本文僅就宅基地使用權的法律特征、轉讓與抵押問題作一粗淺探討。本文認為宅基地使用權具有用益物權屬性，主體具有特定身份性，權利行使具有受限性。同時，對宅基地使用權的轉讓區分為在本集體經濟組織之內的轉讓和非本集體經濟組織內的轉讓，認為按現有農村實際和現有法律規定，應適當擴大在本集體經濟組織內的宅基地的轉讓，擴大交易主體和交易范圍，拓寬農民融資渠道，保護農民現有的宅基地財產權。對非本集體經濟組織內的轉讓持否定態度，認為，我國人多地少，農村社會保障體系尚未形成，應杜絕城鎮居民非集體經濟組織成員購買宅基地，否則會與我國現有的土地制度相沖突，不利于保護農民的切身利益。關于宅基地的抵押，本文觀點認為可以在本集體經濟組織內探討抵押，并且圍繞能否實現抵押權，盡可能發揮宅基地在市場經濟的應有作用，促進農村經濟發展。
宅基地使用權的轉讓與抵押問題，在《物權法》頒布實施以前，理論界及司法實踐中有較多爭論。現《物權法》關于宅基地使用權的規定也僅有四條，在司法實踐中對宅基地使用權的轉讓與抵押仍存有很多模糊認識。本文僅就宅基地使用權的法律特征、轉讓與抵押問題作一粗淺探討。
一、 宅基地使用權的法律特征
(一)、用益物權屬性。
所謂宅基地使用權，是指宅基地使用權人依法享有占有、使用集體所有的土地，在該土地上建造房屋，其他附著物，并排除他人干涉的權利。 《憲法》第十條規定城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地除由法律規定屬于國家所有以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。因此，宅基地的所有權屬性以憲法的形式確定為集體所有，同時，《土地管理法》第八條第二款也作了將宅基地確定為農民集體所有的進一步規定。宅基地使用權的權利人有權在所有權為集體所有的土地上建造房屋、其他附著物，并有權排除他人的干涉，享有對宅基地的獨占權。宅基地使用權的客體是農村集體所有的土地。 權利屬性符合對他人的物在一定范圍內的占有、使用、收益和處分的他物權的特征，其根本性質是一種用益物權。是我國特有的一種用益物權形式，是新中國成立以來，在中國土地政策基礎上形成的固有制度。
(二)、主體具有特定身份性
基于農村土地有限性，雖然農村土地是集體經濟組織所有，但國家法律不允許農村集體組織任意改變土地用途，而且宅基地數量不可能是無限的，因此，宅基地成為了有限的、稀缺的資源。 所以宅基地使用權是農民生產和生活中的一項重要財產。《物權法》規定的宅基地使用權是針對農村的宅基地使用權，有權取得宅基地使用權的主體只能是農村集體經濟組織的村民，其他人或組織不能成為宅基地使用權的主體。因此，宅基地使用權具有福利性 ，享有這種福利的主體只能是本集體經濟組織的成員。
(三)、權利行使受限性。
《擔保法》第三十七條規定：不得抵押的財產包括宅基地使用權。《土地管理法》第六十二條第四款規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”根據上述規定，農民出賣、出租、抵押自己的房屋及宅基地都受到限制并承擔相應的法律后果。另外，宅基地使用權的取得也需履行相應的程序，從我國現行法律的規定看，宅基地使用權的采取審批的方式，大致包括以下三個步驟，即使用權申請、土地使用權人同意、行政審批。 《民法物權草案》第一百六十六條規定：“宅基地應當經鄉鎮人民政府審核，由縣級以上人民政府批準。設立宅基地使用權，不得違背鄉鎮土地利用總體規劃，并盡量使用原來的宅基地和村內空閑地。”因此，宅基地使用權權利行使受到限制，有別于土地使用權可以出租、抵押、轉讓。
二、 宅基地使用權的轉讓
隨著農村經濟的發展和城市化步伐的加快，農民作為重要的勞動力大量向城市轉移，有的農民在城市選擇長期居住后，便要賣掉農村的房屋，宅基地使用權也要隨之轉讓。就會產生相應的一些法律問題。
(一)、同村村民之間宅基地轉讓問題
關于宅基地使用權的轉讓大多體現為宅基地上的房屋的一并轉讓，單獨就房屋宅基地的轉讓在司法實踐中并不多見，但農村房屋的轉讓必然涉及宅基地轉讓。一種觀點認為，同村村民之間可以自由轉讓宅基地。理由是依照現有的法律和行政法規的規定對同村村民之間的宅基地買賣和轉讓沒有禁止性的規定，依據“法無規定不禁止”的原則, 同村村民之間的宅基地不應加以限制。
另一種觀點認為,同村村民之間就宅基地的轉讓應是有限制條件的轉讓。轉讓時必須同時具備以下條件：(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);(2)轉讓人與受讓人為同一集體經濟組織內部的成員;(3)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件;(4)轉讓行為須征得本集體經濟組織同意;(5)宅基地使用權不得單獨轉讓，必須與合法建造的住房一并轉讓。受限制轉讓的理由是:(1)目前有的集體經濟組織基本沒有空地可作為宅基地分配給村民，“分配宅基地”多數是指批準村民在自己的承包地和自留地中劃出一部分作為宅基地來建房，因此村鎮建設規劃難以執行，土地浪費較大。(2)用地指標少，村民需求量大。因婚嫁、生育等原因，有的家庭宅基地不夠，因此千方百計擴大宅基地，出現了借離婚擴大宅基地的現象，甚至不惜受罰也要多占宅基地。(3)因為繼承、流轉、分家等原因，已經出現了一戶村民幾處宅基地的情形，導致宅基地的擁有量十分不均衡。
對于上述兩種觀點，筆者認為，第二種觀點符合我國法律規定和現有國情，第一種觀點雖然鼓勵本集體經濟組織成員之間轉讓宅基地，卻沒有充分考慮我國現有農村宅基地總量不足的實際，若對本集體經濟組織成員之間轉讓宅基地沒有限制，會出現少數人擁有多處宅基地的問題。其他成員在沒有宅基地的情況下只能去擠占耕地。但是第二種觀點限制條件過分嚴格，在同一集體經濟組織內若有成員要轉讓其使用的宅基地，按照第二種觀點所限制的條件很難找到符合條件的受讓者，即使找到符合條件的受讓者也難以形成競買局面，會成為單一的買方市場，不利于充分保護出讓人的財產權。因此筆者建議適當放寬同一集體經濟組織內受讓者的條件，即將第三項限制條件“受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件”，放寬為受讓人現有住房和宅基地不超過二處，突破現有的土地管理法的規定，在肯定現有農村存在合理的收入差距的同時，促進有限的宅基地資源合理的配置，鼓勵農村先富起來的人適當的利用和開發土地資源，保護出讓人的有限的財產權。另外, 第一項的限制條件即“轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地)”,也應考慮現已在城鎮或其他地方有穩定的收入和固定住所的出讓人，無須再限制必須擁有兩處農村住房的條件。盡量擴大同一集體經濟組織的出讓和受讓主體，用市場這支無形的手來予以調整。現我國近9億農民人多地少的實際國情，階段性地將農村房屋及宅基地轉讓從大市場中分離出來，也是農村社會保障體系尚未建立的無奈之舉。
