一、被執行房地產歸屬確定
我國《城市房地產管理法》第五章“房地產權屬登記管理”中，第五十九條、第六十條規定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。
在執行房地產時，首先要確定被執行人的房地產是否屬于被執行人所有，對于已經進行登記的房地產，應按照房產管理部門的登記確定權屬。一般來說，只要房地產登記在被執行人名下，就應當視為被執行人所有，法院就可以將其作為被執行人的財產執行。
二、強制執行常見障礙
房地產案件的執行牽涉到很多政策性的問題，人民法院的很多工作都需要有關部門的配合和支持，因此執行過程中遇到的問題很多難以執行，存在的原因有以下幾點：
(一)適用法律難。我國民事訴訟法以及最高人民法院《關于人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》(以下簡稱《執行規定》)均沒有對涉及房地產的執行作出具體的規定，造成實踐中各地法院在查封和處理房地產時做法不一，常常發生相同條件的個案處理結果卻相異，損害了法律的嚴肅性和統一性。
(二)要求協助執行難。人民法院執行房地產案件，須由房地產管理部門及時協助，并協調一致地工作。但有的房地產登記管理部門基于種種因素的影響，或拒不履行人民法院要求協助執行的通知;或對人民法院查封的房地產擅自解封，違規辦理過戶手續;或在協助執行時向人民法院收取名目繁多的費用;或找出種種借口推委拖延，給人民法院的執行工作設置了一些障礙。
(三)房地產變現難。依我國現行獨特的土地政策，可供交易的土地范圍極小，只有通過出讓方式取得的國有土地使用權才能進入市場交易，集體所有的土地禁止交易，這就給涉及集體土地的不動產的變現帶來困難。即使在能夠上市交易的土地中，行政主管部門出于部利益的驅動，也往往使人民法院變價處理房地產難以順利進行。
三、特殊房地產的執行
(一)農村房產的執行問題。
1、農村房產的法律界定及其特征。
農村房產一般是指在農村集體土地上所建造的房屋，其既無嚴格法律意義上的土地使用權證，也無房屋所有權證，因而無法進入一般的房產市場進行交易，即無法正常流通。在農村，宅基地屬村集體所有，農民建造住宅所需宅基地采用限額審批制度，要求一戶一宅，宅基地不得轉讓?？梢姡r村居民私有住房具有兩個特點：(1)宅基地來源的政策性、福利性。(2)房屋流通的限制性。農村房產，按其用途主要可分為兩大類，即村民住宅和鄉鎮工(商)業用房。兩者的所有權法律特征除了相同或相似外，尚有一個顯著的區別，這就是村民住宅所有權的“相對完整性與合法性”，而鄉鎮企業房產的“相對缺陷性與違法性”，村民住宅在建造前均經村及鄉鎮審批，故具有相對完整合法的所有權。雖然農民的宅基地歸集體所有，農民只享有使用權，但宅基地上的附著物，如房屋等，則歸農民所有，農民對其可以占有、使用、收益和處分。而鄉鎮企業的工(商)業用房，則基本沒有經過鄉鎮企業用地主管部門的審批，沒有履行必要程序，大多是與所在村以簽訂土地租賃合同的形式而取得土地使用權的。
2、農村房產的可執行性分析。
由于作為執行標的物的農村房產具有其特殊法律特征，所以，在對該類財產的執行上存在障礙：在理論上表現為執行標的物所有權上的瑕疵，在實踐中則表現為無法直接進行拍賣或變賣，對村民住宅同時還表現在實體處分及執行程序上的障礙。農村房產作為民事執行標的物時所出現的上述執行上的障礙，與我國土地立法上確定土地的兩種所有制，即國家所有與集體所有，以及土地所有權不得轉讓相關。
根據民法理論，所有權的內容包括權益與權能兩個方面，權益為所有人獨享所有物之一般價值與使用價值的利益。農村房產，尤其是村民住宅，盡管無嚴格法律意義上的所有權屬證明，但其一般經過了規定程序的審批，符合相關行政法規的規定，因而其所有權屬性是不容置疑的。至于目前存在的鄉鎮企業房屋的權屬，雖無權屬證明，大多也未經審批，但這是在我國二十多年改革開放、經濟發展的時代背景下形成的，總體還是符合我國在這一時期的法律、規章的，且社會對其所有權并不否認，事實上企業也一直在行使著房屋所有權，有些企業還取得了作為擔保而融資的利益，大多涉案執行也恰是由此而引起。所以，不應以表觀的“法律”對之機械對待，而應從其符合所有權本質屬性的特性中去理解，確立其“準”所有權的法律地位。
(二)合作建房投資權益的執行
在當前的房地產投資形式中，采取合作建房的形式較多，而合作建房一般采取兩種方式：雙方即土地方與投資方，采用成立項目公司的形式進行開發，按股份分享投資利潤或房屋產權;雙方即項目所有方與投資方，采用合作的方式進行開發并按照投資比例獲取利潤和分配房產。關于執行中對合作建房中的被執行人房地產投資權益的執行，應當遵循最高院《執行規定》中第五十一、五十三、五十四條的規定。
1、對以項目公司的形式合作建房的執行問題。
執行中若該項目公司為被執行人，則其所開發的房地產可以直接作為被執行人的財產予以執行。若該項目公司的股東為被執行人時，一般則只能執行該股東的房地產投資權益，而不能直接執行該項目公司所開發的房地產。理由是：
(1)股東對該項目公司享有的房地產投資權益與該項目公司所開發的房地產是兩個不同的概念。股東的房地產投資權益獨立地屬于股東所有，而該項目公司開發的房地產的所有權利為項目公司獨立所有。
(2)股東對該項目公司享有的房地產投資權益在一般條件下不具備有形財產的形態，而是以一種無形的權利形態出現的。這種權利具體體現在其對項目公司的收益、決策、管理、分配等行為上。因此，把房地產投資權益直接等同于具體的房地產實物是錯誤的。在執行被執行人在該項目公司享有的房地產投資權益時，首先要對該項目公司的經營狀況，尤其是對贏利情況進行調查和審查，確認該項目公司是否贏利以及贏利的多少;其次，應查明贏利是否已經支付;再次，區別不同的情況作出處理。如有收益且尚未支付的，法院可依據最高院《執行規定》第五十一、五十三條的規定，裁定凍結被執行人應得的收益及房地產投資權益，并向該項目公司發出協助執行通知書，責令其不得將該收益及房地產投資權益支付給被執行人。如被執行人對該項目公司不享有收益的，法院不得直接扣劃該項目公司的存款或執行其房地產以清償被執行人的債務。如被執行人的房地產投資權益具有價值且可以依法轉讓，法院可以依據最高院《執行規定》第五十四條的規定，通過對被執行人享有的投資權益的變價轉讓來清償其債務。執行法院裁定凍結、轉讓被執行人的房地產投資權益時，應當同時向工商行政管理部門和該項目公司以及該項目公司的其他股東發出協助執行通知書，明確規定各自的協助義務，如有違反而造成投資權益流失的，依法追究其相應的賠償責任。
2、對以合作開發項目合同的形式合作建房的執行問題。
執行中若該項目所有人是被執行人，其所開發的房地產可以直接作為被執行人的財產予以執行。但若該項目的其他投資人是被執行人時，該房地產在一般情況下不得直接執行。理由是：
(1)房地產投資收益權是一種預期的收益而非確定的收益。因為，房地產權益的最終實現，有賴于投資人必須忠實地履行合同。
(2)房地產投資權益具有不確定性，因為合同履行期間，隨著投資人投資的變化而會導致權益分配的比例變化。由于此種合作形式的房地產開發均是以該項目所有人的名義報建和銷售的，投資人忠實有效地履行完合作建房合同后，投資人有權要求該項目所有人依合同的約定給付利潤或價值相當的房屋，亦即被執行人對該項目所有人擁有債權。對這種合資建房形成的房地產投資權益的執行，合作合同已履行完畢的，可按照最高院《執行規定》中對被執行人到期債權執行的規定進行。對合作建房合同正在履行中的房地產投資權益的執行，可以按照最高院《執行規定》第五十一條未到期債權的執行來辦理即向該項目所有人發出凍結裁定和協助執行通知書，禁止該項目所有人在到期后向被執行人支付。待到期后，再作出提取裁定從該項目所有人處提取，或者可以要求該項目所有人直接向申請執行人履行。
(三)關于抵押房地產的執行問題。
1、房地產抵押應當辦理抵押登記手續。
房地產抵押是指抵押人以其合法的房產以不轉移占有的方式向抵押人提供債務履行擔保的行為，是屬于一種擔保物權。《擔保法》第三十條、第四十一條、第四十三條規定，抵押人應以書面形式訂立抵押合同，并應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效，當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。
2、房地產抵押債中抵押人應優先受償
根據最高人民法院《執行規定》第四十條的規定：人民法院對被執行人所有的其他享有抵押權、質押權的留置權的財產，可以采取查封、扣押等措施，財產拍賣、變賣后所提價款，應當在抵押權人、質押權人或留置權人優先受償后，其余額部分用于清償申請執行人的債權。如果抵押人的債權未到清償期的應當按照《擔保法》第四十九條的規定，向抵押權人提前清償，可向其約定的第三人提存，以保護抵押人的優先受償權。
3、房地產抵押人可依法轉讓房地產。
抵押房地產的轉讓，只要符合法定程序，履行法定的手續，應允許自由轉讓，房地產抵押人通過轉讓抵押房地產，可以周轉、籌措資金用于生產、經營，從而為債權的順利實現提供了物質保障。反之，限制房地產抵押人轉讓房地產，無法緩解其資金困難，交易不順暢，這不符合公平兼顧效率原則。
(四)關于對尚未取得產權證照的預售商品房的執行問題。
預售商品房在尚未取得產權證照時，其權屬仍歸房地產開發商所有。當房地產開發商為被執行人，法院可以依法對以上預售商品房進行執行。但是，當開發商所開發的房地產為執行標的物時，對已全部支付或部分支付房款但未取得產權證照的購房消費者的權益如何進行保護，這是執行實踐中亟待解決的問題。最高人民法院在2002年6月20日《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(法釋[2002]16號)中曾指出：1、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。2、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。以上批復雖然是對合同法第二百八十六條如何適用的有關解釋，但筆者認為其精神同樣也適用于保護對已全部支付或部分支付房款，卻尚未取得產權證照的購房消費者的權益，這是我們在執行中對尚未取得產權證照的預售商品房的執行所應遵循的基本原則。
(五)關于在執行中對房地產采取何種查封措施的執行問題。
人民法院在執行案件中經常要對被執行人房產所有權、土地使用權采取查封措施，再通過法定程序處置、抵償對申請執行人的欠款。對于房產、土地使用權有三種查封方法：1、通過有關協助不予辦理過戶手續;2、責令被執行人將有關證照交人民法院保管;3、加貼封條或張貼公告。相關的法律依據有《民事訴訟法》第一百二十三條和最高人民法院《執行規定》第四十一條。
(1)對已辦理房產所有權、土地使用權證明的查封。
對房產、土地使用權的查封，應首先向相關房產、土地管理部門查詢其權屬的檔案材料，詳細了解相關財產的資料。同時要求有權機關出具權屬證明，權屬證明與權屬登記不一致的，以權屬登記為準。對土地使用權和房產所有權歸屬同一權利人(被執行人)的，應當同時查封。另外，根據最高人民法院、國土資源部、建設部聯合下發的《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》可以采取預查封和輪候查封登記的方式查封土地使用權和房產所有權。
(2)對未辦理房產所有權、土地使用權證照的查封。
對于被執行人未辦理房產所有權、土地使用權證照登記的，即在正式查封、預查封規定的情形以外的財產，將采取加貼封條或張貼查封公告的形式查封，并同時送達民事裁定書。采取這種查封方法應注意對查封的財產進行拍照或攝像，以便在封條或公告滅失時或與其他法院發生執行競合時作為執行證據。查封時若被執行人拒不到場，應通知當地居民委員會、村民委員會到場所見證，并在查封筆錄上簽字。
四、應對建議
(一)正確理解和適用《關于人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》。
地方各級人民法院紛紛要求最高人民法院與有關政府部門協調，對人民法院執行房地產過程中所遇到的有關問題進行明確規范。同時國土資源和房地產管理部門也反映，人民法院在查封和處理房地產時，法律手續不全，確認房地產權屬失準，甚至隨意對房地產登記管理部門及人員進行罰款、拘留，也要求與最高人民法院聯合發文就執行和協助執行房地產問題作出具體規定。
2004年2月，最高人民法院、國土資源部、建設部聯合發布了法發〔2004〕5號文件，即《關于人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》，對涉及房地產案件的民事強制執行程序及協助執行程序進行了具體規范?！锻ㄖ返某雠_，對于保證人民法院生效裁判文書及其他生效法律文書的順利執行，規范執行和協助執行房地產案件的工作秩序，保護執行當事人、案外人的合法權益，必將起到積極作用。《通知》共分三十條，主要內容有：人民法院執行房地產時應當履行的義務;關于國土資源、房地產管理部門的協助義務;關于預查封、查封標的物的處分、不動產所有權的移轉、房地產權屬的確認、集體土地的處理等，較為全面地規范了執行和協助執行房地產主體的行為，尤其對房地產的查封、預查封以及查封沖突時的輪候等房地產執行制度作了創新性的規定。
(二)正確理解和適用最高人民法院《關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》。
為了進一步規范人民法院對房地產的執行，依法公平保護當事人的合法權益，最高人民法院審判委員會第1371次會議討論通過了最高人民法《關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》，其主要內容包括：1、屬于被執行人所有的已經設定抵押的房屋，人民法院可以依法拍賣、變賣或抵債。2、執行被執行人及其撫養家屬生活必需的已經設定抵押的房屋應當遵守嚴格的條件和程序。3、臨時住房應當計收租金，而且優先扣除。4、被執行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不得強制遷出。
