【解讀溯源】
房地產評估是房產交易中的重要一環，許多情況下，房子“值”多少錢全憑評估公司說了算，浮動相當大。
近日，國家建設部、人民銀行、中國銀監會聯合頒布《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》(建住房[2006]8號)，同時還配合相關估價工作實施頒布了《房地產抵押估價指導意見》，該《意見》將自2006年3月1日起施行。
【編者按】
盡量靠譜兒
房產評估，說白了就是給房子定個價兒。
定價的最高境界在于：估價無限接近于實價。
可這“無限接近”的技術要求一旦由人為實現，這譜兒就難靠了。
例如，張三想購買一處二手房，經手銀行需要一份房價的評估，張三當然想盡量低估些，這樣就能少掏錢;可銀行自然想高估一些，這樣就能多收錢。
甲想低估乙想高估，加上沒有真正能管得住甲乙的條條框框，這房子值多少錢還不全憑評估師一張嘴嗎?
既然評估師的嘴這么具有決策性，評估師自然成了香餑餑，甲想拉攏就得多利誘，乙想拉攏就得多出錢，有點兒亂了。
在錢口袋面前，老百姓的小胳膊哪能擰得過銀行的大粗腿?
這下挺好，新規定一出，這政策的天平就往咱老百姓的頭頂偏了又偏。
□今報記者郎悅
3月1日實行的新政，對普通百姓最大的利好消息就是：原來需要購房者交納的上千元評估費可能將由銀行承擔。新政說了：誰張羅誰交費
《通知》規定：商業銀行在發放房地產抵押貸款前，應當確定房地產抵押價值。原則上商業銀行作為房地產抵押估價的委托人，并按“誰委托，誰付費”的原則，由委托人承擔估價費用。如商業銀行和借款人另行約定委托人的，從其約定。
記者了解到，目前沈陽各銀行在審批貸款過程中，一般都要求申請者到專業機構對房產進行評估，而且相關費用由申請者承擔。老陳訴苦：銀行讓我拿這2000元之前，陳先生就曾遭遇了這一“霸王條款”。
去年年終，他在某銀行申請辦理二手房貸款，當時銀行就要求對陳先生的房產進行評估，為此陳先生交納了近2000元的評估費用。
而讓陳先生氣憤的是，在辦理貸款的同時，陳先生的一位同事在另一家銀行辦理二手房貸款時，卻沒有被要求進行房產評估，這筆評估費用自然也就省了。而經辦銀行的解釋是，對于二手房貸款，他們銀行一律要求進行專業評估，陳先生既然選擇在這里辦貸款，也就要按照這里的規矩辦。
記者在采訪中發現，要求對申請者的房產進行評估，主要是為了防范風險，各銀行并沒有統一的規定。換句話說“我的地盤我做主”。這讓陳先生啞口無言，誰讓自己在申請貸款前，沒問清楚呢!業內擔憂：銀行不甘吃這“虧”
工行房貸部一位工作人員也表示，目前評估費用都是由房貸申請者承擔。
而對于3月1日推行的《通知》，他認為由銀行交納這筆費用好像不太可能，因為評估費用一般在千元以上，銀行即使犧牲一部分客戶，也不會多負擔這部分費用，而且目前的情況是，在二手房個貸業務上，銀行與個人相比仍處于強勢。不過目前《通知》還沒有在銀行內部傳達，究竟評估費用如何分攤還不好說，或者通過另一種形式化解銀行風險也有可能。
【老實估價】
高估低估都得學會“平”估
出于購房者的需要，一些中介公司聯合評估機構隨意把房產交易價格估高或估低，達到獲得高額房貸或少繳納稅費的目的，《通知》中明確提出，今后想任意評估交易價格可難了。
新政說了：“回扣”將成往事
《通知》規定：房地產估價機構應當堅持獨立、客觀、公正的原則，嚴格執行房地產估價規范和標準，不得以迎合高估或者低估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費等不正當方式承攬房地產抵押估價業務。
業內擔憂：“食物鏈”難打破上有對策，下有政策。
某中介公司房產經紀隋先生告訴記者，為了拉攏客戶，中介與一些評估機構合作，可以按照客戶的要求對房產評估，利用做“假”合同把房價調低，可以少交稅。另外，由于銀行對二手房貸款的成數不斷降低，還可以把房價調高，以滿足購房者多貸款的目的。評估價格是在銀行和管理部門允許的范圍內做到最大化，不會非常離譜。
不過，中介公司與評估機構一般都有合作的默契，有一些規模比較大的中介公司甚至與評估機構簽訂合作合同，凡是在該中介公司交易的客戶都拉到某評估機構進行評估，由于有巨大的利益，評估機構不惜違規。在這種情況下，評估公司就很難保證獨立。
【慧眼尋人】
一定要找“正經”評估師
目前沈陽市場上的中介公司以及評估機構魚目混珠，作為普通的購房者如果需要進行房產評估，應該選擇正規公司，以免上當受騙。新政說了：估價“貓膩”要公示
《通知》規定：房地產管理部門要定期對房地產估價報告進行抽檢，對有高估或低估等禁止行為的房地產估價機構和注冊房地產估價師，要依法嚴肅查處，并記入其信用檔案，向社會公示。
業內提醒：要看專業資格證
專業從事房產評估的李先生告訴記者，沈陽市場上普通的中介公司與評估機構并沒有明顯的區別，有一些中介公司名稱就叫某某房產評估經紀公司，使普通購房者產生了混淆，其實這兩者并不是一回事，專業的評估機構最基本的要有《房地產價格評估機構資格》，否則評估不具備法律效力。
【讀報幫助】
房產評估的 N種需要
第一：想知道個準價。房主如果要出賣手中的房產，但對房子到底值多少錢又心中沒數，就可以進行專業評估，以免房子賣便宜了。
第二：繳納稅費。在交易過程中，如果房產主管部門認為交易價格低于一般的市場價，將通過評估，以估算的價格作為征收稅費的依據。
第三：申請銀行貸款。銀行為了防范風險，對抵押房產進行評估，以確定放貸金額。
第四：發生抵債、繼承等糾紛。需要專業估價機構對涉及房產進行估價，為相關部門提供參考。
