在經(jīng)濟交往中，抵押房產(chǎn)的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。但不少人出于省麻煩或由于不懂法，往往不去相關(guān)部門辦理抵押登記手續(xù)，而是選擇到公證部門辦理抵押公證手續(xù)。殊不知，房產(chǎn)抵押公證并不等于房產(chǎn)抵押登記，臨了要想實現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)卻會遇到不小的阻礙。
【案情】
2013年5月，張先生借給李某人民幣50萬元，當時約定借期為三個月，到期后連本帶息一起歸還。李某為了顯示自己的履約誠意，還拿出自己名下坐落在市區(qū)的一套價值60多萬元的房產(chǎn)，在公證機關(guān)的公證下與張先生簽訂了抵押合同，但抵押合同并未交房產(chǎn)或土管部門辦理抵押登記。
三個月的期限很快就過去了，李某由于投資失敗未能向張先生償還分文本息。在多次催收未果后，張先生遂于2013年11月份將李某告上了當?shù)厝嗣穹ㄔ海埱蠓ㄔ号袥Q李某償還借款本金人民幣50萬元及其利息，同時請求法院判決確認其對李某名下的該套房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。2014年1月，法院經(jīng)審理查明，李某的該套房產(chǎn)并未辦理抵押的登記，李某除欠張先生錢外另欠下其他多人100多萬元。最后，法院雖然判決李某應(yīng)當償還張先生借款本金人民幣50萬元及其利息，但并未支持張先生要求確認其對李某名下的該套房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求。
【分析】
根據(jù)公證法規(guī)定，公證是指公證機構(gòu)根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序?qū)γ袷路尚袨椤⒂蟹梢饬x的事實和文書的真實性、合法性予以證明的活動。
而根據(jù)擔保法規(guī)定，抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對《擔保法》第三十四條所列財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保;債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照擔保法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。以城市房地產(chǎn)等建筑物抵押的，應(yīng)當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。
可見，房產(chǎn)抵押公證主要是對簽訂房產(chǎn)抵押合同的行為以及房產(chǎn)抵押合同本身的真實性、合法性予以證明的活動，并不產(chǎn)生房產(chǎn)抵押合同成立的效力。而房產(chǎn)抵押登記則側(cè)重于確認抵押合同的法律效力，從而確認對該房產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán)。
《中華人民共和國擔保法》第四十二條、第四十一條分別規(guī)定：“辦理抵押物登記的部門如下：(一)以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門;(二)以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門;(三)以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門;……”、“當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”
綜上所述，只有房產(chǎn)的抵押登記才能產(chǎn)生房產(chǎn)抵押合同生效的法律效果，只有辦理了房產(chǎn)抵押登記的，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人才有權(quán)要求以該房產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。而房產(chǎn)抵押公證僅證明了房產(chǎn)抵押合同成立，并不能證明抵押合同已經(jīng)生效，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，依照擔保法的規(guī)定，債權(quán)人是不能以該房產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)摹?/p>
