一、房地產估價行業的形勢
我國建立現代的房地產估價制度是從八十年代中期開始的，目前已經有了一定的規模。主要表現在：一是房地產的估價制度已成為國家的法定制度，1994年國家房地產管理法規定：國家實行房地產價格評估制度和房地產評估人員資格認證制度。二是房地產估價師實行國家的統一考試，從1995年開始，取得資格的近20000人，從2002年開始，每年舉行一次。三是國家出臺了佑價規范。四是成立了中國房地產估價協會。但是，當前房地產評估工作還存在一些問題。 一是注冊會計師、資產評估師和房地產估價師的關系不清，職責不明。 國務院清理整頓經濟鑒證類中介機構領導小組的辦公室設在中國會計師協會，要把資產評估分離出來，與房地產估價是合并。2001年國家擬定了一個《關于統一我國評估中介服務市場管理意見的報告》(征求意見稿)，發到財政部、建設部、國土資源部、人事部、國家工商管理局等部門，核心內容是：評估是一個獨立的行業。將來建立法律、會計、評估三個平臺。具體設想：一是國務院成立經濟鑒證類社會專業服務組織管理委員會，統一行使國家對評估服務行業的管理權，把現在的財政部、建設部、國土資源部對評估管理職能放到管理委員會。其職能包括制定評估管理法規、資格設立、市場準入、對行業組織、評估師和評估機構進行監管等。二是組建一個評估行業的自立性行業協會，就是把中國資產評估協會、中國房地產估價師學會和中國土地估價師協會三會合并，組建一個統一的中國注冊評估師協會，成立一個注冊評估聯合會，下面分為中國資產評估協會、中國房地產估價師學會和中國土地估價師協會。當然，涉及到利害關系的幾個部門的反對意見比較大。最近，我和有關部門聯系了一下，準備把他們的意見和幾個部門的意見附上，讓上面拍板。我們認為，沒有必要成立一個實體性的委員會，應該成立一個跨部門的聯席會議，共同商議評估的準則、標準、術語、收費、職業道德、行業準入標準，或互相承認資質，在達成共識的基礎上，幾個部門聯合發文，聯系會議比較松散。計委對此有意見，說這樣 把它的價格管理職能給劈開了;它還認為，整個評估都應該歸價格部門來管理，評估都是價格行為。國家人事部也有意見，他們認為清理整頓專業資格的問題應該由人事部來搞。 二是房地產估價師與資產評估價師交叉。這個問題客觀存在的。在美國、英國、港臺房地產評估都叫資產評估，主流都是房地產的評估，其他資產比例很小。一個資產為什么需要評估，必須具備兩個基本條件：一是獨特性，任何商品資產在轉換過程中，從理論上講都有一個確定價格，但不等于都需要專業的評估，一般的商品交易，價格顯而易見，不需要專業評估。所以，一般的資產評估對房地產和土地的評估很感興趣，因為它價值量相當大，評估所需費用與資產相比很小。傳統上需要評估的，當然是房地產，還有古董、名家藝術品等，個別的珠寶鉆石也需要鑒定評估。現在，發展到企業的整體資產需要評估，極個別情況下有無形資產也要評估。 除此以外，房地產評估為何在資產評估里是老大?房地產在社會中總財富中占絕對的大多數，按照保守統計，占60-70%。一個家庭、企業、國家的很多資產凝聚在房地產中。在評估中，有幾個主要的評估，一是抵押評估，在市場經濟中要取得資金，需要靠物來做擔保，世界各國最終選定的就是房地產。因為，它跑不掉、壽命長、價值比較大，某種意義上能保證升值。這樣幾個特點，決定了房地產是適合做抵押物;稅收的評估我們基本上沒有這一塊，未來是要有的，國家機器的運轉要靠稅收保證，財產稅、房地產稅、遺產稅的公平合理的征收是應該按其價值進行的。強行征用要依法進行補償，比如，在房屋拆遷中，要對拆遷房屋進行評估。所以，在資產評估中，房地產評估是老大。 三是房地產評估機構需要盡快脫鉤改制。多數房地產評估機構過去是政府的交易部門，后逐步成為房地產評估事務所，事務所有時也行使政府的一些職能，既當裁判員，又當運動員。現在按照國務院的規定，要成立有限責任公司，對于評估業務不多的，確實有些困難。但對于多數來講，這是一個絕好的機會，通過改革，原來的牌子就送給你，如果你原來做的不錯，就有了業務關系，實際上等與國家出錢給你找了業務關系。想通了，搞個評估事務所自己**比較踏實。 加入WTO以后，房地產要受到一些挑戰，………………房地產服務領域受的沖擊可能非常大，評估是服務，服務領域有中介服務和物業管理，中介服務有咨詢、評估、經紀，現在沖擊比較大的可能是代理，代理可以開連鎖店。在美國、英國評估機構都有實質。在中國評估你必須有評估資質。但現在壓力比較大的是，他們在中國發展他們的會員，搞一些培訓班，考取他的資格等。比如金融保險進來以后，因為許多金融業務需要做評估，他們就可能找他們的評估機構。
二、評估工作的設想
1、出臺有關的標準、辦法。一是修訂國家評估規范，特別是拆遷的評估規范;二是制定新的標準，房地產估價新的術語通過符號;三是制定房地產估價合同示范文本。目前估價合同五花八門，亂收費、亂承諾;四是修改關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定;五是制定注冊房地產估價師繼續教育管理辦法;六是制定房地產價格評估糾紛調解辦法。過去我們的評估從理論上講，深度還可以，但是實踐中演變成了一種模式，成為形式上的評估。目前評估的精度也不夠，特別是在拆遷中，評估往往要精確到元，否則老百姓不干。所以，一旦出現糾紛，就需要一套調解糾紛的辦法。 2、房地產估價師的考試。從今年開始，每年都舉行一次。教材和考試大綱要進行修改。原來四門考試，第一題都是客觀題，如單選題，多選題，判斷題，綜合分析題，只要選擇就完了。后面的題都是主管題，特別是案例，這樣就造成了閱卷的工作量很大，時間長。重要的是閱卷難以做到客觀合理、公平。有時判卷人員難以理解答案，比較死板的人，一樣的答案就判你是對的，差幾個字或者換個說法，就判你是錯的，實際上我一看說的是一回事;也可能有的答案比參考答案更好。因為，你的標準答案不可能就一定說的很全面。因此，經過幾年的摸索，題型是不是要做些調整，就是全部改成單選、多選、判斷、綜合分析。綜合分析實際上也是選擇，也是單選多選，或者是融合在一起，現在已經給幾位原來命題的專家們都打過招呼，叫他們去想。大家反映，如果改成客觀題，能不能反映實際水平，確實這也是一個問題。 3、房地產經紀人考試。2001年12月18日人事部建設部下發了關于印發房地產經紀人員執業資格制度暫行規定和房地產經紀人員執業資格考試實施辦法的通知，房地產經紀人,簡單講就是買房子、租賃房子的代理銷售人員。但要取得執照。經過到國外考察，外國也都進行經紀人考試，從今年開始每年進行。考試的教材有四本,一本是《房地產的基本制度與政策》，再一本《房地產經紀相關知識》，三是《房地產經紀實務》，四是《房地產經紀概論》,委托上海組織編寫。現在中介服務機構,深圳做的比較好。 4、房地產估價師的管理。一是從2001年開始注冊工作。后來考慮分為職業的和非職業的進行管理。注冊管理的辦法是必須到有資質的機構,脫鉤改制的機構來注冊,這是原來的注冊規定。現在對此問題還沒有定論,一種想法是都予注冊,分為職業的和非職業的;職業的就是在有資質的脫鉤改制的機構工作的，其他的都是非職業的。注冊的辦法一種是你原來在從哪里考取的，你就在原單位注冊，但這和管理辦法相違背。還有一種就是在有資質的評估機構注冊。這種辦法能反映你的真實情況,還有一種觀點認為，只要你在脫鉤改制機構里面,就給你注冊。按照注冊條例,其他的就不給注冊,但這可能存在一些問題。我們覺得還是都管起來好。現在初步考慮都給注冊,同時搞一個注冊專用章,符合條件的發個執業專用章;不符合的,就沒有這個章。有執業專用章的就簽名生效。沒有執業專業用章的只能做一些輔助性的工作 二是繼續教育。我們的繼續教育已經在開展，有必修課和選修課,必修課按照部里要求,必須參加中國房地產協會舉辦的繼續教育培訓班;選修課由各省負責培訓。繼續教育采取兩種形式，一種是集中在黃山培訓中心培訓,省里有積極性的可以搞自己的培訓教材。通過培訓對估價人員進行一次大的清理。 三是要建立估價師的查詢系統。經過初始注冊和培訓，張三、李四是不是房地產估價師，是注冊的還是非注冊的，有沒有劣跡,人在哪里,在網上或者什么形式，都能查得到。 5、房地產估價機構的管理。重點對于房地產估價機構脫鉤改制的情況,進行一次全面的摸底。脫鉤改制之后，正規的機構全國到底有多少家,什么樣的資質,它的名稱是什么,法人是什么,注冊資本是多少,電話,地址,包括估價師的名單,都要弄清楚。同時建立兩個系統，一是建立房地產估價機構的查詢系統;二是建立全國房地產評估機構的聯盟。設計一個全國統一的牌子,統一的服務標準,統一的企業形象,你可以加盟,不影響你現在的老板身份,你完全獨立核算,是個法人。做好了之后,社會上的老百姓信得過這個牌子。像麥當勞你到世界上哪一家餐館去,享受到的基本上是同一種服務標準,吃的東西的口味基本上是一樣的。這樣做大做強，不光是對著國外，國內也要競爭，從而提高我們的競爭力。 6、發展協會的會員,開展會員的交流。我們協會會員工作的發展可能還存在著一些問題,現在我們會員分為團體會員和個人會員兩種。你是房地產估價師的,必須成為會員。當然,會員還要提供一些服務,提供哪些,希望做個交流,當然,我們不會增加大家的負擔。像國外的,你是哪個協會的會員,別人對你比較信任,有信任感。 7、對外交流。原來我們基本上做的差不多了,但現在遇到一個問題,就是和香港的資格互認問題,香港有個香港測量師協會,它原來在回歸之前是英國皇家特許測量師學會香港分會,回歸之后,就改為香港測量師協會,它的測量師是廣義的,有大地的測量,工料的測量，房地產估價師它叫做產業測量師,就是資格互認的問題,我們一些做法是借鑒他們的,所以他們很多機構已經進入大陸多年了,我們2001年的估價師考試,允許國外和港臺符合條件的參加,這是過去沒有的。再一個是通過互認這個問題,互認一批,他們承認我們的，我們承認他們的。當時,他們擔心大陸這么多估價師對他們造成沖擊,實際上相反，是他們對我們的沖擊。他們能進來,我們出不去。拿我們建設部來講,注冊建筑師,城市規劃師等都存在著這個問題。對外交流方面,我們準備每年組織出國考察,到國外去看看別國是怎么發展的做些什么事。 8、科研。協會能夠發展也需要靠科研來支撐。從今年開始,我們每年出一個估價報告的精選。同時協會拿出一部分經費來搞科研課題,比如，要研究估價的合理誤差是多大,國外是怎么掌握的,國內應該怎么掌握,是10%還是15%。 9、建立一個自我約束機制。我們這個行業在發展過程中總的主流是好的,但現實中也存在很多問題。如惡性競爭,就是低價收費,包括委托方讓你評多少就評多少,還有回扣。怎么來建立估價師和估價機構的自我約束機制,我們想了些大的思路,就是學習國外的模式加入保險,每一個估價師都要入保險。所謂保險,就是造成的誤差專門由保險公司來賠。保險公司受不受理你這保險,就看你信譽了,信譽好就受理,有的信譽不好,有劣跡,保險費就高,你可能交不起,那不入保了。將來我的委托人找你所在的機構時，首先看你入沒入保險,沒有保險我根本不給你做,就這樣一套懲罰機制。你沒有保險你就在這個行業生存不了。還有一種就是建立風險金,交到行業的協會,從你的業務里面提出一定的量,出了事行業協會賠償,嚴重的將來也要被開除。這兩個機制,在我們國家現在都沒有建立。今后，社會上要公開來做科研課題,希望大家跟我們提一些建議,協會怎么發展。 三、關于評估對象 技術方面的問題主要是估價對象,在我們考試教材修改里面,對估價對象正確認識或者界定比較重要。對估價對象的界定,我們從兩個方面做了分類,一個是我們現實估價的實物,如對房地產的認識包括三個方面,一方面是實物,就是肉眼看得見的,手可以摸得著的東西;第二個方面是房地產的權益，即所有權和使用權。實物的好壞對它的價值影響比較大,像鋼筋混凝土結構的、磚結構的、鋼結構的差異很大的,實物的好壞不同,它的價值不一樣。同時,實物狀況不一樣,如權益不同,價值也差異很大。完全的商品房和經濟實用住房價格就不一樣。還有在房改中買的公房分為成本價房、標準價房,它上市的政策不一樣,補交的土地收益不一樣,它的價值也有影響。再一個方面就是區位,住房坐落的位置不同,可能實物狀況一樣,權益狀況也一樣,但它的價值也不一樣。在我們現實中估價對象大概有這樣幾種：一種是空地,就是沒有建筑物的土地。第二種估價對象是有建筑物的土地,地上有了建筑物,但我們估價對象就不只是土地。我看了很多報告,報告里面估價對象是什么,很多都沒有交待清楚。當然,這個建筑物可能是已經建成的,可能是舊的,也可能是新的。第三種就是地上建筑,不包含土地。第四個對象是土地與建筑物的合成體。第五個對象就是在建工程,這個估價在我們現實里面比較多,評估方法大多采用成本法。第五個估價對象就是房產開發商正在建的一個房產開發項目。老百姓買是未來建成的一個房子,什么樣的裝修,什么樣的檔次,什么樣的戶型,大部分可能還在圖紙上。第六種我們把它定義為未來狀況下的房地產。第七個就是已經消失的房地產,這種情況不多。但有些情況下可能需要做,房地產不存在,但它也要你估價,也有些例子,如城市發生火災之后,房子投保了,火災之后房子全沒了,現在要確定它的賠償,應該賠多少錢,你到現場去看,只有這塊地,但要評估好是評這個沒有的房子。這是把一個已經消失的房地產作為估價的對象。第八種是現在狀況下的房地產。與過去狀況下的房地產差異部分,如后來增加的裝修,我碰到過這樣的案子。這種情況在北京就有幾種,我估計其他各地也有;又如開發商原來蓋一個商場,把它預售了,在商場的主體完成的時候,后來買家就先期進行裝修了,為了趕時間,再后來可能市場變得差一點,因為商場建的多，價格下落了,原來的買家可能就后悔,他抓你開發商的毛病,如延期交房,或者找你的質量問題,說合同無效要退房。如果退了房，別人后來買下了,因為裝修給你賠多少?不管賠不賠,賠多少,但是客觀上是個什么?這樣的話,委托我們房地產評估機構也可以來做。不知怎么做,有些找會計、審計來做,按照裝修單位提供的單據查它的賬。我覺得這樣的房地產可以來做,關鍵是估價對象怎么來界定。上述估價對象就是過去狀況的房子和現在狀況的房子差異多少錢。第九種估價對象就是房地產整體中的一個部分,這主要是一個樓層、一套房子、公寓，某種意義上它就是一個部分。第十種估價對象是包含有其他資產的房地產。典型的是評估整體的賓館,用收益法來做,自然涵蓋了,里面的床、柜子、電視機,就是包含有其他的資產的房地產估價。第十一種是作為企業整體的一部分房地產。我估價的對象是企業的整體,有可能企業的房地產獨立出來評估,現在的上市公司很多都這樣做。房地產的保險估價也非常重要,最典型的就是火災保險。保險估價的對象應該是可能發生災害，遭受損失的部分。例如對一棟房子進行保險估價，土地的價值就可以不計算在內，因為即使發生火災，土地是不會滅失的。這是從實物的角度劃分的。 如果從權益的角度劃分房地產的估價對象，大致有18種，第一種是出讓的土地使用權和房屋所有權，即手續是完備的，產權是明晰的，為設置抵押權、典權或其他任何形式的他項權利進行的評估。第二種是劃撥的土地使用權和房屋的所有權。我國的土地屬于國家或集體，所有權暫時沒有價值。第三種農民集體土地上的房地產所有權。第四種是部分產權的房地產，如房改中以標準價購買的房屋。第五種是共有的房地產，未經共有人書面同意，該房地產不能轉讓。第六種附帶有租約的房地產，即已經出租的房地產，如商場、寫字樓等。第七種是設置有抵押權的房地產，其價值是干凈的房地產扣除抵押權涉及的本金及利息。第八種是設置有典權的房地產，其價值會更低。第九種是設置有地段權的房地產，典型的就是通行權，在別人的土地上通行也影響它的價格。第十種是手續不完備的房地產。第十一種是產權不明或者有糾紛有爭議的房地產。第十二種是臨時用地或臨時建筑的房地產。分為超過批準時限和未超過期限的房地產。第十三種是違法占地或違章建筑的房地產。嚴格講這種房地產沒有價值。第十四種是已被劃為征用或拆遷范圍的房地產。現在按照貨幣補償也要研究沒有拆遷的情況下的買賣和拆遷情況下的差異。第十五種是已被法院查封或監管的房地產。第十六種是房地產的租賃權。某種意義上土地的使用權本質上也是一種租賃權。第十七種是房地產的典權。典權本身可以買賣，類似于抵押權。在西方抵押權可以買賣。第十八種是房地產的空間利用權。在市場經濟的條件下，這個空間有時不是整體上來買賣的，這就是空間的利用權問題。在日本，政府要修一條道路必須要穿過一個地方，不用全部買，只要買一部分，買三層到四層的空間。在我們國地基是我的，我可能蓋三層，三層以上再賣出去，這也是一種空間利用權。
