《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》將于12月1日實(shí)施
現(xiàn)在，老百姓買房貸款、賣房過戶、找中介、進(jìn)銀行，人家都會(huì)告訴你這房子要評估，房地產(chǎn)評估與市民的生活越來越近。12月1日起，建設(shè)部新頒發(fā)的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》將開始實(shí)施，這意味著對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的管理將更加規(guī)范和有效。
其實(shí)，對于房產(chǎn)評估，許多人還是比較陌生的，日前在快報(bào)做的《津城地產(chǎn)大調(diào)查》活動(dòng)中，就有超過92%的人對于房產(chǎn)評估表示不了解。在辦理過戶、繳納稅費(fèi)時(shí)，有的交易雙方為了少交契稅，存在不如實(shí)申報(bào)成交價(jià)的情況，此時(shí)，政府部門會(huì)要求評估出一個(gè)合理的價(jià)格。雖然有很多的房屋中介都提供免費(fèi)評估業(yè)務(wù)，但是，正規(guī)的房屋評估究竟是怎么回事，什么時(shí)候需要房屋評估等卻是許多百姓不明白的問題。
中介 低價(jià)收房高價(jià)賣
李先生在中山路有一套住房想賣掉，于是找到了二手房中介，中介根據(jù)他提供的資料給出36萬的價(jià)格，于是他就把房子賣給了這家中介。沒想到的是，過段時(shí)間，他發(fā)現(xiàn)中介在銷售這套房子時(shí)給出的價(jià)格卻是40萬，整整多出4萬。于是，他找正規(guī)的中介公司問了問，人家才告訴他，許多房地產(chǎn)中介公司根本不具備房產(chǎn)評估的資質(zhì)，他們往往以低收高賣的手段來賺取高額房屋差價(jià)。李先生這樣的遭遇在二手房的交易中并非個(gè)別現(xiàn)象，許多市民都反應(yīng)他們在辦理二手房買賣業(yè)務(wù)時(shí)，中介公司給出的評估價(jià)格會(huì)相差很多，因此而出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)糾紛在生活中并不鮮見。
估價(jià) 兩種渠道兩重天
天津市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢公司的估價(jià)與專業(yè)估價(jià)不是一回事。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢公司提供的評估服務(wù)，是其工作人員在為交易雙方提供房屋買賣信息過程中，根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)或利用事先設(shè)計(jì)的計(jì)算機(jī)軟件，對買賣房屋的價(jià)值做出的口頭咨詢，不可能完全按照房地產(chǎn)估價(jià)的程序，不能作為辦理房地產(chǎn)買賣、抵押等手續(xù)的參考依據(jù)。由于某種情況下中介公司對于一套房子既是買方又是賣方，所以低價(jià)收房高價(jià)賣的現(xiàn)象十分普遍，估價(jià)失去了公正。例如，許多店員沒有對買賣房屋進(jìn)行實(shí)地查勘就能作出估價(jià)結(jié)果。另外，許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢公司也不具有建設(shè)部或天津市房管局頒發(fā)的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，所以他們估價(jià)結(jié)果不具有法律效力。
而專業(yè)的估價(jià)是指具有《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》的專業(yè)機(jī)構(gòu)接受業(yè)務(wù)委托后，根據(jù)委托估價(jià)的房地產(chǎn)的實(shí)際情況及估價(jià)目的，指派專業(yè)估價(jià)人員對委托估價(jià)的房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘察，并遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，選用適宜的估價(jià)方法，在綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基礎(chǔ)上，對委托評估的房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測算和判定，并以專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義，出具具有法律效力的估價(jià)報(bào)告書。另外，如果由于估價(jià)機(jī)構(gòu)的責(zé)任造成了估價(jià)結(jié)果失實(shí)，估價(jià)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
多種因素影響價(jià)格評估
許多市民反映，看起來各方面條件都差不多的房子，實(shí)際成交時(shí)差價(jià)可能會(huì)比較大。業(yè)內(nèi)人士表示，影響二手房價(jià)格評估的因素主要有四個(gè)方面，即區(qū)域因素、房屋自身因素、市場因素、消費(fèi)者心理因素等。首先是區(qū)域因素，主要包括地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等。其中地段等級是影響房屋價(jià)格的重要因素。另外，小區(qū)環(huán)境的好壞直接影響著人們的居住品質(zhì)。目前，天津有許多小區(qū)幾乎沒有綠化，缺乏物業(yè)管理，顯得較臟、較亂，這樣的環(huán)境就會(huì)降低房屋價(jià)值，相反，有一定的綠化、停車位、有公共活動(dòng)場所配套并且整潔干凈的小區(qū)，則有助于房屋價(jià)值的提升。
其次是房屋自身因素，主要包括房屋成新率、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃?xì)鉅顩r、物業(yè)類型、通風(fēng)采光、景觀等。其中對房屋價(jià)格影響較大的是房屋成新率、樓層、朝向及戶型格局。許多市民表示自己的房屋裝修花了大價(jià)錢，理應(yīng)賣個(gè)好價(jià)，其實(shí)，這樣的想法是不合實(shí)際的。因?yàn)殡m然房屋裝修對房屋價(jià)格有一定的影響，但是由于每個(gè)人喜好風(fēng)格不同，因此裝修只能在一定程度上給予適當(dāng)考慮。一般來說，裝修五年以上的價(jià)值基本上降為零。此外，房屋的燃?xì)鉅顩r(管道天然氣、管道煤氣、液化氣)、物業(yè)類型(多層、板式小高層、高層塔樓)、采光(主要考慮是否有遮擋)及景觀等對房屋價(jià)格都有一定的影響。
最后兩點(diǎn)是市場因素和消費(fèi)者心理因素。其中市場供求狀況對房屋的價(jià)格影響最大。此外，購房者的偏好及交易心態(tài)對二手房的價(jià)格也有較大的影響，如果購房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者他們急于買房，那么這些房屋價(jià)格在一定程度上也會(huì)升高。
二手房評估市場看好
在了解了以上的內(nèi)容后，您對自己房屋的優(yōu)缺點(diǎn)就會(huì)有一個(gè)客觀的了解，那么評估給出的價(jià)格就會(huì)有了較為清醒的認(rèn)識(shí)。所以，當(dāng)您的房屋需要進(jìn)行房產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)該到正規(guī)的房產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)去，目前，本市有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)有52家，這些機(jī)構(gòu)都可以對您的房屋做出客觀準(zhǔn)確的估價(jià)。而為了進(jìn)一步規(guī)范估價(jià)行業(yè)，建設(shè)部出臺(tái)的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》也將于12月1日正式實(shí)施，《辦法》將在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、促進(jìn)百姓安居等方面發(fā)揮重要的作用。比如《辦法》明確界定了房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的業(yè)務(wù)范圍，進(jìn)一步嚴(yán)格了各資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入條件，取消了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接業(yè)務(wù)上的地域限制，重新合理劃分了各級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的從業(yè)范圍，并規(guī)定一級機(jī)構(gòu)可以在全國設(shè)立分支機(jī)構(gòu)……這些，都會(huì)對評估行業(yè)產(chǎn)生積極的影響。
但是，一位業(yè)內(nèi)人士介紹，目前個(gè)人做二手房評估的業(yè)務(wù)較少，評估機(jī)構(gòu)的客戶主要偏重于企業(yè)。有評估需求的個(gè)人客戶主要集中在辦理按揭貸款時(shí)，一般個(gè)人在普通二手房交易中主要是通過買賣雙方協(xié)商價(jià)格。目前業(yè)內(nèi)也在討論如何進(jìn)一步貼近公眾需求設(shè)立滿足個(gè)人房產(chǎn)評估需求的業(yè)務(wù)。而對于個(gè)人房產(chǎn)評估業(yè)務(wù)價(jià)格，他表示，一般一套房產(chǎn)的評估費(fèi)500元左右，24小時(shí)內(nèi)就能給出結(jié)論，并且會(huì)相當(dāng)公正和專業(yè)，具備一定的市場前景。
