在建工程是尚未形成的產品，從基礎到主體完成，再到竣工驗收，這個過程跨越的時間較長。隨著工程的進展，其價值往往發生變化，因此，在建工程評估有著很強的特殊性和復雜性。本文將在界定在建工程的基礎上，重點探討在建工程抵押評估的特點與評估范圍。
一、 在建工程的含義及其特點
(一） 在建工程的含義
在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而體現在其建筑物實體形態不完全，不具備有關部門組織進行竣工驗收的條件，以及不能馬上實現其設計用途等諸多特性。
要正確把握在建工程評估價值的內涵并選擇適當的評估方法對在建工程進行估價，首先要明確在建工程的含義。對于在建工程的定義，在理論界有多種不同的提法。一種定義是，在建工程就是正在施工或雖已完工但尚未辦理移交驗收的建設工程。它是指在建工程已經構成的投資完成額，包括尚未交付使用的投資完成額。包括在建的新建項目、擴建項目、改建項目以及恢復項目等項目工程。另外一種說法，在建工程房地產即建筑工程尚未完工或雖然已經完工，但尚未交付使用的建設項目房地產 。
中評協(96）第3號《資產評估規范意見(試行）》對在建工程是這樣論述的：在建工程是正在建設中的固定資產建設或改良工程，包括成套或單項建設的生產性和非生產性固定資產以及維修、安裝、擴建、改建和大修理工程。按照建設部56號令《城市房地產抵押管理辦法》第三條所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。從《城市房地產抵押管理辦法》中的定義可看出：在建工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造，而不得它用，因此對已完工至已竣工驗收了的工程就不能進行在建工程抵押登記，而應該督促其盡快完善產權后再造行產權抵押登記。
在建工程，其涵義有廣義和狹義之分。廣義上的房屋在建工程，是指房屋自主體工程動工建設開始至建成后房地產主管機關頒發所有權證書止所處的狀態。狹義上的房屋在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設開始至房屋達到竣工驗收條件前所處的狀態。可見，狹義上的房屋在建工程，主要是指房屋主體結構的建設過程中的狀態，是一種實物上的未完成狀態，而廣義上的房屋在建工程不僅包括狹義上的房屋在建工程在內，還包括房屋各項工程均已完工，即達到房屋竣工驗收條件后、未領取房屋所有權證書的情形，是一種在法律上未完成的狀態。與一般意義上的房地產相比，在建工程具有自身的特點。
綜合有關的觀點和意見，參照有關的文獻和評估方面的叢書，本文中所述及的在建工程是指“正在施工但未完工或已完工但未通過竣工驗收的工程項目”。
(二）在建工程的特點
在建工程泛指處于建設過程中、尚未完工并交付使用的工程項目，一般把是否進行了整體竣工驗收作為界定的主要依據。作為房地產的一種類型，在建工程的表現形式多種多樣，既可以是處于建設過程中的項目，也可以是已停工多年的“爛尾樓”。在建工程有著與一般房地產不同的特點。
1．所有權的相對確定性
指房屋在建工程在主管機關正式頒發所有權證書之前，其所有權處于相對確定的狀態。
2．合法性
房屋在建工程，必須是經國家法定機關或有權部門在其職權范圍內，依照法律規定的程序進行審批后取得相關批文的合法工程，未經審批并取得規劃紅線圖、施工許可證等合法手續的違章建筑不受法律保護，更不得以抵償法律文書確定的債務。
3．可變價性
在市場經濟條件下，房屋在建工程與其他房地產一樣屬于商品，有其內在價值及使用價值。但是由于在建工程處于法律上或事實上的未完成狀態，尤其是事實上未完成而停止建設的工程，其價值能否以交換價值體現出來，即該在建工程是否具有可變價性，是區分執行案件抵債標的物與非標的物的基礎。只有那些在市場上能夠變價的、抵償金錢債權的在建工程，才能被執行法院納入執行標的物的范圍，列為司法評估的對象。
(三)
1、在建工程資金投入與工程實際進度存在著時差和量差，這時在建工程抵押評估中經常會考慮的因素。建設資金的投入量與實際形成的工程資產價值量和形象進度往往不盡一致。花在在建工程上的實際費用支出與其形象進度并不一致，有時偏差還很大，因此實際的費用支出并不能客觀地反映在建工程的抵押價值。
2．大中型尤其是特大型工程項目建設周期長，資金成本較高，其所含實物資產價值與貨幣資金的時值存在著價值背離問題。
3、在建工程存在著債權債務問題和投資風險問題，在估價中要注意格外關注。而且在其竣工投產之前表現為投資的積累，通常無收益可言，且未來預期收益難以確定。
4、在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完工建設但尚未交付使用的工程。這些完工進度差異巨大的在建工程，自身可比性較差，評估時不易找到合適的參照物。
5、對工期較長或停建多年的工程，由于市場和外部條件的變化，其技術性、功能性貶值不可忽視，特別是在采用成本法估價時。有的項目還沒建成在市場上就已經落后了，市場價值遠低于實際的投入。
6、在建工程的價值并非各項投入的累加，要根據市場情況體現出其潛在的利潤，這也是對在建工程采用成本法和假設開發法估價時的難點之一。
7、按照工程項目的建設程序，土地費用和不構成工程實體的前期費用往往是先行投入的，與工程的實際進度無關，在估價時不可遺漏。
8、對在建工程的估價往往無法直接采用一般房地產估價的方法，應結合 在建工程的特點對各種方法進行修訂后靈活地綜合使用。
因此，在傳統評估技術路線中，一般采用成本法和假設開發法，但由于在建工程資產的收益率并不是總處在社會平均水平位置，其預期收益可能明顯高于或低于社會平均水平，這樣對在建工程的估價針對特定的評估目的則要運用到其他估價方法，以便更好地考慮該在建工程超額收益或減額收益對其評估值的影響，從而使其估價結果進一步貼近市場。
