——黃金成等25人訴武侯區房管局物業管理行政決定案
案例編寫人：沈 建 案例評析人：沈 建 發布時間：2005-10-25 10:35:49
[本案要點提示]
對物業行政主管部門劃分物業管理區域的行為提起的訴訟是新類型案件，相關法律規范對如何進行物業管理區域劃分沒有明確規定，在沒有明確的劃分標準的情況下如何判定行政主管部門劃分的行政行為是否合法是本案的示范之處。通過本案的審理，確定了房管局對物業管理區域劃分系其履行職責的行為，并對目前法律、法規沒有明確劃分標準的情況下如何認定劃分行為的合法性提供了一定的思路。
[案情]
上訴人（原審原告）黃金成等25人。
被上訴人（原審被告）成都市武侯區房產管理局（以下簡稱武侯房管局）。
上訴人黃金成等25人系“中央花園清水河片區”內業主。該片區位于成都市草金公路以北、清水河以南，按開發時間順序和規格分為一期、二期、三期、精裝版一區、二區、沿河別墅和臨河別墅等樓群，共有207幢5726套。不同樓群之間有圍墻、道路分割為相對獨立的院落，院落之間有些市政公共通道，其中一期樓群所處地域屬沙堰社區居委會，其他屬金雁社區居委會。該小區有部分供電設備為小區自管，共用設施、設備及其他物管用房未作法定權屬界定。2003年11月24日被上訴人武侯房管局向成都市中央花園清水河片區業主發出通知，主要內容為：根據國務院《物業管理條例》及《成都市物業管理業主大會規則（試行）》，鑒于中央花園清水河片區市政基礎設施及公建配套情況的特殊性和跨金雁、沙堰兩社區居委會管轄區域的實際情況，針對業主提出的建議和意見，在不改變現有房屋及公共設施、設備現狀的基礎上，將該片區劃分為A區（原中央花園一期）、B區（原臨河別墅）、C區（原中央花園二期含沿河別墅）、D區（原中央花園精裝版一區）、E區（原中央花園三期含精裝版二區），請各區根據相關規定成立業主大會并選舉產生業主委員會。該小區部分業主不服武侯房管局的上述通知，向成都市武侯區人民政府申請行政復議，武侯區政府于2004年2月25日作出了維持武侯房管局劃分物業管理區域的決定。
2004年3月黃金成等25人向原審法院起訴稱，武侯房管局作出的劃分物業管理區域的決定沒有法律依據，該決定將造成不同區域的業主的權利義務不一致，侵害了廣大業主的利益，故要求撤銷武侯房管局的上述決定。
武侯房管局辯稱，對中央花園清水河片區物管區域的劃分符合國務院《物業管理條例》的規定，作出物管區域劃分決定的目的是為物業使用人創造和保持整潔文明的生活環境，對物管區域的劃分并未涉及小區配套設施、設備的權屬界定，且作出劃分決定前已采用問卷形式征求了廣大業主的意見，故該決定事實清楚，法律依據充分。
[審判]
成都市武侯區人民法院對本案進行審理后認為，根據《物業管理條例》的規定，被告武侯房管局具有對物業管理活動進行行政管理的職權。原告黃金成等25人系被告所劃分的物業管理區域內的業主，受被告上述通知行為的拘束、管理，由此與被告發生爭議，有權提出行政訴訟?！段飿I管理條例》頒布實施以后，四川省尚未出臺相關具體的物業管理區域的劃分辦法，但此前已發布實施的相關規定在不與新規定抵觸的前提下，未被廢止的，應當繼續有效，故被告依據《物業管理條例》及四川省的相關規定，并考慮到中央花園清水河片區建筑規模較大，分屬兩個社區及業主自主管理的不同愿望等因素所進行的物業管理區域劃分的行為具有合理性和正當性，且被告對物業管理區域的劃分不是對公共配套設施、設備權屬的認定，由劃分造成的公共配套設施、設備所有權、使用權及相關費用分攤的爭議可以通過業主相互協商、民事訴訟等途徑解決。遂判決駁回黃金成等25人的訴訟請求。
宣判后，黃金成等25人不服，向成都市中級人民法院提起上訴，要求撤銷原判及被上訴人武侯房管局的通知，其主要理由為：一、相關條例、規章雖賦予被上訴人劃分物業管理區域的行政職權，但中央花園清水河片區的劃分在此前已經完成，被上訴人將該片區再行劃分屬變更物業管理區域，其變更行為沒有法律依據；二、被上訴人對物業管理區域的劃分造成對共用設備設施使用的混亂，是對廣大業主利益的侵害；三、一審法院所適用的法律不適用于物業管理區域的劃分，其采信的證據不符合證據規則。
被上訴人武侯房管局辯稱，被上訴人對物業管理區域進行劃分符合行政法規及規章的規定，也充分考慮了中央花園清水河片區的實際情況。原審判決正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
一、二審庭審中，被上訴人武侯房管局均未提供證據證明其在作出被訴的物管區域劃分決定時，考慮了中央花園清水河片區內除物管用房以外的其他物業共用設施設備等因素，并表示物管區域劃分以后，業主間若對娛樂設施的使用、公共配套設施相關費用分攤發生爭議，可以通過相互協商或民事訴訟等途徑解決。
成都市中級人民法院審理后認為，被上訴人武侯房管局于2003年11月24日對成都市中央花園清水河片區業主發出通知的內容系對該片區物管區域進行劃分，根據國務院《物業管理條例》、《成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定》的規定，被上訴人武侯房管局作為其管轄區域內物業管理活動的監督管理部門，具有對中央花園清水河片區的物業管理區域進行劃分的行政職權，上訴人黃金成等25人認為被上訴人作出的上述通知系對物業管理區域的變更、該變更行為沒有法律依據的上訴理由不能成立。被上訴人考慮到中央花園清水河片區建筑規模較大，分屬兩個社區等實際情況，出于便于管理等因素對該片區進行物業管理區域劃分的行為并無不當，但根據《物業管理條例》第九條第二款的規定，被上訴人在劃分物業管理區域時，應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，被上訴人在本案訴訟中沒有提供證據證明其在對中央花園清水河片區進行物業管理區域劃分時考慮到了除物管用房以外的其他共用設施設備等因素，而在物業管理區域劃分時不考慮共用設施設備的使用維護等因素，可能會對物業業主的合法權益造成損害。故被上訴人作出的劃分中央花園清水河片區物業管理區域的通知不符合《物業管理條例》第九條第二款的規定，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項第1目、第六十一條第（二）項之規定，該院于2004年12月3日判決如下：一、撤銷成都市武侯區人民法院（2004）武侯行初字第12號行政判決。二、撤銷被上訴人成都市武侯區房產管理局于2003年11月24日對成都市中央花園清水河片區業主發出的通知。三、責令被上訴人成都市武侯區房產管理局重新劃分成都市中央花園清水河片區物業管理區域。
