案例：近日，陳女士計劃在老城區買一套180平方米的新房，由于其名下已經有兩套房產，按照限購政策，她沒有購房名額。為了符合購房資格，她打算將名下一套面積約110平方米的越秀區三房單位轉給已經成年的兒子。這套三房單位是陳女士10年前購入的房產，當時成交價約60多萬元，而目前的市場價已超過300萬元。于是，問題來了。是該選擇贈與還是交易?兩種選擇在稅費成本上有何不同?日后轉手又將遭遇哪些問題?
交易PK贈與 稅費僅約1.5萬元
“一般情況下，我們都會建議此類買家選擇交易的形式，將房屋過戶給直系親屬。”滿堂紅集團億達按揭業務總監肖婉婷表示，對于業主而言，房屋交易所涉及的稅費主要是個人所得稅和營業稅，于買家而言，主要稅費為契稅。
如果陳女士選擇買賣交易的方式將房產過戶給兒子，由于房產證出證已滿5年，免征營業稅，加之又是直系親屬間的房屋交易，陳女士只需要承擔原購入價1%的個稅(即10年前該套房產60多萬元購入價的1%，約6000元)。“直系親屬間的交易過戶，其評估價多半會略高于原購入價，但不會差很多。” 肖婉婷指出，陳女士的兒子如果名下無房，即該套房為其唯一住房，但由于該房產面積超過100平方米，他需要繳納交易價(或評估價)的1.5%作為契稅。換言之，如果選擇以交易的形式過戶，契稅、個稅再加上交易手續費及登記費(登記費為50元/筆，買賣雙方交易手續費合計6元/m2)，陳女士與她的兒子一共需要承擔約 1.5萬元的稅費。
而且直系親屬間通過交易所得的房產，在日后轉賣時也無需為高額個稅擔憂。
稅費接近10萬元
合富置業專業人士表示，如選擇直系親屬間贈與房屋，此類房屋可不計算入限購套數，無需擔心受贈方的購房名額問題。以陳女士的案例來看，預計將會涉及到的稅費包括贈與公證費和契稅，但不會產生個稅。可這筆贈與公證費可不便宜，通常情況下，按公證處評估價的2%收取。而在契稅方面，則按公證處評估價的1%或 1.5%征收。
肖婉婷提醒，贈與方式所提到的“公證處評估價”，將參考目前該套房屋的市場價，“一般情況下相當于市值價格的8~9折，也就是說，光這筆贈與公證費已經要5萬多元”。再算上按評估價所征收的契稅，整個贈與流程走下來，稅費接近10萬元。
贈與和交易的房產在日后轉賣時亦將面臨不同的“待遇”。中原地產大德路分行營業經理王彥連表示，如果是贈與，受贈人獲得該房屋日后轉讓，將面臨房屋市值評估價20%的個稅。“受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，其應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額”。
共有房產怎么除名
說到“倒騰”購房名額的問題，也有不少讀者關心，如何將與家人共有的房產，除去子女或自己的名字，從而獲得購房資格。
對此，合富置業專業人士表示，如想除名，只需雙方帶齊身份證及房產證一并到房管部門辦理則可。可按不少于1平方米進行交易，稅費只需按照出售的1平方米的評估價征收。如滿五年且為家庭唯一的房產，免征個稅及營業稅，而如滿五年且非家庭唯一的房產，個稅則為1%，契稅1%或1.5%或3%(按家庭名下房產套數并按相應的面積征收)。
