上海體育館附近某樓盤4至6月共成交8套房子，交易中心顯示的成交價(jià)為每平方米2.2萬(wàn)元，而房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)是，毛坯房單價(jià)在每平方米2.6萬(wàn)元至3萬(wàn)元之間，裝修房則在3萬(wàn)元以上。某中介公司業(yè)務(wù)員透露，只要買賣雙方任何一方提出做低或做高房?jī)r(jià)的要求，我們就會(huì)去“搞定”評(píng)估公司。
據(jù)了解，目前，上海9個(gè)行政區(qū)對(duì)房產(chǎn)交易前進(jìn)行強(qiáng)制性評(píng)估，主要作用一方面是銀行考慮到貸款安全，另一方面是防止國(guó)家稅收流失。但實(shí)際上由于有利可圖，估價(jià)中往往會(huì)出現(xiàn)明顯高估和低估價(jià)值的情況。有知情人透露，從上海60余家良莠不齊的評(píng)估公司中的任何一家中，委托方其實(shí)都可以輕易拿出一份符合自己利益要求的評(píng)估報(bào)告，有的估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告甚至超過(guò)標(biāo)的物實(shí)際價(jià)值100%以上。如此一來(lái)，房?jī)r(jià)評(píng)估形同虛設(shè)。
有關(guān)專家認(rèn)為，行政部門要加強(qiáng)對(duì)不規(guī)范市場(chǎng)行為進(jìn)行監(jiān)管。將公益性質(zhì)的詢價(jià)與盈利性質(zhì)的評(píng)估分開，取消強(qiáng)制性的評(píng)估機(jī)制，建立公開透明規(guī)范的房產(chǎn)估價(jià)公共平臺(tái)，從根本上遏制房產(chǎn)估價(jià)行業(yè)亂象。
中介可隨時(shí)做高做低房?jī)r(jià)
今年3月，吳先生看中了一套1985年的老公房，成交價(jià)68.3萬(wàn)元。吳先生到銀行貸款時(shí)被告知，因?yàn)榉魁g太老，只能貸6成貸款。吳先生要求房產(chǎn)中介“能不能把房?jī)r(jià)做高一點(diǎn)?”中介提出做高房?jī)r(jià)到78萬(wàn)元，銀行就能貸78%，也就是60萬(wàn)元。中介向吳先生保證，與他們合作的房產(chǎn)評(píng)估公司是銀行認(rèn)可的，“不會(huì)有問(wèn)題”。
不久前，記者致電上海5家房產(chǎn)評(píng)估公司詢問(wèn)“外環(huán)線外一套120萬(wàn)元的房產(chǎn)能否做低房?jī)r(jià)”。5家都說(shuō)“可以根據(jù)客戶需求做低房?jī)r(jià)”。某評(píng)估公司的一位先生表示：“做低到97萬(wàn)元沒問(wèn)題。如果120萬(wàn)元的話，不能享受普通住房?jī)?yōu)惠，要交3%契稅，評(píng)估成97萬(wàn)元可以少交兩萬(wàn)多!”
一套房產(chǎn)可以估高價(jià)格，也可以估低價(jià)格，業(yè)內(nèi)人士向記者坦承，這一現(xiàn)象在二手房交易中十分普遍。據(jù)了解，做高房?jī)r(jià)的目的通常是為了套取更多的貸款，甚至通過(guò)“陰陽(yáng)合同”的方式做到零首付。而做低房?jī)r(jià)可使買賣雙方少繳稅。房?jī)r(jià)做得越低，逃稅越多。
目前，上海共有9個(gè)行政區(qū)房地產(chǎn)交易中心在二手房繳稅過(guò)戶前要求房?jī)r(jià)評(píng)估，而各區(qū)指定的評(píng)估公司各不相同。中介機(jī)構(gòu)普遍反映，9個(gè)區(qū)指定的評(píng)估公司的評(píng)估方式和松緊程度也各不相同。其中，虹口區(qū)和普陀區(qū)最為嚴(yán)格。浦東新區(qū)的評(píng)估方式比較特別。記者了解到，浦東的房?jī)r(jià)評(píng)估是由評(píng)估公司向交易中心稅務(wù)窗口提供一套價(jià)格評(píng)估軟件，工作人員在二手房繳稅前將交易價(jià)格輸入，該軟件即可自動(dòng)給出是否符合市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間的核價(jià)結(jié)果。但浦東一般只對(duì)非普通住宅和商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)行核價(jià)。
為牟利評(píng)估難公正
據(jù)了解，評(píng)估公司在進(jìn)駐房地產(chǎn)交易中心后，會(huì)從稅務(wù)部門領(lǐng)取一筆費(fèi)用作為房產(chǎn)核價(jià)和評(píng)估的“代辦費(fèi)”，每年通常在十幾萬(wàn)元左右。上海八達(dá)國(guó)瑞房地產(chǎn)估價(jià)有限公司有關(guān)人士表示，公司一般在房產(chǎn)交易中心安排兩三名工作人員，人均月工資約四五千元，算下來(lái)，這筆“代辦費(fèi)”剛好抵消人力成本，甚至可能還要虧本。
業(yè)內(nèi)人士透露，銀行和財(cái)稅部門引進(jìn)房產(chǎn)評(píng)估公司，主要是考慮到貸款安全和防止國(guó)家稅收流失。剛開始基本不收費(fèi)，很多評(píng)估公司是虧本的，但現(xiàn)在情況變了。因?yàn)橛澆荒芟嗟?，不少評(píng)估公司就在非正常的路徑上動(dòng)起了腦筋。“很多中介公司與評(píng)估公司有密切的經(jīng)濟(jì)往來(lái)，這樣房?jī)r(jià)就可以做高或做低了，部分房產(chǎn)評(píng)估公司早已不是代表公正和中立的機(jī)構(gòu)。”
知情人士告訴記者，最常見的方式就是中介公司用“好處費(fèi)”搞定房產(chǎn)評(píng)估公司。例如，在合同價(jià)不低于市場(chǎng)價(jià)70%的情況下，按照可省下費(fèi)用的30%至50%給予評(píng)估公司“好處費(fèi)”，即可通過(guò)核價(jià)。
“現(xiàn)在有些區(qū)的評(píng)估機(jī)構(gòu)甚至出現(xiàn)了變相亂收費(fèi)的情況。中介公司想要做低房?jī)r(jià)，只要到指定的評(píng)估公司繳納上萬(wàn)元手續(xù)費(fèi)就可以放行。”
對(duì)于這種指責(zé)，評(píng)估公司均矢口否認(rèn)，稱公司的估價(jià)師絕對(duì)不會(huì)為牟利而亂估價(jià)。“這種行為不僅違紀(jì)，還是違法的。最多就是各個(gè)估價(jià)師評(píng)估眼光和角度不同，但差別也就在幾百元，不會(huì)差太多。另外估價(jià)師協(xié)會(huì)也有相關(guān)的制約措施。”
不過(guò)，一位房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的資深從業(yè)人員告訴記者：“要對(duì)一套物業(yè)進(jìn)行專業(yè)評(píng)估，至少必須前往現(xiàn)場(chǎng)勘察。尤其是二手房，受市場(chǎng)環(huán)境、房源具體情況的影響相當(dāng)大，各種細(xì)微的差別都會(huì)影響成交價(jià)格，不到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察根本無(wú)法對(duì)房源進(jìn)行專業(yè)評(píng)估。”而目前各區(qū)交易中心進(jìn)駐的評(píng)估公司，顯然沒有完全作到這一點(diǎn)。
房產(chǎn)評(píng)估急需規(guī)范
記者經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作好一份二手房評(píng)估報(bào)告，只需十幾分鐘甚至更短的時(shí)間就決定了買賣雙方的經(jīng)濟(jì)利益。
對(duì)此，記者詢問(wèn)進(jìn)駐某區(qū)交易中心的評(píng)估公司，工作人員不耐煩地解釋，有政府?dāng)?shù)據(jù)，我們根據(jù)以往的記錄得出市場(chǎng)估價(jià)，“這個(gè)就不用你們操心了”。也有估價(jià)公司表示，一般會(huì)采用市場(chǎng)比較法對(duì)具體房源進(jìn)行評(píng)估，挑選至少三個(gè)以上的評(píng)估房屋在成交時(shí)間、地段、房齡、戶型等方面盡可能地接近成交實(shí)例，與評(píng)估目標(biāo)進(jìn)行比照，估算出目標(biāo)房屋的合理價(jià)格。
對(duì)于部分房產(chǎn)評(píng)估公司亂評(píng)估、亂收費(fèi)，該市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，不同評(píng)估公司對(duì)同一套房屋有不同的評(píng)估價(jià)很正常，一般都會(huì)有上下浮動(dòng)的合理范圍，但由于目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，也不排除有企業(yè)隨意抬高或壓低評(píng)估價(jià)。如果發(fā)現(xiàn)企業(yè)有做低或做高評(píng)估價(jià)的行為，協(xié)會(huì)將在每年的年檢中予以“扣分”并要求整改，嚴(yán)重的可以吊銷企業(yè)估價(jià)的資質(zhì)。
該負(fù)責(zé)人還表示，如果購(gòu)房者對(duì)于估價(jià)公司的結(jié)論有異議，可以要求重新評(píng)估。“協(xié)會(huì)將委托下屬的專家委員會(huì)，對(duì)估價(jià)報(bào)告重新審查。”
有關(guān)專家認(rèn)為，行政部門最重要的職責(zé)是提供良好的社會(huì)服務(wù)，提供公開透明的評(píng)估服務(wù)并對(duì)不規(guī)范的市場(chǎng)行為進(jìn)行監(jiān)管。最簡(jiǎn)單的做法，就是將公益性質(zhì)的詢價(jià)與盈利性質(zhì)的評(píng)估分開，特別是取消強(qiáng)制性的評(píng)估機(jī)制。由辦稅窗口直接告訴買賣雙方合理的價(jià)格范圍，建立上海二手房估價(jià)的公共平臺(tái)，任何人都可以公開透明地查詢到合理的基準(zhǔn)價(jià)。
