隨著我國經濟的持續、穩定發展以及《中華人民共和國城市房地產法》、《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》以及《個人住房擔保貸款管理試行辦法》的頒布和實施，房地產抵押行為日趨活躍，在社會經濟活動中的作用越來越大。因此，為房地產抵押貸款而進行的估價越來越成為房地產估價工作的重要組成部分。在房地產抵押價格的評估中，有幾個問題很值得探討。 一、房地產抵押價格的含義
《房地產估價規范》規定：“房地產抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。”由此可見，房地產抵押價格為設定抵押時房地產的市場價格。
二、房地產抵押評估應堅持合法原則和公平原則
合法原則和公平原則是房地產估價的基本原則，在房地產抵押評估中必須堅持。
合法原則是要說明，房地產抵押評估必須以房地產的合法使用為前提，即抵押的房地產必須是抵押人合法擁有的，產權明確無糾紛的，而且符合以上法律法規規定的標的物的設定范圍，房地產評估機構才能進行評估。例如，某宗房地產，城市規劃規定了它的用途為工業用途，即使它適合于作商業用途，評估該宗房地產也必須以該宗房地產作工業用途為前提下進行，不能作為商業用途來評估，否則，由于改變用途沒有法律保障（且違法），由此評估出的較高價格也就得不到社會的承認。
公平原則是要說明，房地產估價必須站在公正的立場上，估價的目標在于求得一個客觀合理的價格。如果站在抵押權人的立場上，認為房地產抵押價格是發放貸款的一個重要依據，為確保對債務的清償能力和資金信貸部門的資金安全，房地產抵押評估趨向于保守估價，對房地產價格進行刻意壓價，則損害了抵押人的合法權益；如果站在抵押人的立場上，故意高估房地產價格，則影響抵押權人的資金安全性，損害了抵押權人的合法權益。這樣做還會影響估價機構和估價人員的聲譽，也違背了估價人員的職業道德，甚至是違法的。
三、房地產抵押評估正確運用保守穩健原則
有觀點認為：保守穩健原則，是指在房地產估價過程中，不把估價對象房地產置于理想的市場條件下考慮，對可能引起估價對象房地產減價的各種因素要充分估計，而對可能引起估價對象房地產增值的因素要慎重對待，即寧可估其少，而不估其多。并認為房地產抵押價格是發放貸款的一個重要依據，為確保對債務的清償能力和資金信貸部門的資金安全，房地產抵押評估趨向于保守估價，即遵循保守穩健原則。還認為采用成本法評估的結果最能體現保守穩健原則或在評估出的正常市場價格的基礎上進行一定的風險扣除后，以余額作為評估結果來體現此原則。
筆者認為，在對抵押貸款的房地產進行評估時，評估結果仍然是對市場價格的反映，而不是刻意壓價，否則，有違公平原則；成本法的評估結果與低評估值并無因果關系，不能體現保守穩健原則，成本法的評估結果為估價對象房地產的生產價格，而不是房地產的交換價格。在經濟學中，生產價格=成本價格+平均利潤；在經濟社會里，交換價格以生產價格為中心，圍繞生產價格上下波動。因此，成本法的評估結果可能高于、低于或等于估價對象房地產的市場價格。保守穩健原則的運用應該貫穿評估過程的始終，表現為對可能影響估價對象房地產價格的各種因素進行全面的、慎重地考慮，從而得出一個合理的價格。關于抵押貸款的安全性，主要應由抵押權人從抵押人的經營狀況、資信、還貸能力、貸款期限、金融風險、利率水平及房地產市場變化、處置房地產費用等諸多方面去權衡考慮，評估人員則應在估價報告中對評估結果進行說明，對未來房地產市場的變化趨勢、風險、各種影響因素對房地產價格的影響、房地產的變現方式及其稅費等進行闡述，幫助抵押權人了解抵押房地產的價格變化趨勢及處置稅費、風險等。
