關(guān)于劃撥土地上房屋的轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定
從我國(guó)的法律規(guī)定來(lái)看，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合，二者形成一個(gè)整體，當(dāng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移;反之，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，地上的房屋所有權(quán)也應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移。《物權(quán)法》第一百四十六條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分”。第一百四十七條規(guī)定，“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”這就是我們通常所說(shuō)的，如果合同目的是對(duì)房屋進(jìn)行交易，則地隨房走。《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定“建筑物所有者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其它附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。”
從上述的法律和行政法規(guī)的規(guī)定可以看出，房屋買賣行為除了要遵守合同法外，還必須遵守土地管理及房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)。也就是說(shuō)判斷或認(rèn)定房屋買賣合同的效力，除了按一般買賣合同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷或認(rèn)定外，還要看是否違反了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面的法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定，“土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該副土地交付其使用，或者將土地?zé)o償交付給土地使用者使用的行為。”由于以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的特殊性，決定了其在轉(zhuǎn)讓時(shí)必須有特別的規(guī)定。
違反國(guó)家關(guān)于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬于無(wú)效合同，由于合同的無(wú)效，也直接導(dǎo)致了房屋買賣合同無(wú)效。主要法律依據(jù)是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”
《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條規(guī)定“劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況以外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。” 第四十五條規(guī)定“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：
(一)土地使用者為公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;
(二)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;
(三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;
(四)依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥锌h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。”
該條例的第四十四條規(guī)定是一種強(qiáng)制性規(guī)定，如果訴爭(zhēng)房屋的土地使用權(quán)不符合法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，也就是違反了該條例第四十四條的規(guī)定。依照《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定屬于違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。
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