及評估前提四個方面。
（一）明確估價對象
1.評估實體的確定。即是要明確評估對象是什么、范圍如何。估價的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結構等；如估價的是寫字樓，是否包括其中配備的設備；如是酒店，是否包括其中的家具等。
2.評估對象權利狀態的確定。首先要明確所評估的是何種物權，是所有權，還是使用權或抵押權等。在我國，尤其要注意所評估的是通過有償出讓方式獲得的土地使用權，還土地使用權的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如評估對象是否已設定了租賃權、抵押權和典權、地役權等，其年限如何。
（二）明確估價目的
估價目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當、保險、課稅、征用、拆遷補償、投資決策、清產核資、區域規劃、分析等。不同的評估目的對于估價方法的選擇和估價結果盡有一定影響的，因此，必須明確評估目的。
明確了評估目的，也就相應地確定了所要評估的價格類型，如買賣價格、租賃價格、入股價格、抵押價格、征用價格、課稅價格等。各種價格在評估時都有相應的注意事項，如抵押價格評估與買賣價格評估就有較大的差異，由于抵押價格評估要考慮抵押貸款清償的安全性，因此其數額應等于評估對象的預期價格（抵押期限）減去處置稅費等；征用價格和課稅價格評估一般是按照國家的有關規定進行，如有些國家及地區規定，土地的課稅價格用路線價法評估；保險價格的評估僅指建筑物及其家具、設備的價值等。
（三）明確估價時點
房地產價格受多種因素影響，是不斷變化的。對于同一宗房地產來說，在不同的時點上，其價格可能有較大的差別。我們通常所說的某宗房地產的價格都是指該房地產在某個特定時點上的時價，我們所要評估的也正是這種時價。非時價的評估不僅是毫無意義的行為，而且也是無法進行的，因此，必須明確估價時點。估價時點一般以年、月、日來表示，其詳略程度一般是由房地產市場的穩定程度及評估的價格種類所決定的。
（四）明確評估前提
由于特殊情況的需要，以及評估對象與其他事物之間所存在的關系，在評估上還要明確評估的前提條件，主要包括如下四種：1.獨立估價。獨立估價發生在估價對象為土地與建筑物合一的“房地產”上，根據某種需要或特定條件，有時單獨就該房地產的土地部分進行評估，并且不考慮建筑物的存在，這種情形稱為獨立估價。簡單地說，就是將土地當成空地，視為無建筑物存在的情形下進行評估。在地上建筑物預定拆遷的條件下，往往進行建筑物拆遷的獨立估價。
2.部分估價。部分估價是指估價對象房地產是由土地及建筑物構成的綜合體，在該土地與建筑物為一整體的既定條件下，僅就其中的土地或建筑物進行價格評估。它與獨立估價的區別是，獨立估價不考慮地上建筑物存在對地價的影響，而部分估價則考慮地上建筑物存在對地價的實際影響，或土地對建筑物價格的實際影響。由房地產價格的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分估價額將受到既定狀態的影響而發生變化。
3.合并估價或分割估價。以房地產的合并或分割為前提所進行的評估，稱為合并或分割估價。例如，以購買鄰地并與自有土地合并使用為前提，對鄰地進行買賣價格評估即為合并估價；又如，為使土地的一部分分割出售成為可能，而評估其剩余部分的價格，即為分割估價。無論是合并估價還是分割估價，其估價結果都將與正常評估存在一定差異，其評估出的價格稱為“限定價格”，即在市場受限定的條件下所形成的價格，該價格僅對特定的交易主體具有經濟合理性。
4.變更估價。變更估價是以改變房地產的利用狀態為前提所進行的評估，也可稱為變更利用狀態估價，它主要包括如下幾種情形：（1）以房地產改變原來的用途為前提所進行的估價。如學生宿舍將改造為賓館，政府機關辦公樓將改造成供出租的寫字樓等。
?。?）以房地產重新進行裝修改造為前提所進行的估價。
?。?）以拆除建筑物為前提對土地進行的估價。
對于上述需要確定的種種估價事項，一般都是由委托人提出的，或根據委托人的意向由估價人員整理出來的。
二、擬定估價作業計劃
明確了估價的基本事項，就可以基本把握住整個估價任務。為了保證估價工作高效享、有秩序地展開，應預先擬定出合理的作業計劃，其主要內容包括如下幾個方面：1.初選估價方法或評估的技術路線，以便于以后的工作有目的地進行。
2.確定投入人員。這是估價作業計劃的關鍵內容。應根據評估任務量的大小、性質及難易程度確定，在確定時應充分考慮估價人員的專長。
3.制定評估作業日期及進度安排。評估作業日期一般是按委托人的要求確定的。
4.評估作業所需經費預算。一般而言，制定估價作業計劃多采用線條圖或網絡計劃技術，以保證計劃的合理與優化。
三、實地勘察
由于房地產在實體上具有不可移動性和個別性等特點，在物權和適用上又存在多樣化的特征，僅僅根據委托人或有關當事人提供的情況，還做不到具體、準確地把握估價對象。因此，估價人員必須親臨現場，實地查明有關情況。實地勘察的內容主要包括如下幾方面：
1.對象房地產的位置及其周圍環境。實地勘察時，除應查明地號或門牌號碼外，還應對照地籍圖判明對象房地產的邊界及其與鄰地和道路的關系，這樣才能準確地把握估價對象的位置、形狀和土地面積等，應注意誤勘。同時，還要觀察一下附近的建筑布局、綠化、衛生狀況、地勢高低、日照、通風及周圍土地利用程度等，并進行實地拍照。
2.對象房地產的使用情況及現狀。首先要核實對象房地產的實際用途。如果屬于有收益的房地產，還要查明其出租或經營上的收益與費用；其次要查明建筑物的結構、建成時間、新舊程度、完損等級及內部裝修等（應對建筑物進行內外拍照），并了解建筑面積、使用面積或可供出租和營業用的面積等。不要忽視調查實際使用情況與登記所規定的限定用途是否一致，數量是否相符，權利狀態與產權產籍檔案記載是否一致等。
