不久前，本報連續(xù)披露了杭州某些房產評估機構違規(guī)操作，擅自將二手房交易中的評估服務費率從2.5‰提高到4‰的情況，引起了杭州市民及物價部門的廣泛關注。為此，杭州市物價局召開了房地產評估機構評估收費政策告誡會，并表示，如果有房地產評估機構或其他房地產中介機構提高收費標準，或不按照規(guī)定收取房產評估費的，將從重從嚴查處。
哪知一波未平一波又起，9月9日本報接到讀者顧先生的投訴，反映他遇到的房產評估收費的新變化。一個多星期前，顧先生在某中介公司長慶街分公司看中了一套位于青春坊小區(qū)內的二手商品房。9月6日收到交易稅費的清單時，他發(fā)現，買方應交稅費中多了評估費一項。中介公司答復說，除了賣方要付交易評估費外，買方按揭貸款，要做一次抵押評估，需要另行支付3‰的評估服務費，這是評估公司的新規(guī)定。因為他跟賣家商定是“凈到手”，即他需要單獨支付所有稅費。現在既要替賣方繳3‰的交易評估服務費，再加他自己3‰的抵押評估服務費，光評估費一項就達6‰。竟然比原來僅由賣方支付時的4‰還高，真讓人想不通。
實地調查——評估費到底收多少
同一標的物，位置、面積、內部結構，甚至委托的評估公司都完全相同，為什么要進行兩次評估?房產代理公司依據什么代收代付?房產評估公司又以什么作為收費理由?
為了全面了解和掌握具體情況，筆者再次進行了暗訪。在裕興房產慶春中心公司，一位徐姓經理接待了我，話題繞了好久，終于轉到評估服務費上。她很肯定地告訴我，如果是房改房，那么按規(guī)定，賣方要交200元評估費，如果買方要申請銀行按揭的話還要另外進行一次以抵押為目的的評估，交3‰的評估服務費;如果是商品房按揭，那么賣方要做交易評估，需要承擔3‰的評估費，買方則要再做一份抵押評估，另外單獨支付3‰的評估費。一次性付清房款的話就只需進行交易評估。
文二路上都市房網的物業(yè)顧問郎小姐也給了我類似的回答。她說，其實中介一般是不會把收費依據講得很詳細的，“知道得太清楚問題就多了，一般我們就把要交多少錢給客戶列一個數字，客戶也不會問太多，所以你問為什么要分開收啊，還是合在一起收啊，一般是不會告訴你的。”她還告訴我，他們的掛鉤單位是杭州一家比較有名氣的評估公司，讓我放心。
兩天時間里我走訪了我愛我家、裕興房產、都市房網等數個杭州頗有規(guī)模的房產代理公司的門店，得到的回答大同小異。房產代理公司表示，只知道要收費及如何收費，至于為什么要這么收，“不知道”是我聽得最多的答復，其次就是“去問評估公司吧”，于是我去了能對這個“新規(guī)定”作出解釋的評估機構了解情況。
作為杭州比較大的一家評估機構，杭州永正房地產評估有限公司董事長趙志菲表示，轉讓評估、抵押評估分開收費的方式他們是從8月18日開始的。他也承認以前確實是交易、抵押合在一起操作，出具一式三份的轉讓評估報告，收一次費用，然后拿評估報告去銀行辦按揭，這個做法也確實得到了市場和社會的認可。但他說，事實上這種做法是不規(guī)范的，一次評估里面不能有兩個不同性質的評估目的，所以他們進行了重新整頓。
趙志菲認為，這跟原來由賣方單獨承擔的4‰是不相關的，收兩道費用，是合理的，從估價行為來說也是合理的，即使有些評估公司按3‰+3‰的標準收費也不為過。但是考慮到是同一套房子，查看現場也只去一次，所以他們公司一般只要求買方支付1‰的評估服務費，算是一個優(yōu)惠。
最后他表示，評估公司也有自己的難處，萬一評估費用降得太低的話，可能對評估公司本身的競爭、評估的質量產生不良影響。
如此看來，評估機構這次的整改是“有理有據”的，根據不同的評估目的分別收取評估費用是無可厚非的。但消費者難道真要繳那么多費嗎?
交易評估究竟該由誰買單
建設部第45號令《城市房地產轉讓管理規(guī)定》第十四條規(guī)定：“國家實行房地產成交價格申報制度，房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。”
如此，也就是說，市場價格才是衡量標準，只有在成交價格明顯低于正常市場價格時，評估價格才被作為依據提出來。在杭州，為政府提供契稅計征依據的房地產價值評估不僅是強制性評估，而且其費用全部由居民承擔。
在采訪中，一位房地產專家也強調說，為征稅提供的交易評估屬于政策性評估，理論上應該由政府承擔，北京、上海、江蘇等地都采用成交價格申報制，假若稅務部門認為申報價明顯低于市場成交價，則由政府委托評估公司出具評估報告，費用由政府承擔。而目前杭州這筆費用都由居民承擔。
抵押評估是強制性的嗎
再說說買方申請按揭貸款時被要求進行的抵押評估。據了解，抵押評估是非強制性的，建設部56號令《城市房地產抵押管理辦法》第22條“設定房地產抵押時，抵押房地產的價值可以由抵押當事人協商議定，也可以由房地產評估機構評估確定。”有關法律規(guī)定，抵押價值可以采用協商價值，只要銀行認可該房產價值，根本不需要提供房產抵押評估報告。因此無論是房產代理公司，還是評估機構都無權強制購房者進行抵押評估。
筆者在工商銀行某支行信貸科采訪時，銀行方面有關人士說，他也是9月5日看到客戶提交的按揭材料中，評估報告被蓋章說明“此報告僅用抵押”，才知道評估公司有了這樣的新做法。他表示，在個人二手房貸款的實際操作中，5年內的新房可以憑當時的購房發(fā)票確認該房產價值。
個人二手房貸款操作細則中有一條：“所購二手房房齡已5年以上的必須經銀行認可的房地產估價機構評估價值”。從這個條款來理解，并不是特指需要專門的抵押評估報告，對銀行來說只要有一份評估報告來證明該房產的價值即可，對評估目的沒有特別要求，出具轉讓評估報告或者抵押評估報告都可以。
考慮到貸款人的費用問題，他說，其實銀行方面并不要求存檔評估報告原件，只要貸款人在辦理申請時帶上評估報告原件及復印件，由銀行進行核對，核對無誤后在復印件上蓋章存檔即可，這樣貸款人就沒有必要做兩次評估了。
