先看個案例2013年，老張將一套價值550萬，80平米兩居室贈與給兒子小張，作為結婚婚房，并辦理了贈予及過戶手續。
2016年1月，小張準備將房子出售再換一套三居室，結果發現除了必要的契稅、增值稅之外，還需要繳納20%的個人所得稅：100萬整個人驚呆了，有沒有?
原來，小張是通過接受贈與的方式獲得的房產，如果要出售，根據《財政部國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知 財稅[2009]78號》第五條的規定。
“征收個人所得稅主要有兩種方式：1、查驗征收：納稅人能夠提供房屋原值等費用發票的，個人所得稅=(計稅價格-原值-契稅-相關稅費-合理費用)×20%
2、核定征收：納稅人不能提供房屋原值等費用發票的，個人所得稅=計稅價格×1%而根據《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知國稅發[2006]144號》第二條第二款的規定：在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規定據實征收。
這就意味著，小張必須按照超驗征收的方式交稅。房子現價八萬多一平，網簽合同價達到550萬，減去老張當年買房時花掉的30萬，減去小張取得房屋時花去的成本20萬，必須按照500萬的20%繳納個人所得稅!總計100萬!
如何過戶更合算?那按這三種方式過戶，各需要多少費用呢?我們就以小張為例計算，例出三種方式，各需要繳納多少稅款?此次案例中是普通滿五，所有計算按此來算。方式一子女繼承過戶費用主要有：
(1)公證費：按房價1%交納(公證費：受益額20萬元以下的部分，按1.2%收取;超過20萬元不滿50萬元的部分，按1%收取;超過50萬元不滿500萬元的部分，按0.8%收取;超過500萬元不滿1000萬元的部分，按0.5%收取;超過1000萬元的部分，按0.1%收取)
(2)房屋產權登記費：40元。
總費用：550萬*0.5%+40=2.75萬零40元
方式二房屋產權贈與父母在世時，是把房屋產權贈送給子女。過戶費用：
1.契稅：按房價3%繳納;
2.所得稅：直系親屬贈與，本次免交所得稅，以后賣出按全額20%交
3.房屋產權登記費：40元
4. 公證費：按房價1%交納(公證費：受益額20萬元以下的部分，按1.2%收取;超過20萬元不滿50萬元的部分，按1%收取;超過50萬元不滿500萬元的部分，按0.8%收取;超過500萬元不滿1000萬元的部分，按0.5%收取;超過1000萬元的部分，按0.1%收取)
總費用：如果今后不賣此房：550萬*3%+40+550萬*0.5%=19.254萬
如果今后賣出此房：550萬*20%=110萬
方式三父母將房子賣給子女這種方案大家聽到的比較少，它主要的過戶費用：
1.契稅：90平方米以下首次購房的按1%繳納;90平方米以上按房價1.5%繳納;非首次按本次成交價3%繳納。
2.增值稅： 非普滿二年按照差額交，普通滿二年才能免。
3.所得稅：普通住宅房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現值差額20%繳納。(滿五年唯一才能免，不唯一要交)
4.房屋交易手續費：按房屋建筑面積2元/平方米交納(上、下家都需要收)。
5.房屋產權登記費：40.00元。
總費用：550*1%+2*80*2+40=5.536萬
顯然，三種方式中，子女繼承是最省錢的。但這也有個條件，繼承是基于過戶方已去世的前提，如果父母尚在就想將房產過戶給子女，買賣是最合算的。
小貼士如果父母尚在就過戶給子女，以后考慮賣出的成本，就都按照買賣做合算， 不做贈與。
一般來說，普通住宅買賣合算，非普通住宅贈與合算。
