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農村房產執行問題思考
來源：椒江法院執行局賀偉軍(06-09-14)
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基層法院在執行過程中涉及到的房產所占土地為集體所有的情況時，往往會因為種種原因使對房產的執行程序難以繼續進行，面對債權人的種種指責和社會壓力顯得無奈且無力。究其原因主要在于，集體所有的土地按目前的法律規定不能進入流通領域，土地流轉相當困難，而面向農村大多數案件的被執行人系農民，在無其他財產可供執行時，法院不得不考慮處分在農村集體土地上建造的房屋以清償債務。由于法律規定的缺失和制度障礙，執行中對農村宅基地及其地上建筑物的變賣、拍賣、以物抵債等執行措施的運用受到限制和羈絆，而隨著農村經濟的不斷發展，涉農執行案件逐年增加，在實踐中因對農村房產難以處以處理導致執行陷困的案件占相當的比例。因此，如何解決對農村房產執行障礙問題已成為當前基層法院執行問題的重要課題。
一、涉農村房產執行的現狀
綜觀當前基層法院執行工作，對涉及農村房產的案件“執行難”主要存在以下幾個問題：
（一）、現行規定給農村房產流轉帶來的困難
農村房產一般指的是村民組織成員享有的所在村集體宅基地上的建筑物。憲法規定，集體土地屬于村集體所有，村民并不享有土地的所有權，而僅僅是使用權。有人認為,依據《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發[2000]39號）規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”該通知限制了農民住宅的流轉。但作為農民主要財產的房屋，應視為其財產的一部分為擔保對外發生民事法律關系，在執行過程中人民法院又不得不予處理。因此，處分農村集體土地房屋，似乎與現行法律有沖突之處，嚴重制約了該類案件的執行。
（二）、農村房產產權不明晰帶來的問題
1、共有權屬難以界定。在農村，審批宅基地建房一般以戶為單位，其家庭成員在冊人口一并作為申請主體而審批得宅基地得以建房，而在執行個人債務過程中往往就影響其他家庭成員的權益。即使持有集體土地使用權證戶主作為被執行人時，同樣應該考慮其他成員的享有的份額。實踐中對于家庭成員的份額難以析分清楚，房產處于共同共有的狀態。對于析分由訴訟確認還是執行中解決存有不同看法，因此在執行農村房產過程中，其他家庭成員提起執行異議的不在少數。
2、農村房產所涉四址及相鄰權關系確認較難。村民所建房屋，一般只持有集體土地建設用地使用證，雖表明了四址范圍，但只注明房屋占用范圍內的土地使用權，而農村房屋往往會牽涉到四周余地（包括農村中俗稱的“道地”）、出入行路的問題。處理不當會造成有些房屋占用土地資源過多，產生相鄰關系糾紛。
3、農村房產涉及違章建筑等問題對執行帶來一系列問題。土管部門對超面積建房、違法搭建等處理往往未作處理，執行中又無法確權，因此難以處分。
（三）、農村房產“變現難”帶來的問題
1、農村房產因受制于地域及市場因素，價格因所在村鎮的不同而大相徑庭。而大多農村房產坐落于偏遠地段，周邊開發程度較低，市場價值不高，因此，實踐中執行農村房產常出現拍賣多次未成，協商變賣未果的狀況。
2、在執行中往往遇到村集體組織以出賣農房須經村民大會或村民代表大會三分之二以上通過為由，拒絕出具同意出賣農房的意見。
3、涉及農房買賣或拍賣，同村人往往礙于情面或怕招惹麻煩不愿意買；外村人因擔心遭受房主的糾纏而不敢買，這成了農村房產難以變現的一個重要原因。
4、生活保障問題。農民一般只能擁有一處宅基地，法院將農村自然人的房屋處分后，在某種程度上會造成被執行人及其同住家屬居住無保障的問題，但一幢建筑物往往又無法分割，且分割后的價值會大大降低，而在農村采取補償安置方式往往被執行人不接受，因此這也是農村房產不易執行的一大原因。
（四）、農村土地征用、房屋拆遷帶來的問題
隨著城鎮的快速發展，各地近年來進行了較大規模的城市及郊區的拆遷改造，規劃部門不斷作出新的規劃控制。人民法院在執行過程中的執行標的就大量涉及到已進入規劃紅線范圍的房產。土管、規劃部門往往認為此類房產不能轉讓，或者交土管部門土地儲備中心收購。因而，法院往往因行政機關的不同意見而無法順利取得執行協助，致使涉拆遷房產執行受阻。
（五）、農村房產登記、過戶等制度缺失帶來的協助執行難
農村住宅管理未健全房產權屬登記制度，絕大部分的房產只有集體土地使用權證而沒有房產證。按照執行處置房產的相關精神，房產與土地使用權應同時查封，而農村房產在有土地使用權證而沒有房產證的情況下，法院只能到土管部門進行查封。但是由于宅基地使用權登記制度不完善和檔案管理的落后，在執行過程中到縣級土管部門檔案室土管中心（下設機構）或鄉鎮查詢，往往難以完整查詢村民集體土地使用權的情況，給執行造成諸多不便。在產權過戶環節，由于執行法院在處理集體土地問題上的意見分歧，因此即使拍賣成功，買受人持法院的民事裁定或轉移產權證明書卻得不到土管部門的過戶協助。至今因此而不能過戶的為數不少，引發了買受人的信訪。
由于上述種種原因，人民法院在處理農村房產案件中往往有不同做法：
（一）、將土地使用權與房屋所有權分離，即在執行處分農村集體土地使用權房產時，只轉讓房屋所有權，不轉讓土地使用權。這一做法留有嚴重的后遺癥，即受讓人產權不完全，遇到房產再次轉讓或拆遷等情況時矛盾多多。
（二）、征詢村集體經濟組織的意見，同意法院處分的，房屋所有權與土地使用權一并處分；不同意的，一律不予處分。這一做法過于機械，村集體組織往往不同意處分而使拍賣無法啟動。