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淺議房地產(chǎn)案件的執(zhí)行
作者:陳娟
隨著市場經(jīng)濟的日益發(fā)展，房地產(chǎn)已成為人們生活中不可或缺的一部分，人民法院在執(zhí)行程序中執(zhí)行被執(zhí)行人的財產(chǎn)時，以房地產(chǎn)為執(zhí)行對象的案件成不斷上升趨勢。由于房地產(chǎn)本身的特殊性以及復雜性，對其強制執(zhí)行必然會涉及到債權、物權等種種法律規(guī)定，因此，在實際操作中，如何正確適用法律，并靈活運用法律解決涉房地產(chǎn)案件執(zhí)行中出現(xiàn)的種種問題，一直是困擾執(zhí)行人員的“老大難”問題。本文正是在這種情勢下，就如何解決房地產(chǎn)案件中存在的各種問題，切實維護債權人合法權益，作粗淺的分析與探討。
一、房地產(chǎn)的概念和特征
房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，其中房產(chǎn)是指土地上的房屋等建筑物及構筑物，地產(chǎn)主要是指土地使用權。涉房地產(chǎn)案件主要是指案件的執(zhí)行標的或對象為房地產(chǎn)以及與房產(chǎn)相關的權利。房地產(chǎn)案件有其自身的特殊性，主要表現(xiàn)在以下三個方面：首先，房地產(chǎn)與人們的生產(chǎn)生活息息相關，在對案件執(zhí)行過程中，往往涉案標的或對象是房地產(chǎn)以及與房產(chǎn)相關的權利，還有相關的抵押權、租賃權、土地使用權等。其次，作為案件執(zhí)行標的的房產(chǎn)都是特定標的物，除具有不可替代性外，其價值巨大且具有不特定性。房產(chǎn)的價格除了政策規(guī)定的確定因素外，還受地區(qū)、環(huán)境、時間、交通、市場等因素的影響，同一地區(qū)，同一房型，價格可能不一樣，沒有統(tǒng)一的市場行情，因此只有經(jīng)過有評估資格的專門機關評估作價才能確定價格。再次，由于房地產(chǎn)中房產(chǎn)不能脫離地產(chǎn)而存在，所以房產(chǎn)的所有權與土地的使用權通常是聯(lián)系在一起的，即權利人如果擁有了房產(chǎn)的所有權，也即擁有了相應的土地使用權，故房產(chǎn)所有權與土地使用權還具有依附性，在執(zhí)行時必須一并執(zhí)行，即“房隨地走、地隨房走”的原則，而且必須經(jīng)國家專門機關批準辦理登記手續(xù)。
二、當前執(zhí)行房地產(chǎn)案件的通常做法
以往，各法院在處理涉及房地產(chǎn)執(zhí)行的案件時，查封和處理房地產(chǎn)時做法不一，嚴重損害了法律的嚴肅性和統(tǒng)一性。最高人民法院為了進一步規(guī)范民事執(zhí)行中的查封、拍賣措施，維護當事人的合法權益，出臺了《關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》以及與國土資源部、建設部聯(lián)合發(fā)布了《關于人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（以下簡稱《通知》）等規(guī)定，使執(zhí)行過程中對財產(chǎn)的處理程序有了較為明確的規(guī)定，并規(guī)范了執(zhí)行和協(xié)助執(zhí)行房地產(chǎn)案件的工作秩序。具體執(zhí)行房地產(chǎn)案件時，通常有以下幾種做法：
1、將涉案房地產(chǎn)依法定程序拍賣或變賣后的所得價款，用于清償債務；
2、對拍賣、變賣不成后的房地產(chǎn)經(jīng)債權人同意后，可由債權人租賃，租金用于抵償債務，也可租給第三人，用第三人應付的租金清償債務；
3、如果債務人已將房產(chǎn)抵押給其他債權人的，經(jīng)拍賣所得價款在抵押權人優(yōu)先受償后余額用于清償債務；
4、經(jīng)雙方同意也可將涉案房產(chǎn)作價后直接折抵給債權人，差額部分多退少補；
5、如果執(zhí)行標的是在建房屋，在確認其所有權后予以查封，限期債務人履行債務，到期不履行的，委托拍賣，將拍賣款用于清償債務；
6、如果經(jīng)三次拍賣仍流拍，申請執(zhí)行人和相關權利人不同意以物抵債的，解除查封，將房產(chǎn)退還給被執(zhí)行人；
7、對土地使用權的執(zhí)行。如果債務人只交了部分土地出讓金而取得土地使用權的，其土地使用權拍賣所得價款優(yōu)先支付土地出讓金和國家稅收，余額清償債務。如果執(zhí)行的房產(chǎn)的土地使用權是劃撥方式取得的，經(jīng)土地管理部門、房產(chǎn)管理部門批準后該土地使用權連同地上建筑物構筑物一并拍賣。
三、執(zhí)行房地產(chǎn)案件過程中存在的問題
執(zhí)行房地產(chǎn)案件一直以來是執(zhí)行工作中的“老大難”問題，盡管最高人民法院相繼出臺了針對房地產(chǎn)執(zhí)行的一些較為明確具體的規(guī)定，使強制執(zhí)行法律有了進一步的完善，但由于房地產(chǎn)案件的復雜性和多樣性，在司法實踐中不可避免地會出現(xiàn)這樣或那樣的問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）執(zhí)行房地產(chǎn)時確定歸屬的的問題。
在執(zhí)行房地產(chǎn)時，首先要確定被執(zhí)行的房地產(chǎn)是否屬于被執(zhí)行人所有，這是能否對該房地產(chǎn)采取強制執(zhí)行措施的前提條件。但在執(zhí)行實踐中，往往會出現(xiàn)以下幾種情形，需要執(zhí)行人員引起注意：
1、對沒有產(chǎn)權證書的房地產(chǎn)的執(zhí)行；2、對被執(zhí)行人已實際擁有，但未辦理產(chǎn)權變更登記的房地產(chǎn)如的執(zhí)行；3、對被執(zhí)行人已實際轉讓，但未辦理產(chǎn)權變更登記的房產(chǎn)的執(zhí)行；4、對登記名義人與實際權利人不一致時的執(zhí)行；5、對房地產(chǎn)歸屬不一，即只有房屋所有權，而沒有土地使用權的房屋應如何執(zhí)行。
（二）農(nóng)村宅基地和集體土地能否作為房地產(chǎn)予以執(zhí)行。
（三）對尚未取得產(chǎn)權證照的預售商品房的執(zhí)行。
（四）對涉及第三人權利的被執(zhí)行人房地產(chǎn)的執(zhí)行。
（五）對在合作建房中的被執(zhí)行人房地產(chǎn)投資權益的執(zhí)行。
（六）對房地產(chǎn)的預查封和輪候查封制度如何具體適用的問題。
四、房地產(chǎn)案件執(zhí)行中存在問題的解決辦法
在民事執(zhí)行程序中，人民法院采取查封、拍賣等強制措施執(zhí)行房地產(chǎn)案件時，必然會涉及到債權、物權等法律的種種規(guī)定，因而，在實際執(zhí)行中如何正確適用法律，運用法律解決房地產(chǎn)案件執(zhí)行中出現(xiàn)的各種問題，顯得尤為重要。
（一）對被執(zhí)行房地產(chǎn)歸屬的確認。在執(zhí)行房地產(chǎn)案件時，首先要確定被執(zhí)行的房地產(chǎn)的歸屬。《通知》第五條第一款的規(guī)定“人民法院查封時，土地、房屋權屬的確認以國土資源、房地產(chǎn)管理部門的登記或者出具的權屬證明為準。權屬證明與權屬登記不一致的，以權屬登記為準。”由此可見，對于已進行登記的房地產(chǎn)，按照登記管理部門的登記確定權屬。一般來說，登記在被執(zhí)行人名下的房地產(chǎn)，可視為被執(zhí)行人所有。但在司法實踐中，對此類問題有以下幾種特殊情況，筆者認為可作如下處理：